fbpx

bookmark_borderWarunki zabudowy, pozwolenie na budowę – jak się bronić?

Sąsiad planuje niekorzystną dla Ciebie budowę lub rozbudowę? Dowiedz się kiedy i jak możesz się bronić.

Niedawno podjęłam się prowadzenia sprawy o wydanie pozwolenia na budowę. Moimi klientami nie są jednak inwestorzy planujący rozbudowę domu, lecz ich sąsiedzi. Planowana rozbudowa pozbawi bowiem moich Mocodawców dostępu do światła słonecznego w kuchni.

Wiele można zarzucić projektowi budowlanemu. Istotne wady zawierają analizy przesłaniania i nasłonecznienia. Jednak w tym krótkim wpisie pragnę zwrócić uwagę na inny problem…

Warunki zabudowy – o co chodzi?

Dla obszaru, na którym zrealizowana ma być rozbudowa domu, nie ma planu miejscowego. Aby zapewnić ład przestrzenny konieczne jest więc ustalenie warunków zabudowy. Służy temu postępowanie administracyjne kończące się wydaniem decyzji.

Decyzja o warunkach zabudowy nie daje żadnych praw. Stanowi jednak podstawę sporządzenia projektu budowlanego, a wraz z tym projektem jest podstawą orzekania o pozwoleniu na budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy może więc (chociaż nie musi!) determinować treść decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pozwolenie na budowę – jak się przed nim bronić?

Dlatego, gdy nie zgadzasz się z planowaną przez sąsiada budową (rozbudową), pierwszą linią oporu uczyń już początek postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy.

Możesz śmiało powalczyć to, aby ustalone warunki zabudowy wykluczały przyszłą inwestycję przynajmniej w takim zakresie, jaki istotnie kłóci się z Twoim interesem.

Jeżeli się to uda, będziesz spać spokojniej, gdy rozpocznie się później postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę.

Jeżeli zaś ten moment – podobnie jak moi klienci – przegapiłeś, to jeszcze nie oznacza, że wszystko dla Ciebie starcone.

Projekt budowlany i dołączone do niego analizy: techniczna, nasłonecznienia i przesłaniania mogą być wadliwe. Te wady warto eksponować w postępowaniu przed organem. Może to zmniejszyć ryzyko niekorzystnej dla Ciebie inwestycji. Aktywny udział na tym polu, daje Ci też lepszą pozycję na późniejszych etapach postępowania – w odwołaniu i skardze do sądu administracyjnego.

Można też zastanowić się, czy jest szansa na wzruszenie ostatecznej już decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli tak, warto pójść także tą drogą.


Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/, przez e-mail, bądź telefonicznie (dane w zakładce: kontakt – link powyżej).



bookmark_borderDarowizna z majątku wspólnego do majątku osobistego małżonka

Ostatnio w sądach mniej się dzieje. Kolejne terminy rozpraw są odwoływane, a nowe nie zawsze są od razu wyznaczane. Prowadząc blog poradnikowy w takich warunkach warto sięgnąć pamięcią do ciekawych i nadal aktualnych problemów Klientów sprzed lat.

Kilka lat temu przyszło do mnie po poradę prawną małżeństwo. Mieliśmy rozmawiać o ustanowieniu rozdzielności majątkowej i częściowym podziale majątku. Pomyślałam sobie wtedy: pewnie szykuje się rozpad małżeństwa, ale Klienci myśląc pragmatycznie chcą najpierw uregulować sprawy majątkowe. Zdarzały mi się już wcześniej takie sytuacje.

Zazwyczaj mój zawodowy nos nie myli się w takich ocenach. Tamtego dnia się jednak pomylił 🙂 Okazało się, że Klienci są zgodnym małżeństwem i zamierzają pozostać w małżeństwie.

Jak przenieść składnik majątku wspólnego do majątku osobistego małżonka?

Rozdzielność majątkowa i podział majątku wspólnego

Problem, z jakim się do mnie zwrócili okazał się jednak nie tak prosty i oczywisty, jak mogłoby to wyglądać na pierwszy rzut oka.

Intencją moich Klientów było bowiem tylko to, żeby pewne składniki majątku wspólnego stały się wyłączną własnością Pani.

Tylko z tego powodu Państwo zamierzali zawrzeć umowę o rozdzielności majątkowej i częściowo podzielić się majątkiem. W wyniku podziału majątku wspólnego Pani otrzymałaby na wyłączną własność przedmiot majątkowy, o którym chodziło.

W pierwszym odruchu rozwiązanie takie wydaje się dopuszczalne i jak najbardziej możliwe do realizacji.

Można się jednak zastanawiać i zacząć stawiać pytania. Czy rzeczywiście takie rozwiązanie jest dopuszczalne? Czy nie ma innej drogi do celu? A w konsekwencji, czy taka umowa o rozdzielności majątkowej nie będzie umową zawartą dla pozoru, czyli nieważną?

Dodam do tego, że Klientom zależało na utrzymaniu wspólności majątkowej, a myśl o intercyzie była dla nich nieprzyjemna, wręcz przykra.

Darowizna z majątku wspólnego do majątku osobistego jednego z małżonków

Powyższe dylematy i rozterki zarówno te prawnicze, jak i życiowe nie będą się jednak odnosić do innej możliwości rozwiązania przedstawionego problemu, którą poleciłam.

Rozwiązaniem tym jest pozostanie w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej i zawarcie umowy darowizny.

Będzie to wówczas umowa darowizny pomiędzy małżonkami, w której zgodnie oświadczają, że określony składnik majątku wspólnego darują do majątku osobistego jednego z nich.

Pamiętać przy tym trzeba, że obdarowany małżonek musi oświadczyć, że przyjmuje darowiznę.

Ważne jest też zawarcie umowy we właściwej formie. Dotyczy to zwłaszcza (ale nie tylko) darowizny nieruchomości bądź udziału w nieruchomości, kiedy konieczny jest akt notarialny.

Ograniczeniem w zawieraniu takich darowizn jest niemożność dysponowania w ten sposób całym bądź prawie całym majątkiem wspólnym. Dojdzie bowiem wtedy do niedozwolonego obejścia przepisów o podziale majątku wspólnego.


Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną:
e-mail: biuro@katarzynazdun.pl
formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.


bookmark_borderŹle wykonane meble? Sprawdź co możesz zrobić.

Sezon remontowy trwa. Coraz więcej osób decyduje się zamówić meble na wymiar, które lepiej pasują każdego wnętrza.

Najczęściej wykonawcy są rzetelnie i wykonują swoją pracę, w sposób nie budzący zastrzeżeń. Najczęściej nie znaczy jednak zawsze. Zdarzają się stolarze, który nie dotrzymują terminów bądź źle wykonują meble, a wady te są widoczne już na pierwszy rzut oka.

O tym co możesz zrobić w takich sytuacjach? Odpowiem Ci na to pytanie opisując trzy historie, z którymi spotkałam się ostatnio w pracy.

Zacznę jednak od podstaw.

Umowa o dzieło

Umowa o wykonanie mebli na wymiar jest zawsze umową o dzieło. Nie ma znaczenia, czy została zawarta na piśmie, czy „tylko” ustnie. Nie ma znaczenia, że w umowie pisemnej znalazła się inna nazwa umowy.

Decydujące znaczenie ma treść rzeczywiście zawartej umowy. Wykonanie mebli na wymiar jest – na gruncie prawa cywilnego – dziełem.

Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

art. 627 k.c.

Co z tego wynika? Konieczność stosowania przepisów dotyczących umowy o dzieło zawartych w kodeksie cywilnym. Te przepisy, które dotyczą niedotrzymania terminu lub wadliwego wykonania dzieła przedstawiam poniżej wraz z przykładami ich zastosowań.

Nieterminowe wykonanie mebli

Uzgodniłeś, kiedy meble mają zostać wykonane? Bardzo dobrze. Punkt dla Ciebie. Teraz nie bądź jak pani Aldona, wyegzekwuj to od spóźnialskiego stolarza.

Pani Aldona zamówiła meble kuchenne u wybranego wcześniej stolarza. W terminie, kiedy stolarz obiecał zamontować meble, zaplanowała sobie wyjazd na urlop. Chciała, aby fachowiec wszystko zrobił pod jej nieobecność. Po dwutygodniowym wypoczynku wróciła i…. okazało się, że stolarz w tym czasie nic nie zrobił. Nie informował też pani Aldony o tym, że może być jakieś opóźnienie.

Ostatecznie trzy miesiące po terminie stolarz meble zasadniczo wykonał. Jednak do dzisiaj w meblach kuchennych pani Aldony są niedoróbki. Stolarz telefony odbiera, grzecznie rozmawia, ale nie pojawia się, aby dzieło skończyć.

Co pani Aldona mogła zrobić już po powrocie z wakacji nie widząc mebli w mieszkaniu? A co teraz może zrobić pani Aldona? Co możesz zrobić, jeżeli jesteś w podobnej sytuacji? Odpowiedzi na te pytania zawiera oczywiście kodeks cywilny:

Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

art. 635 k.c.

Zgodnie z tym przepisem masz dwie możliwości działania:

  • możesz wyznaczyć stolarzowi dodatkowy termin, jednocześnie wskazując, iż jego niedotrzymanie spowoduje odstąpienie przez Ciebie od umowy
  • albo odstąpić od umowy (nawet, gdy termin wykonania mebli nie minął), przy czym opóźnienie musi być na tyle duże, aby oczywistym było, że dzieło nie zostanie wykonane w terminie.

Źle wykonane meble

Umowa o dzieło może zawierać specyfikację, określającą sposób wykonania dzieła. W umowach ze stolarzami to się jednak nie zdarza. Wówczas z kodeksu cywilnego wynika, że dzieło, w tym meble na wymiar, ma być wykonane zgodnie z zamówieniem i starannie. W rzeczywistości z jakością wykonania bywa różnie o czym przekonała się pani Jadzia.

Pani Jadzia wraz z mężem kupiła i wyremontowała dom. U stolarza zamówiła regał na książki oraz szafę wnękową z przesuwnymi drzwiami. Podpisała ze stolarzem „Umowę zlecenia”, na podstawie której zapłaciła tytułem zaliczki 8000 zł. Stolarza meble wykonał i zamontował w kwietniu tego roku.

Jeszcze w lipcu, kiedy pani Jadzia do mnie dzwoniła, półki regału były przykręcone krzywo, a drzwi przesuwne od szafy się nie otwierały. Pan stolarz od kwietnia nie odbierał telefonów od pani Jadzi ani nie odpisywał na jej e-maile.

Stolarz zadziałał i jak na swoje standardy niemal natychmiast zjawił się naprawić wady, po otrzymaniu jednego pisma.

Co znalazło się z treści tej skutecznej wiadomości? Oto odpowiedź:

  • wezwanie do zmiany sposobu wykonania dzieła,
  • wyznaczenie w tym celu odpowiedniego terminu,
  • zapowiedź, że po bezskutecznym upływie terminu pani Jadzia od umowy odstąpi.

Recepta ta wynika wprost z przepisów:

§ 1. Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
§ 2. Jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła.

art. 636 k.c.

Rękojmia za wady dzieła

Umowy o dzieło na wykonanie mebli zazwyczaj nie zawierają postanowień o gwarancji. Przynajmniej się z taką jeszcze nie spotkałam. Jeżeli masz inne doświadczenia, koniecznie daj znać w komentarzu.

Niezależnie jednak od treści umowy, obowiązują przepisy o rękojmi za wady fizyczne rzeczy, na dowód czego przytaczam kolejny przepis.

§ 1. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.
§ 2. Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio.

art. 638 k.c.

Kiedy można, a nawet należy zgłosić roszczenia z tytułu rękojmi? Spójrz ze mną na historię pani Basi.

Pani Basia zamówiła meble do łazienki. Korzystała z nich przez kilka miesięcy. Pod wpływem wilgoci, która normalnie występuje w łazience, materiał, z którego były wykonane szafki, zaczął się wypaczać. Okazało się, że stolarz źle dobrał materiał. Z takiego materiału nie należało wykonywać mebli łazienkowych. Materiał był dostarczony przez stolarza.

Teraz pani Basia musi zgłosić roszczenie o usunięcie wady albo wymianę mebli na takie same meble wolne od wad (wykonane z właściwych materiałów w należyty sposób).

Podsumowanie

Meble na wymiar nie należą do najtańszych. Skoro planujesz taki wydatek zastanów się nie tylko nad wyborem wykonawcy, ale nad należytym zabezpieczeniem swojego interesu w umowie.

Jeżeli już decydujesz się na współpracę z konkretnym fachowcem poproś go o projekt umowy. Nie bój się proponować zmian w treści umowy, gdy uważasz, że ich wprowadzenie jest dla Ciebie ważne. Negocjuj.

Kiedy okaże się, że stolarz nie dotrzymuje terminów, bądź wadliwie wykonuje zamówione meble, reaguj.

Najlepiej kontaktuj się z nim pisemnie (listy polecone) albo e-mailem. Wtedy będziesz mieć dowody prowadzonej korespondencji.

W treściach wiadomości zawrzyj stosowne do sytuacji oświadczenia, o których napisałam Ci przy okazji historii trzech bohaterek dzisiejszego wpisu.

Działania te otwierają Ci drogę do domagania się od przyjmującego zamówienie (stolarza) zapłaty, także w drodze postępowania sądowego.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną:

e-mail: katarzyna@katarzynazdun.pl
formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.