fbpx

bookmark_borderObrona w sprawie o eksmisję – jak sobie radzić w procesie?

Często na blogu poruszam tematy związane z obroną w sprawie o eksmisję z lokalu mieszkalnego. Podpowiadam, jakie argumenty wykorzystać w sporze z właścicielem lokalu, aby zwiększyć swoje szanse na oczekiwany rezultat. Spór taki zazwyczaj kończy się jednak w sądzie. To oznacza, że o sile argumentów decydują także kwestie formalne związane z ich przedstawianiem sądowi. Proces sądowy jest bowiem sformalizowany, przez co na wyniku sprawy mogą zaważyć takie czynniki jak choćby czas, w którym dany argument został przedstawiony sądowi. Procedura cywilna dla niewtajemniczonych może okazać się swoistym polem minowym. W tym poście chcę Ci podpowiedzieć, jak przez to pole minowe przejść. Do dzieła!

Odpowiedź na pozew w sprawie o eksmisję

Doręczając Ci odpis pozwu sąd może zobowiązać Cię do złożenia odpowiedzi na pozew we wskazanym w piśmie terminie. Zazwyczaj sądy z tego korzystają i takie zobowiązanie zamieszczają w treści pisma przewodniego, do którego dołączony jest egzemplarz pozwu. Ważne jest zatem uważne czytanie całej korespondencji przychodzącej z sądu.

Zobowiązanie Cię do odpowiedzi na pozew jest zwykle obwarowane tzw. rygorem, czyli utratą możliwości późniejszego zgłaszania twierdzeń, wniosków i dowodów.

Brak złożenia odpowiedzi na pozew bądź złożenie jej po wyznaczonym terminie może więc spowodować, że żadne Twoje argumenty nie będą brane przez sąd pod uwagę. Sąd zwróci Ci spóźnione pismo. Nie będzie go więc w aktach sprawy.

Pamiętaj zatem, że złożenie odpowiedzi na pozew jest obligatoryjne.

Obowiązkowe postępowanie dowodowe w sprawie o eksmisję

Surowość regulacji dotyczącej obligatoryjności odpowiedzi na pozew łagodzi nieco specjalne rozwiązanie przyjęte w sprawach o eksmisję. Otóż w takich wypadkach sąd ma obowiązek przeprowadzić postępowanie dowodowe. Nie może oprzeć rozstrzygnięcia wyłącznie na twierdzeniach pozwu.

Lepiej jednak nie dać się zwieść. Brak złożenia w terminie odpowiedzi na pozew z zasady zamyka bowiem drogę do przedstawiania własnych argumentów i dowodów na ich poparcie.

Sąd może więc ograniczyć obligatoryjne postępowanie dowodowe do przesłuchania Ciebie, jako strony postępowania. Jednak bez dodatkowych dowodów, których nie przedstawiłeś na czas, możesz mieć kłopot z formalnym wykazaniem prawdziwości swoich zeznań. Ocen w tym zakresie dokona sąd mając przede wszystkim na uwadze to, co zostało przedstawione w pozwie.

Pouczenia w sprawie o eksmisję – dlaczego warto je czytać?

Sąd wraz z egzemplarzem pozwu przesyła Ci pouczenia. Jest to kilka stron przepisów procedury cywilnej, których poza prawnikami zwykle nikt nie zna. Zwykle też nikt tych pouczeń nie czyta. A szkoda, bo warto. Zwłaszcza, jeżeli nie od razu idziesz ze sprawą do specjalisty. Dlaczego?

Z pouczeń dowiesz się, jakie mogą być procesowe skutki Twoich działań bądź zaniechań. Uzbrajasz się więc w wiedzę, która nie musi być wcale wiedzą tajemną.

Jeżeli zastosujesz się do treści pouczenia, zawsze zrobisz dobrze. Gdy okaże się, że przesłane Ci pouczenie było błędne, nie ponosisz negatywnych tego konsekwencji. Jest to bardzo ważna gwarancja w czasach szybko zmieniających się przepisów.

Ciekawa jestem, Twoich doświadczeń związanych z procesem cywilnym. Podziel się nimi w komentarzu.


Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź powierzenia obrony w swojej sprawie o eksmisję profesjonaliście, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.

bookmark_borderJak obronić się przed eksmisją? Sprawa z życia (i akt) wzięta.

Prawie 30 lat temu Pani Anna na gwałt poszukiwała dachu nad głową. Udało się. Znajomy z lat szkolnych zgodził się, aby zamieszkała w domu po jego zmarłych dziadkach. Dom był drewniany, stary, z nieszczelnymi oknami i przeciekającym dachem. Uzgodnili, że Pani Anna będzie mieszkać w tym domu ponosząc koszty jego utrzymania oraz dbając o ten dom. Na kartce z zeszytu sporządzili krótką, jednozdaniową umowę. Na podstawie tej umowy Pani Anna zameldowała się w tym domu. Po blisko 30 latach od tamtych wydarzeń Pani Anna otrzymała z sądu pozew o eksmisję. Nakazu eksmisji żąda inna spadkobierczyni dawnych właścicieli domu. Co Pani Anna może zrobić, żeby obronić się przed eksmisją?

Po pierwsze – umowa na piśmie.

Skuteczne żądanie eksmisji wymaga, aby osoba korzystająca z lokalu nie miała do niego tytułu prawnego. Oznacza to zasadniczo jedną z dwóch sytuacji: albo ktoś samowolnie zajął cudzy lokal i w nim mieszka, albo jedna ze stron skutecznie wypowiedziała umowę o korzystanie z lokalu.

Pani Anna zawarła umowę na korzystanie z lokalu. Umowa ta nie została wypowiedziana przez żadną ze stron. Pani Anna ma więc tytuł prawny do lokalu. Wydaje się, że okoliczność ta powinna przesądzać sprawę i stworzyć skuteczną obronę przed eksmisją. Jednak w życiu i sprawach sądowych często pojawiają się komplikacje.

W tym wypadku okazało się, że Pani Anna nie może odnaleźć dokumentu umowy. Tego kawałka papieru, na którym widnieje to jedno, tak ważne dla niej zdanie z podpisem wynajmującego. Co teraz?

Po drugie – umowa ustana.

Teraz wagi nabierają inne dowody – wszystkie, którymi można pokazać sądowi, że rzeczywiście strony zawarły umowę i ją wykonywały na podanych przez Panią Annę zasadach. Umowa o korzystanie z lokalu nie musi mieć bowiem formy pisemnej. Zawrzeć ją można skutecznie także ustnie.

Jakie dowody może Pani Anna wskazać w tej sprawie? Przede wszystkim swoje przesłuchanie. Jest przecież osobą, która najlepiej zna całą sytuację. Rozważać można też wskazanie sądowi innych świadków. Jeżeli nie ma świadków bezpośrednich, którzy byli na miejscu w danym czasie i wszystko słyszeli, pozostają świadkowie tzw. ze słyszenia.

Pomocne w ustaleniach mogą być akta sprawy administracyjnej o zameldowanie Pani Anny w tym domu. W aktach nowszych spraw często znajdują się kopie umów o korzystanie z lokalu. W dawniejszych sprawach meldunkowych bywały sporządzane notatki urzędnicze, z których wynikała podstawa do meldunku. Czasami okoliczności takie wynikają z uzasadnienia decyzji o zameldowaniu.

Jednak co zrobić, gdy mimo tych wysiłków nie uda się Pani Annie dotrzeć do dowodów skłonnych przekonać sąd, że umowa istotnie była zawarta?

Po trzecie – umowa zawarta w sposób dorozumiany.

Pozostaje wówczas przedostatnia deska ratunku: dążenie do ustalenia, że umowa została zawarta w sposób dorozumiany; więcej o tym sposobie zawarcia umowy pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd”.

Ustalenie to wymaga dalszej inicjatywy dowodowej Pani Anny. Przyda się dosłownie wszystko, w oparciu o co sąd będzie wstanie ustali, że strony wykonywały umowę o danej treści.

W szczególnej sytuacji Pani Anny będą to dowody uiszczania opłat z tytułu podatku od nieruchomości (czynszu bowiem Pani Anna nie miała obowiązku płacić i nie płaciła), nakłady poniesione przez Panią Annę na nieruchomość (dokumenty, świadkowie, zdjęcia), zeznania świadków, w tym domowników, przynajmniej częściowo potwierdzające zeznania samej Pani Anny.

Podsumowanie

Jeżeli wszystkie wskazane powyżej możliwości obrony przed eksmisją zawiodą, pozostaje Pani Annie ostatnia deska ratunku. Jest nią możliwość ubiegania się o orzeczeni, iż przysługuje jej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Docelowo nie jest to zapewne rozwiązanie satysfakcjonujące, jednak w sytuacji krytycznej Pani Anna pozostanie z dachem nad głową i czasem na szukanie innych rozwiązań. Jednym z nich będzie dochodzenie od właścicieli nieruchomości zwrotu nakładów koniecznych poniesionych przez Panią Annę na dom, ale to już będzie inna historia.

Na potrzeby niniejszej publikacji imię klientki zmyśliłam. Opisana sytuacja jest autentyczna.


Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej, napisz na adres: k.zdun@wp.pl albo skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego z zakładce „Kontakt„.

bookmark_borderZniesienie współwłasności na zgodny wniosek stron

Ostatnio byłam świadkiem takiej oto rozmowy:

  • Pani: Czy można sądownie znieść współwłasność bez obowiązku spłat na zgodny wniosek stron?
  • Pan: Po co w sądzie? Można u notariusza.
  • Pani: Można, ale opłata od wartości u notariusza wynosi 7 000 zł. Opłata w sądzie to 300 zł.

Ponieważ rozmowa na tym się skończyła, Pani pytanie pozostało bez odpowiedzi. A szkoda. Myślę, że jest to problem warty poruszenia, gdyż często współwłaściciele potrafią się porozumieć co do sposobu zniesienia współwłasności i warto, aby wiedzieli, jakie mają opcje.

Podstawowe zasady zniesienia współwłasności w postępowaniu sądowym

Możliwe są różne sposoby zniesienia współwłasności (więcej znajdziesz tutaj).

Jednakże nasz ustawodawca zdecydował, że podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest sposób, na który zgadzają się wszyscy współwłaściciele. Sąd jest bowiem zobowiązany do wydania postanowienia odpowiadającego treści zgodnego wniosku stron. Jedyne – choć niebagatelne – warunki, jakie przy tym stawia dotyczą tego, co wpływa na legalność wszystkich czynności prawnych.

Oznacza to, że zgodny wniosek o zniesienie współwłasności:

  • musi być zaznaczony na planie sporządzonym wg zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych,
  • musi być zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego,
  • nie może naruszać w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Ponadto, ustawa przewiduje pierwszeństwo zniesienia współwłasności poprzez dokonanie podziału w naturze, o ile jest to możliwe. Jest to jednak dyrektywa skierowana do sądu orzekającego w sprawie spornej. Reguła ta nie ma zastosowania, gdy wnioski stron są zgodne.

Czym jest zgodny wniosek stron o zniesienie współwłasności?

Zgodny wniosek ma miejsce jedynie wówczas, gdy uzgodnieniem uczestników objęte są wszystkie istotne w postępowaniu o zniesienie współwłasności kwestie:

  • sposób zniesienia współwłasności,
  • wysokość dopłat i warunki ich spłaty.

Kodeks cywilny nie wymaga przy tym szczególnej formy dla zgodnego wniosku, co do sposobu zniesienia współwłasności. Chodzi tu bowiem o zgodność stanowisk uczestników postępowania.

Jednak „zgodność” wniosku powinna być niewątpliwa. Sąd nie może jej domniemywać ani wywodzić z niedostatecznie jasnych oświadczeń procesowych lub zachowań w trakcie postępowania.

Tak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2017 r., II CSK 221/16, dostępnego tutaj.

Sposoby zniesienia współwłasności na zgodny wniosek współwłaścicieli

Wiedząc już, że wszyscy współwłaściciele muszą co do zasady domaga się tego samego, czas dowiedzieć się, jakie żądania mogą formułować.

W przyjętym zgodnie podziale strony mogą wybrać jedno z następujących rozwiązań:

  • fizyczny podział rzeczy,
  • wnosić o przyznanie prawa własności do rzeczy jednej ze stron,
  • sprzedaż licytacyjną.

Jednocześnie nie jest wykluczone, aby zniesienie współwłasności odbyło się poprzez przyznanie składników majątkowych tylko jednej bądź kliku stronom bez obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli. W takiej sytuacji sąd jest jednak zobowiązany zbadać przyczyny, z powodu których uczestnicy postępowania aprobują takie rozwiązanie i dokonać ich ocen w oparciu o w/w kryteria:

  • zgodności z prawem i zasadami współżycia społecznego,
  • oraz, czy nie dochodzi do naruszenia w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Więcej znajdziesz w uzasadnieniu do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2016 r., I CSK 702/15, dostępnego tutaj (dot. działu spadku, ale w zakresie, w jakim do działu spadku spadku stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności na zasadzie art. 688 k.p.c.).

Podsumowanie

Odpowiadając więc na pytanie przytoczone na początku tego wpisu uważam, że można w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności sformułować zgodny wniosek o przeniesienie udziału w prawie do rzeczy na jedną ze stron bez obowiązku spłaty.

Wniosek taki należy jednak odpowiednio uzasadnić.

W przeciwnym razie istnieje obawa, że sąd nie przychyli się do takiego wniosku i trzeba będzie szukać innego rozwiązania.


Jeżeli jesteś zainteresowany poradą prawną, zapraszam do kontaktu: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.