fbpx

bookmark_borderStwierdzenie nabycia spadku, a dział spadku – w jakiej kolejności prowadzić sprawy spadkowe?

„Pani Kasiu, zmarł mój tata. Zostawił testament na mnie. Co mam teraz zrobić? Kiedy mam to zgłosić w urzędzie skarbowym?”

„Czy Nowak może zrzec się dziedziczenia po Kowalskiej? Chodzi o to, żeby nie musiał już brać udziału w sprawie spadkowej. Tak byłoby szybciej i zostanie mniej współwłaścicieli kamienicy do uporządkowania dalszych spraw.”

Bardzo często klienci zadają mi takie i podobne pytania. Za każdym razem cierpliwie tłumaczę kolejność działań, jakie należy podjąć, aby uregulować wszystkie kwestie związane z dziedziczeniem, zarówno ustawowym, jak i testamentowym.

Teraz tę kwestię chcę wyjaśnić także Tobie, abyś mógł swoje działania skierować od razu na właściwe tory, bez czasochłonnego błądzenia. Gotowy? Zaczynamy!

Oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku

Jest to pierwsza czynność, jaką możesz wykonać po śmierci spadkodawcy.

Na złożenie oświadczenia masz 6 miesięcy od dowiedzenia się o tytule swojego powołania do spadku. Składając oświadczenie w tym terminie masz do wyporu trzy możliwości:

  • możesz spadek przyjąć bez ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowe,
  • możesz spadek przyjąć z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkowe (z dobrodziejstwem inwentarza),
  • możesz też spadek odrzucić.

Jeżeli oświadczenia nie złożysz, to po upływie tego okresu dziedziczysz spadek z dobrodziejstwem inwentarza.

Stwierdzenie nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia

Stwierdzenie nabycia spadku jest sprawą sądową, natomiast akt poświadczenia dziedziczenia sporządza notariusz. Są to dwie różne, ale równoważne drogi do tego samego celu. Celem tym jest natomiast ustalenie:

  • czy dziedziczenie następuje na podstawie ustawy, czy też na podstawie testamentu,
  • kto dziedziczy po spadkodawcy,
  • jaki jest udział każdego ze spadkobierców w całym spadku.

Jeżeli występujesz o stwierdzenie nabycia spadku przed upływem 6 miesięcy od dowiedzenia się o tytule powołania do spadku i nie złożyłeś wcześniej oświadczenia o przyjęciu spadku, będziesz musiał to zrobić teraz. Tym jednak nie musisz się specjalnie martwić, gdyż strażnikiem spełnienia tego wymogu jest obligatoryjnie sąd.

Dział spadku i zniesienie współwłasności

Skoro wiesz już kto i w jakim udziale dziedziczy spadek, możesz spokojnie zająć się kolejnym problem, czyli działem spadku i zniesieniem współwłasności.

Na tym etapie chodzi o dokonanie takich rozporządzeń udziałami w spadku, aby wyeliminować współwłasność. Jak bowiem wspomniałam już wcześniej, w związku z dziedziczeniem kilku osób powstaje sytuacja, w której każda z nich ma swój udział w każdym przedmiocie majątkowym wchodzącym w skład spadku (nieruchomości, samochodzie, pieniądzach, papierach wartościowych, itd.).

Dział spadku i zniesienie współwłasności możesz przeprowadzić na trzy sposoby:

  • w postępowaniu sądowym, bez sporu, przedstawiając zgodny projekt wszystkich spadkobierców – uczestników postępowania odnośnie działu spadku,
  • w postępowaniu sądowym, jeżeli spadkobiercy nie są zgodni co do działu spadku,
  • umową zawartą pomiędzy spadkobiercami, pamiętając, iż forma umowy musi być dostosowania do tego, jakich praw majątkowych dotyczy; jeżeli np. umowa dotyczy udziału w nieruchomości, dla jej ważności koniecznie zachowaj formę aktu notarialnego.

Stwierdzenie nabycia spadku i co dalej?

Po uzyskaniu postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia nie musisz przeprowadzać działu spadku. Jest to czynność, którą możesz wykonać, jeżeli masz w tym jakiś interes.

Niemniej prawomocne rozstrzygnięcie odnośnie powołania do dziedziczenia wiąże się z koniecznością uregulowania innych kwestii prawnych, w szczególności:

  • zgłoszenia nabycia praw majątkowych w urzędzie skarbowym,
  • zgłoszenia zmiany właściciela nieruchomości bądź pojazdu w urzędzie miasta.

Jest to też moment, w którym możesz ujawnić się jako właściciel (współwłaściciel) w księdze wieczystej nieruchomości.

Podsumowanie

Skoro dobrnąłeś do końca tego artykułu, to z pewnością potrafisz już odpowiedzieć na pytania przedstawione na wstępie.

W pierwszej sytuacji Pani powinna najpierw uzyskać stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Dopiero wtedy może i powinna zgłosić nabycie praw majątkowych tytułem dziedziczenia w urzędzie skarbowym.

W drugim wypadku Pan może spadek odrzucić (jeżeli nie minął już termin) albo rozporządzić swoim udziałem po stwierdzeniu nabyciu spadku.

Jeżeli musisz poradzić sobie samodzielnie z przeprowadzeniem sprawy spadkowej (a w zasadzie spraw!) zachęcam Cię do zapisania sobie tego artykułu. Sięgaj po niego, aby odhaczać kolejne punkty na liście zdań do wykonania. Wtedy będziesz zawsze dobrze zorientowany w sytuacji, gotowy do podjęcia adekwatnych działań. Powodzenia!

Napracowałam się, aby przygotować dla Ciebie ten artykuł 🙂 Jeżeli Ci się podobał, zostaw proszę komentarz. Będzie mi bardzo miło 🙂


Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.

Zakres udzielanej przeze mnie pomocy prawnej obejmuje także wsparcie przy zgłaszaniu nabycia spadku w urzędzie skarbowym.

bookmark_borderJak uniknąć błędów podczas odbioru lokalu mieszkalnego od dewelopera?

Zawierasz umowę deweloperską, dokonujesz wpłat na rachunek powierniczy i co jakiś czas wybierasz się na plac budowy, żeby ocenić postępy prac. Im bliżej końca budowy, tym bardziej gorączkowo czekasz na informację o dacie odbioru lokalu. W końcu otrzymujesz upragnione zawiadomienie i punktualnie zjawiasz się, żeby wreszcie zobaczyć „swoje” wymarzone mieszkanie.

Wchodzisz do środka…

… a tam … No właśnie. Nigdy nie wiesz, co zastaniesz.

Tutaj oczywiście jest miejsce na rozważanie różnych czarnych scenariuszy, gdyż tylko w takich sytuacjach dochodzi do sytuacji konfliktowych.

Wtedy też przydaje się wsparcie prawnika, który podpowie Ci co możesz zrobić. Takim zbiorem przydatnych podpowiedzi dla Ciebie jest ten wpis.

Po pierwsze: masz prawo i obowiązek być przy odbiorze.

To jest podstawowa zasada, gdy nabywasz lokal mieszkalny od dewelopera. Od zasady tej nie ma wyjątków, co jest istotnym wyjątkiem w naszym ustawodawstwie 🙂

Jeżeli nie możesz stawić się na odbiór osobiście, możesz ustanowić pełnomocnika, który dokona wszystkich czynności skutecznie w Twoim imieniu.

Jeżeli zaś uważasz, że nie poradzisz sobie samodzielnie z odbiorem, gdyż nie masz dostatecznej wiedzy ogólnobudowlanej, możesz przyjść na odbiór z kimś, kto taką wiedzę ma. W takich sytuacjach radzę klientom, aby korzystali ze wsparcia ekspertów – osób z odpowiednimi uprawnieniami. Takie osoby mogą później w razie potrzeby sporządzić profesjonalną opinię, która będzie mogła stanowić dowód w sądzie.

Po drugie: kontroluj treść protokołu.

Z odbioru sporządza się protokół, do którego możesz zgłaszać wszystkie wady lokalu mieszkalnego. Korzystaj z tej możliwości za każdym razem, gdy dostrzeżesz jakąś nieprawidłowość. Jeżeli tego nie zrobisz, czekać Cię będzie przechodzenie przez proces reklamacji, który jest dłuższy i obarczony większym ryzykiem odmowy uznania wady i jej usunięcia.

Oprócz samego zgłaszania wad do protokołu istotne jest, abyś kontrolował jego treść. Najlepiej na bieżąco. Dlaczego? Tylko w ten sposób będziesz mieć pewność, iż protokół obejmuje wszystkie usterki, które zgłosiłeś.

Zgłoszenie wady jest skuteczne tylko wówczas, gdy znajduje się w protokole. Bez kontroli treści protokołu jest ryzyko, że ktoś coś przegapi, niedosłyszy, czy o czymś zapomni (w chaosie, jaki często panuje podczas odbioru takie rzeczy po prostu się zdarzają).

Po trzecie: możesz odmówić odbioru, gdy stwierdzisz wadę istotną lokalu.

W ustawie regulującej umowę deweloperską nie ma definicji wady istotnej. Nie ma jej również w innych ustawach, którymi można by się tu posiłkować.

Ocena, czy wada jest istotna jest więc oceną subiektywną i podlega ocenie w kontekście konkretnego przypadku.

W orzecznictwie i literaturze wskazuje się, że wada istotna to taka wada, z powodu której nie zdecydowałbyś się na zawarcie umowy (zakup), gdybyś o niej wcześniej wiedział. Chodzi tu jednak o zawarcie umowy jako takiej, a nie tylko oczekiwanie obniżenia ceny z powodu wady.

Korzystając z tego drogowskazu oceniaj zgłaszane wady, a jeżeli choćby jedną z nich ocenisz jako istotną, zadbaj o wpisanie tego do protokołu. Jeżeli deweloper odmówi uznania jej w protokole, możesz odmówić dokonania odbioru.

Jeżeli zaś deweloper uzna w protokole wadę istotną i nie usunie jej w wyznaczonych terminach, możesz odstąpić od umowy.

Uznanie i odmowa uznania wad przez dewelopera.

Od dnia podpisania protokołu deweloper ma 14 dni, aby powiadomić Cię o uznaniu wady albo odmowie jej uznania (z podaniem przyczyn odmowy). Brak wiadomości od dewelopera w tym czasie oznacza, że uznał wady.

Następnie deweloper ma 30 dni na usunięcie wad, które uznał. Termin ten liczy się od dnia podpisania protokołu. W razie problemów z dochowaniem tego terminu, deweloper ma obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia i uzasadnić opóźnienie.

Jeżeli deweloper w dalszym ciągu opóźnia się z usunięciem wad, przemyjesz inicjatywę i sam wyznaczasz deweloperowi kolejny termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera.

Poza protokołem została wada istotna lokalu.

Jeżeli istotnie tak się stało, nie musisz od razu wpadać w panikę. Jest w ustawie przewidziane wyjście awaryjne z takiej sytuacji.

Zgłoś ją przed podpisaniem z deweloperem umowy przenoszącej własność lokalu.

Zgłoszenie takie, mimo że dokonane po odbiorze lokalu, będzie mieć takie same skutki prawne, jak zgłoszenie wady do protokołu.

Więcej takich kół ratunkowych ustawodawca dla Ciebie nie przewidział. Jeżeli więc przegapiłeś i tę możliwość pozostaje Ci dochodzenie roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi, ale to już temat na kolejny artykuł.

Napracowałam się, aby przygotować dla Ciebie ten artykuł. Jeżeli był Ci pomocny, daj proszę znać w komentarzu 🙂


Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.

bookmark_borderUmowa rezerwacyjna: co powinieneś o niej wiedzieć zanim ją podpiszesz?

Umowy rezerwacyjne są bardzo rozpowszechnione w obrocie nieruchomościami. Jednak nie w każdej sytuacji możesz zawrzeć taką umowę skutecznie.

Dlaczego? Kiedy mogę skutecznie zawrzeć umowę rezerwacyjną? Odpowiedzi i na te i wiele innych pytań dotyczących umowy rezerwacyjnej znajdziesz w tym poradniku.

Kiedy możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Umowę rezerwacyjną możesz zawrzeć tylko wówczas, gdy poprzedza ona zawarcie:

  • umowy deweloperskiej (w skrócie jest to umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego bądź jednorodzinnego i przeniesienie na nabywcę własności odpowiednio – lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, bądź ułamkowej części domu),

i innych umów zawieranych z deweloperem:

  • umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
  • umowy przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, zawieranej wraz z umową, której przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego (albo jego ułamkowej części) bądź zobowiązanie do jego wybudowania,

a także umów zawieranych z przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest:

  • sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (bądź jego ułamkowej części),
  • sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, gdy umowa jest zawierana wraz z umową przeniesienia własności lokalu użytkowego (albo jego ułamkowej części).

W każdym wypadku chodzi także o zbycie prawa własności do lokalu lub domu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z nich. Gdy przedmiotem jest dom jednorodzinny – umowa obejmuje także prawo do gruntu, na którym jest, bądź ma zostać posadowiony.

Zwróć uwagę, iż umowa rezerwacyjna nie może poprzedzać zawarcia umowy, której przedmiotem jest wyłącznie nabycie prawa do lokalu użytkowego.

Z kim możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Stroną umowy rezerwacyjnej może być deweloper bądź inny przedsiębiorca, który chce zawrzeć z Tobą umowę o treści właściwej dla umowy deweloperskiej albo innej z wyżej wymienionych umów.

Oznacza to, że nie zawrzesz skutecznie umowy rezerwacyjnej, gdy tytuł prawny do nieruchomości zbywa osoba fizyczna (prywatna). Dotyczy to także sytuacji, gdy w transakcję jest zaangażowany profesjonalny pośrednik w handlu nieruchomościami.

Pośrednik może bowiem działać jako pełnomocnik sprzedającego, ale sam sprzedającym nie jest. Jego obecność i status przedsiębiorcy nie mają więc w tym kontekście znaczenia prawnego.

Jaką formę powinna mieć umowa rezerwacyjna?

Ustawodawca przewidział dla umowy rezerwacyjnej formę pisemną pod rygorem nieważności.

Oznacza to, że umowa powinna mieć postać dokumentu obejmującego treść oświadczeń woli stron oraz własnoręczne podpisy stron.

Dokumentem może być nie tylko papier, lecz każdy nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jego treścią oraz złożenie własnoręcznych podpisów.

O tym, jak istotna w praktyce może okazać się kwestia podpisu dowiesz się czytając artykuł: „Wypowiedzenie umowy dzierżawy ogrodu działkowego.„.

Jaką treść powinna mieć umowa rezerwacyjna?

Istotą umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera (albo innego sprzedawcy – przedsiębiorcy) do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Obowiązkiem dewelopera jest także informowanie Cię o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w taki sposób, abyś wiedział dokładnie, czego zmiana dotyczy.

Konsekwencje niewykonania przez dewelopera tych obowiązków opisałam poniżej w punkcie dotyczącym zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Poza tym umowa rezerwacyjna musi zawierać szereg obowiązkowych postanowień, które wskazuję i omawiam poniżej.

Strony, miejsce i czas zawarcia umowy

Określenie w umowie miejsca i czasu jej zawarcie nie jest zazwyczaj kłopotliwe.

Warto jednak na dłużej zatrzymać się przy problemie prawidłowego opisania stron umowy. Rozwinęłam tę kwestię w artykule: „Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?”.

Cena lokalu

Koniecznym elementem treści umowy rezerwacyjnej jest podanie ceny lokalu mieszkalnego (bądź domu jednorodzinnego) wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna może (ale nie musi!) przewidywać, że w zamian za czasowe wyłączenie lokalu mieszkalnego z oferty sprzedaży zapłacisz opłatę rezerwacyjną.

Wysokość tej opłaty nie może przekraczać 1% ceny lokalu albo domu określonej w prospekcie informacyjnym. Warto więc w swoim domowym archiwum odpowiednio przechowywać zarówno umowę, jak i prospekt. Nigdy nie wiadomo, kiedy się przyda, a wpływa istotnie na treść umowy.

W razie późniejszego zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper zalicza opłatę rezerwacyjną na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej. Dodatkowo deweloper ma obowiązek przekazać ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.

Okres rezerwacji

Umowa rezerwacyjna musi określać, czas na jaki lokal mieszkalny będzie wyłączony z oferty sprzedaży.

Jeżeli ubiegasz się o kredyt, okres ten powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania przez Ciebie decyzji kredytowej albo przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Usytuowanie lokalu w budynku

W umowie należy też umieścić informację, na którym piętrze (kondygnacji) budynku znajduje się lokal. Dobrą praktyką jest załączanie do umowy rzutu kondygnacji budynku z oznaczonym lokalem, który rezerwujesz.

Powierzchnia użytkowa lokalu

Jest to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się m.in. powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach.

Kiedy deweloper powinien zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną?

Deweloper ma obowiązek niezwłocznie zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną jeżeli:

  • nie uzyskałeś pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
  • deweloper nie wykonuje wobec Ciebie obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej – w tym wypadku deweloper ma obowiązek zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości,
  • deweloper nie poinformował Cię o zmianach, jakie wprowadził w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach – kolejny powód, abyś ich nie wyrzucał.

Deweloper powinien Ci zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości także wówczas, gdy nie usunął wad zgłoszonych przez Ciebie do protokołu odbioru, przez co nie przystąpiłeś do podpisania umowy przenoszącej własność wybudowanego już i wydzielonego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Podsumowanie

Najważniejszymi według mnie kwestiami, na które powinieneś zwrócić uwagę przy umowie rezerwacyjnej są:

  • kto oferuje Ci zwarcie takiej umowy: pamiętaj możesz ją skutecznie zawrzeć tylko z deweloperem albo innym przedsiębiorcą,
  • obowiązki dewelopera: czasowe wyłączenie oferty ze sprzedaży i obowiązki informacyjne,
  • oraz rozliczanie go z tego: być może należy Ci się zwrot opłaty rezerwacyjnej,
  • pilnowanie, aby deweloper zaliczył opłatę rezerwacyjną na cenę nabycia prawa i przelał ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy: 1% ceny nieruchomości to pieniądze, których warto przypilnować.

Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.