fbpx

Kategoria: Nabycie nieruchomości

bookmark_borderJak uniknąć błędów podczas odbioru lokalu mieszkalnego od dewelopera?

Posted on by Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Zawierasz umowę deweloperską, dokonujesz wpłat na rachunek powierniczy i co jakiś czas wybierasz się na plac budowy, żeby ocenić postępy prac. Im bliżej końca budowy, tym bardziej gorączkowo czekasz na informację o dacie odbioru lokalu. W końcu otrzymujesz upragnione zawiadomienie i punktualnie zjawiasz się, żeby wreszcie zobaczyć „swoje” wymarzone mieszkanie.

Wchodzisz do środka…

… a tam … No właśnie. Nigdy nie wiesz, co zastaniesz.

Tutaj oczywiście jest miejsce na rozważanie różnych czarnych scenariuszy, gdyż tylko w takich sytuacjach dochodzi do sytuacji konfliktowych.

Wtedy też przydaje się wsparcie prawnika, który podpowie Ci co możesz zrobić. Takim zbiorem przydatnych podpowiedzi dla Ciebie jest ten wpis.

Po pierwsze: masz prawo i obowiązek być przy odbiorze.

To jest podstawowa zasada, gdy nabywasz lokal mieszkalny od dewelopera. Od zasady tej nie ma wyjątków, co jest istotnym wyjątkiem w naszym ustawodawstwie 🙂

Jeżeli nie możesz stawić się na odbiór osobiście, możesz ustanowić pełnomocnika, który dokona wszystkich czynności skutecznie w Twoim imieniu.

Jeżeli zaś uważasz, że nie poradzisz sobie samodzielnie z odbiorem, gdyż nie masz dostatecznej wiedzy ogólnobudowlanej, możesz przyjść na odbiór z kimś, kto taką wiedzę ma. W takich sytuacjach radzę klientom, aby korzystali ze wsparcia ekspertów – osób z odpowiednimi uprawnieniami. Takie osoby mogą później w razie potrzeby sporządzić profesjonalną opinię, która będzie mogła stanowić dowód w sądzie.

Po drugie: kontroluj treść protokołu.

Z odbioru sporządza się protokół, do którego możesz zgłaszać wszystkie wady lokalu mieszkalnego. Korzystaj z tej możliwości za każdym razem, gdy dostrzeżesz jakąś nieprawidłowość. Jeżeli tego nie zrobisz, czekać Cię będzie przechodzenie przez proces reklamacji, który jest dłuższy i obarczony większym ryzykiem odmowy uznania wady i jej usunięcia.

Oprócz samego zgłaszania wad do protokołu istotne jest, abyś kontrolował jego treść. Najlepiej na bieżąco. Dlaczego? Tylko w ten sposób będziesz mieć pewność, iż protokół obejmuje wszystkie usterki, które zgłosiłeś.

Zgłoszenie wady jest skuteczne tylko wówczas, gdy znajduje się w protokole. Bez kontroli treści protokołu jest ryzyko, że ktoś coś przegapi, niedosłyszy, czy o czymś zapomni (w chaosie, jaki często panuje podczas odbioru takie rzeczy po prostu się zdarzają).

Po trzecie: możesz odmówić odbioru, gdy stwierdzisz wadę istotną lokalu.

W ustawie regulującej umowę deweloperską nie ma definicji wady istotnej. Nie ma jej również w innych ustawach, którymi można by się tu posiłkować.

Ocena, czy wada jest istotna jest więc oceną subiektywną i podlega ocenie w kontekście konkretnego przypadku.

W orzecznictwie i literaturze wskazuje się, że wada istotna to taka wada, z powodu której nie zdecydowałbyś się na zawarcie umowy (zakup), gdybyś o niej wcześniej wiedział. Chodzi tu jednak o zawarcie umowy jako takiej, a nie tylko oczekiwanie obniżenia ceny z powodu wady.

Korzystając z tego drogowskazu oceniaj zgłaszane wady, a jeżeli choćby jedną z nich ocenisz jako istotną, zadbaj o wpisanie tego do protokołu. Jeżeli deweloper odmówi uznania jej w protokole, możesz odmówić dokonania odbioru.

Jeżeli zaś deweloper uzna w protokole wadę istotną i nie usunie jej w wyznaczonych terminach, możesz odstąpić od umowy.

Uznanie i odmowa uznania wad przez dewelopera.

Od dnia podpisania protokołu deweloper ma 14 dni, aby powiadomić Cię o uznaniu wady albo odmowie jej uznania (z podaniem przyczyn odmowy). Brak wiadomości od dewelopera w tym czasie oznacza, że uznał wady.

Następnie deweloper ma 30 dni na usunięcie wad, które uznał. Termin ten liczy się od dnia podpisania protokołu. W razie problemów z dochowaniem tego terminu, deweloper ma obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia i uzasadnić opóźnienie.

Jeżeli deweloper w dalszym ciągu opóźnia się z usunięciem wad, przemyjesz inicjatywę i sam wyznaczasz deweloperowi kolejny termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera.

Poza protokołem została wada istotna lokalu.

Jeżeli istotnie tak się stało, nie musisz od razu wpadać w panikę. Jest w ustawie przewidziane wyjście awaryjne z takiej sytuacji.

Zgłoś ją przed podpisaniem z deweloperem umowy przenoszącej własność lokalu.

Zgłoszenie takie, mimo że dokonane po odbiorze lokalu, będzie mieć takie same skutki prawne, jak zgłoszenie wady do protokołu.

Więcej takich kół ratunkowych ustawodawca dla Ciebie nie przewidział. Jeżeli więc przegapiłeś i tę możliwość pozostaje Ci dochodzenie roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi, ale to już temat na kolejny artykuł.

Napracowałam się, aby przygotować dla Ciebie ten artykuł. Jeżeli był Ci pomocny, daj proszę znać w komentarzu 🙂

Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.

bookmark_borderUmowa rezerwacyjna: co powinieneś o niej wiedzieć zanim ją podpiszesz?

Posted on by Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Umowy rezerwacyjne są bardzo rozpowszechnione w obrocie nieruchomościami. Jednak nie w każdej sytuacji możesz zawrzeć taką umowę skutecznie.

Dlaczego? Kiedy mogę skutecznie zawrzeć umowę rezerwacyjną? Odpowiedzi i na te i wiele innych pytań dotyczących umowy rezerwacyjnej znajdziesz w tym poradniku.

Kiedy możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Umowę rezerwacyjną możesz zawrzeć tylko wówczas, gdy poprzedza ona zawarcie:

  • umowy deweloperskiej (w skrócie jest to umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego bądź jednorodzinnego i przeniesienie na nabywcę własności odpowiednio – lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, bądź ułamkowej części domu),

i innych umów zawieranych z deweloperem:

  • umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
  • umowy przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, zawieranej wraz z umową, której przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego (albo jego ułamkowej części) bądź zobowiązanie do jego wybudowania,

a także umów zawieranych z przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest:

  • sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (bądź jego ułamkowej części),
  • sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, gdy umowa jest zawierana wraz z umową przeniesienia własności lokalu użytkowego (albo jego ułamkowej części).

W każdym wypadku chodzi także o zbycie prawa własności do lokalu lub domu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z nich. Gdy przedmiotem jest dom jednorodzinny – umowa obejmuje także prawo do gruntu, na którym jest, bądź ma zostać posadowiony.

Zwróć uwagę, iż umowa rezerwacyjna nie może poprzedzać zawarcia umowy, której przedmiotem jest wyłącznie nabycie prawa do lokalu użytkowego.

Z kim możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Stroną umowy rezerwacyjnej może być deweloper bądź inny przedsiębiorca, który chce zawrzeć z Tobą umowę o treści właściwej dla umowy deweloperskiej albo innej z wyżej wymienionych umów.

Oznacza to, że nie zawrzesz skutecznie umowy rezerwacyjnej, gdy tytuł prawny do nieruchomości zbywa osoba fizyczna (prywatna). Dotyczy to także sytuacji, gdy w transakcję jest zaangażowany profesjonalny pośrednik w handlu nieruchomościami.

Pośrednik może bowiem działać jako pełnomocnik sprzedającego, ale sam sprzedającym nie jest. Jego obecność i status przedsiębiorcy nie mają więc w tym kontekście znaczenia prawnego.

Jaką formę powinna mieć umowa rezerwacyjna?

Ustawodawca przewidział dla umowy rezerwacyjnej formę pisemną pod rygorem nieważności.

Oznacza to, że umowa powinna mieć postać dokumentu obejmującego treść oświadczeń woli stron oraz własnoręczne podpisy stron.

Dokumentem może być nie tylko papier, lecz każdy nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jego treścią oraz złożenie własnoręcznych podpisów.

O tym, jak istotna w praktyce może okazać się kwestia podpisu dowiesz się czytając artykuł: „Wypowiedzenie umowy dzierżawy ogrodu działkowego.„.

Jaką treść powinna mieć umowa rezerwacyjna?

Istotą umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera (albo innego sprzedawcy – przedsiębiorcy) do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Obowiązkiem dewelopera jest także informowanie Cię o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w taki sposób, abyś wiedział dokładnie, czego zmiana dotyczy.

Konsekwencje niewykonania przez dewelopera tych obowiązków opisałam poniżej w punkcie dotyczącym zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Poza tym umowa rezerwacyjna musi zawierać szereg obowiązkowych postanowień, które wskazuję i omawiam poniżej.

Strony, miejsce i czas zawarcia umowy

Określenie w umowie miejsca i czasu jej zawarcie nie jest zazwyczaj kłopotliwe.

Warto jednak na dłużej zatrzymać się przy problemie prawidłowego opisania stron umowy. Rozwinęłam tę kwestię w artykule: „Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?”.

Cena lokalu

Koniecznym elementem treści umowy rezerwacyjnej jest podanie ceny lokalu mieszkalnego (bądź domu jednorodzinnego) wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna może (ale nie musi!) przewidywać, że w zamian za czasowe wyłączenie lokalu mieszkalnego z oferty sprzedaży zapłacisz opłatę rezerwacyjną.

Wysokość tej opłaty nie może przekraczać 1% ceny lokalu albo domu określonej w prospekcie informacyjnym. Warto więc w swoim domowym archiwum odpowiednio przechowywać zarówno umowę, jak i prospekt. Nigdy nie wiadomo, kiedy się przyda, a wpływa istotnie na treść umowy.

W razie późniejszego zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper zalicza opłatę rezerwacyjną na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej. Dodatkowo deweloper ma obowiązek przekazać ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.

Okres rezerwacji

Umowa rezerwacyjna musi określać, czas na jaki lokal mieszkalny będzie wyłączony z oferty sprzedaży.

Jeżeli ubiegasz się o kredyt, okres ten powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania przez Ciebie decyzji kredytowej albo przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Usytuowanie lokalu w budynku

W umowie należy też umieścić informację, na którym piętrze (kondygnacji) budynku znajduje się lokal. Dobrą praktyką jest załączanie do umowy rzutu kondygnacji budynku z oznaczonym lokalem, który rezerwujesz.

Powierzchnia użytkowa lokalu

Jest to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się m.in. powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach.

Kiedy deweloper powinien zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną?

Deweloper ma obowiązek niezwłocznie zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną jeżeli:

  • nie uzyskałeś pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
  • deweloper nie wykonuje wobec Ciebie obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej – w tym wypadku deweloper ma obowiązek zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości,
  • deweloper nie poinformował Cię o zmianach, jakie wprowadził w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach – kolejny powód, abyś ich nie wyrzucał.

Deweloper powinien Ci zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości także wówczas, gdy nie usunął wad zgłoszonych przez Ciebie do protokołu odbioru, przez co nie przystąpiłeś do podpisania umowy przenoszącej własność wybudowanego już i wydzielonego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Podsumowanie

Najważniejszymi według mnie kwestiami, na które powinieneś zwrócić uwagę przy umowie rezerwacyjnej są:

  • kto oferuje Ci zwarcie takiej umowy: pamiętaj możesz ją skutecznie zawrzeć tylko z deweloperem albo innym przedsiębiorcą,
  • obowiązki dewelopera: czasowe wyłączenie oferty ze sprzedaży i obowiązki informacyjne,
  • oraz rozliczanie go z tego: być może należy Ci się zwrot opłaty rezerwacyjnej,
  • pilnowanie, aby deweloper zaliczył opłatę rezerwacyjną na cenę nabycia prawa i przelał ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy: 1% ceny nieruchomości to pieniądze, których warto przypilnować.

Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.

bookmark_borderJak wygrać sprawę o wydanie rzeczy ruchomej?

Posted on by Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Klient kupił na rynku wtórnym dom wraz z całym wyposażeniem. Z euforią wprowadzał się tam wraz z żoną i małymi dziećmi. Odmalował ściany, powiesił obrazy, ułożył wszystko w szafach i zaczynał przyzwyczajać się do nowego układu pomieszczeń, gdy w skrzynce na listy znalazł wezwanie.

Skąd nagle wezwanie do wydania rzeczy?

Wezwanie do wydania rzeczy ruchomej przesłała agencja ochrony, z którą mieli zawartą umowę poprzedni właściciele nieruchomości. Chodziło o jednostkę nadawczą systemu alarmowego.

Klient zdecydował, że rzeczy nie odda, ponieważ za nią zapłacił. Tak, jak za wszystkie inne rzeczy, które w chwili sprzedaży znajdowały się w domu.

Poza tym, jednostka nadawcza była na trwałe przymocowana do ściany. Jej usunięcie oznaczałoby więc konieczność ponownego odnowienia świeżo pomalowanej ściany. A oczywiście agencja ochrony nie zamierzała ponosić kosztów z tym związanych.

Ostatecznie firma ochroniarska pozwała mojego Klienta o wydanie rzeczy. Po trwającym kilka lat procesie w listopadzie Sąd I instancji zakończył sprawę.

Jak się skutecznie bronić w sprawie o wydanie rzeczy?

Agencja ochrony opierała pozew na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących prawa własności. Argumentowała, że jest właścicielem rzeczy, która nie została jej zwrócona po wygaśnięciu umowy o ochronę danej nieruchomości. Obowiązek zwrotu jednostki nadawczej wynikał też z umowy o ochronę.

W zaistniałej sytuacji wszystkie przysłowiowe asy w rękawie miał jednak mój Klient.

  • Agencja ochrony nie potrafiła udowodnić, że jest właścicielem rzeczy. (Wynikało to z działań dwóch powiązanych ze sobą spółek, które w niejasny sposób „przekazywały” sobie klientów i mienie.)
  • Klient wszedł w posiadanie rzeczy w dobrej wierze. Zadbał o to, aby do umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego był załączony wykaz wszystkich rzeczy ruchomych, które nabywał wraz z domem jako jego wyposażenie.
  • Dodatkowo w akcie notarialnym było oświadczenie sprzedających, iż wydają przedmiot sprzedaży w stanie wolnym od wszelkich obciążeń. Mając na uwadze konstrukcję całej umowy przedmiotem sprzedaży była nieruchomość wraz ze wszystkimi rzeczami ruchomymi (wyposażeniem). Był to dodatkowy argument na rzecz dobrej wiary mojego Klienta.
  • Poza tym przesłuchiwana jako świadek kobieta, która sprzedawała dom, przyznała, że nie informowała kupującego o treści umowy z agencją ochrony ani konieczności zwrotu jednostki nadawczej. Uznała, że to jej sprawy i kupujący nie musi o tym wiedzieć. Kolejny dowód dobrej wiary mojego Klienta.
  • Agencja ochrony i powołani przez nią świadkowie nie potrafili sensownie wyjaśnić, dlaczego agencja domagała się zwrotu rzeczy od mojego Klienta zamiast od osób, z którymi mała zawartą umowę o ochronę.

Sąd I instancji ocenił więc, że agencja ochrony nie udowodniła zasadności żądania zgłoszonego w pozwie.

Co więcej, Sąd stwierdził, że w sprawie ma zastosowanie art. 169 kodeksu cywilnego, na mocy którego mój Klient stał się właścicielem spornej rzeczy. Przepis ten w pewnych sytuacjach sankcjonuje nabycie rzeczy ruchomej od nieuprawnionego.

Podsumowanie

Sprawa, którą tu opisuję zakończyła się wyrokiem Sądu I instancji. Wyrok ten nie jest jeszcze prawomocny. Jeżeli agencja ochrony zdecyduje się na wniesienie apelacji, zaktualizuję ten artykuł o wnioski z postępowania apelacyjnego.

Tymczasem Klient jest zadowolony. Nie obawia się już kolejnych podobnych roszczeń odnośnie innych przedmiotów, nie tylko tych nabytych wraz z domem.

Omawiana sprawa ma też szerszy wymiar. Jest bowiem przykładem na to, jak należycie dbać o treść umowy, także gdy jest sporządzana przez notariusza. Istotne okazało się sporządzenie wykazu rzeczy ruchomych nabywanych wraz z nieruchomością i uczynienie z niego załącznika do umowy. Więcej na ten temat możesz przeczytać tutaj: „Co powinieneś zrobić, zanim kupisz nieruchomość?”.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź poprowadzenia sprawy sądowej przez profesjonalistę, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.