fbpx

bookmark_borderJak się bronić przed eksmisją z mieszkania?

Czy skuteczna obrona przed eksmisją z mieszkania jest możliwa? Tak, pod warunkiem, że się ją umiejętnie poprowadzi.

W tym artykule zdradzę kilka wskazówek, jak się za to zabrać.

Tytuł prawny do mieszkania

Brak ważnej umowy w przedmiocie korzystania przez lokatora z mieszkania stanowi według mnie najczęstszą przyczynę postępowań sądowych o eksmisję.

Broniąc się przed eksmisją należy więc przede wszystkim podnosić wszelkie zarzuty dotyczące wadliwości wypowiedzenia takiej umowy. Zarówno odnośnie powołanej w wypowiedzeniu przesłanki uzasadniającej wypowiedzenie, jak również dochowania całej „procedury” poprzedzającej wypowiedzenie. O tym, jak prawidłowo właściciel powinien wypowiedzieć umowę przeczytasz w moim wcześniejszym wpisie: „Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela„.

Niezależnie od powyższego, warto powoływać w sprawie wszelkie twierdzenia i dowody, z których będzie wynikać istnienie umowy uprawniającej do korzystania z lokalu. Chodzi inaczej o tzw. tytuł prawny do lokalu – prawną możliwość mieszkania w nim w związku z istnieniem jakiegoś prawa. Może tu chodzić o umowę (najem, użyczenie, użytkowanie) bądź prawo rzeczowe (najczęściej: służebność mieszkania).

Jeżeli umowa nie została sporządzona i zawarta na piśmie, to jeszcze nic straconego. W większości wypadków można bowiem umowę taką zawrzeć w dowolnej formie (czyli także ustnie), a nawet w sposób dorozumiany.

Zawarcie umowy w sposób dorozumiany

W sposób dorozumiany można zawrzeć przede wszystkim umowę najmu i użyczenia. Są to podstawowe stosunki prawne, na tle których dochodzi do spraw o eksmisję z mieszkania.

W tym wypadku można dowodzić, że umowa została skutecznie zawarta nie z uwagi na jakieś szczególne porozumienie się stron, lecz w wyniku wykonywania jej przez strony.

Powołanie się na istnienie umowy zawartej w sposób dorozumiany wymaga jednak określonej inicjatywy dowodowej strony pozwanej o eksmisję z mieszkania.

Więcej na ten temat, na przykładzie konkretnej sprawy, pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd„.

Uprawnienie do najmu socjalnego lokalu

Już na samym początku postępowania warto zadbać o należytą argumentację również w tym aspekcie sprawy.

Wiem, że uzyskanie takiego uprawnienia nie jest szczytem marzeń w sprawie o eksmisję z mieszkania. Jednak jest to zawsze jakaś alternatywa na wypadek ziszczenia się czarnego scenariusza.

W dotychczasowym lokalu można bowiem mieszkać do czasu otrzymania z gminy oferty najmu socjalnego lokalu. Natomiast sam lokal socjalny zawsze jest jakimś dachem nad głową, np. na czas ubiegania się o najmem lokalu komunalnego.

Podsumowanie

W tym poście przedstawiłam część problematyki koncentrującej się wokół żądania eksmisji z tej przyczyny, że lokator nie ma tytułu prawnego do mieszkania. Niezależnie od tego, czy według twierdzeń pozwu nigdy go nie miał, czy też dlatego, że utracił ten tytuł np. w związku z wypowiedzeniem umowy przez właściciela lokalu.

W kolejnym wpisie chcę poruszyć ten temat w ujęciu spraw prowadzonych w oparciu o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Na tej podstawie sąd może orzec o rozwiązaniu umowy o korzystanie z mieszkania i nakazać eksmisję lokatorów. Do opisania mam bowiem ciekawy materiał ze spraw, które miałam przyjemność z sukcesem poprowadzić.

PS.

Przy okazji tego wpisu chcę się z Tobą podzielić także bardziej osobistą refleksją.

Sprawy tzw. lokalowe, w tym o eksmisje z lokali komunalnych, były jednymi z pierwszych, jakich podejmowałam się jako „świeżo upieczony” radca prawny.

Pomagając klientom – lokatorom w sporach z miastem (właścicielem lokali) zdobyłam doświadczenie, które przekułam na publikacje, w tym komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalej specjalizuję się w tym obszarze, a sprawy lokalowe zajmują szczególne miejsce w mojej praktyce zawodowej.


Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/, e-mail, bądź telefonicznie (dane w zakładce: kontakt).

bookmark_borderWarunki zabudowy, pozwolenie na budowę – jak się bronić?

Sąsiad planuje niekorzystną dla Ciebie budowę lub rozbudowę? Dowiedz się kiedy i jak możesz się bronić.

Niedawno podjęłam się prowadzenia sprawy o wydanie pozwolenia na budowę. Moimi klientami nie są jednak inwestorzy planujący rozbudowę domu, lecz ich sąsiedzi. Planowana rozbudowa pozbawi bowiem moich Mocodawców dostępu do światła słonecznego w kuchni.

Wiele można zarzucić projektowi budowlanemu. Istotne wady zawierają analizy przesłaniania i nasłonecznienia. Jednak w tym krótkim wpisie pragnę zwrócić uwagę na inny problem…

Warunki zabudowy – o co chodzi?

Dla obszaru, na którym zrealizowana ma być rozbudowa domu, nie ma planu miejscowego. Aby zapewnić ład przestrzenny konieczne jest więc ustalenie warunków zabudowy. Służy temu postępowanie administracyjne kończące się wydaniem decyzji.

Decyzja o warunkach zabudowy nie daje żadnych praw. Stanowi jednak podstawę sporządzenia projektu budowlanego, a wraz z tym projektem jest podstawą orzekania o pozwoleniu na budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy może więc (chociaż nie musi!) determinować treść decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pozwolenie na budowę – jak się przed nim bronić?

Dlatego, gdy nie zgadzasz się z planowaną przez sąsiada budową (rozbudową), pierwszą linią oporu uczyń już początek postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy.

Możesz śmiało powalczyć to, aby ustalone warunki zabudowy wykluczały przyszłą inwestycję przynajmniej w takim zakresie, jaki istotnie kłóci się z Twoim interesem.

Jeżeli się to uda, będziesz spać spokojniej, gdy rozpocznie się później postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę.

Jeżeli zaś ten moment – podobnie jak moi klienci – przegapiłeś, to jeszcze nie oznacza, że wszystko dla Ciebie starcone.

Projekt budowlany i dołączone do niego analizy: techniczna, nasłonecznienia i przesłaniania mogą być wadliwe. Te wady warto eksponować w postępowaniu przed organem. Może to zmniejszyć ryzyko niekorzystnej dla Ciebie inwestycji. Aktywny udział na tym polu, daje Ci też lepszą pozycję na późniejszych etapach postępowania – w odwołaniu i skardze do sądu administracyjnego.

Można też zastanowić się, czy jest szansa na wzruszenie ostatecznej już decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli tak, warto pójść także tą drogą.


Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/, przez e-mail, bądź telefonicznie (dane w zakładce: kontakt – link powyżej).



bookmark_borderJaki wpływ na zasiedzenie ma płacenie podatku od nieruchomości?

Czytając niektóre forma prawne można łatwo nabrać przekonania, że nie da się zasiedzieć nieruchomości, jeżeli nie opłacało się podatku od tej nieruchomości.

Wpływ uiszczania podatku od nieruchomości na postępowanie w sprawie jej zasiedzenia nie jest jednak wcale taki oczywisty.

Dowody w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

Jeżeli chcesz złożyć w sądzie wniosek o zasiedzenie nieruchomości, fakt opłacania przez Ciebie podatku od tej nieruchomości wykorzystaj jako dowód. Uiszczanie podatku stanowi jeden z przejawów posiadania samoistnego, czyli zachowywania się wobec nieruchomości jak jej właściciel. Pamiętaj: jeden, nie jedyny!

Kiedy nie uiszczałeś podatku od nieruchomości wcale nie jesteś na straconej pozycji. Ważne, że zachowywałeś się jak właściciel w innych aspektach gospodarowania nią. Możesz bowiem wykazać zasiedzenie szeregiem innych dowodów. Podpowiedzi znajdziesz tutaj.

Obrona przed zasiedzeniem nieruchomości

Sytuacja wygląda podobnie, gdy bronisz się przed zasiedzeniem nieruchomości. Wówczas również sam fakt regulowania przez Ciebie podatku od nieruchomości może nie wystarczyć do utrzymania własności nieruchomości.

Można mnożyć przykłady orzeczeń sądowych, w których sądy uznały za zasadne wnioski o zasiedzenie, chociaż to dotychczasowy właściciel ponosił wszystkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości.

Ważne jest zatem wykazanie zainteresowania nieruchomością także w inny sposób.

Wpływ płacenia podatku od nieruchomości na zasiedzenie nieruchmości

Płacenie podatku od nieruchomości może mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy o zasiedzenie. I to niezależnie od tego, która ze stron postępowania ten podatek regulowała.

Nie jest to jednak według mnie okoliczność decydująca o rozstrzygnięciu takiej sprawy. Przynajmniej co do zasady. Przysłowiowy diabeł bowiem tkwi w szczegółach. A te ocenić można wyłącznie przyglądając się konkretnej sprawie z bliska i mając wgląd we wszystkie niuanse. Sędziowska ocena dowodów często również do tych niuansów się sprowadza.


Więcej praktycznych informacji o zasiedzeniu nieruchomości znajdziesz w artykule Zasiedzenie nieruchomości – poradnik w pytaniach i odpowiedziach.


Jesteś zainteresowany indywidualną poradą prawną w biurze kancelarii bądź online, napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl lub zadzwoń: 509 365 338.