Umowy rezerwacyjne są bardzo rozpowszechnione w obrocie nieruchomościami. Jednak nie w każdej sytuacji możesz zawrzeć taką umowę skutecznie.
Dlaczego? Kiedy mogę skutecznie zawrzeć umowę rezerwacyjną? Odpowiedzi i na te i wiele innych pytań dotyczących umowy rezerwacyjnej znajdziesz w tym poradniku.
Kiedy możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną?
Umowę rezerwacyjną możesz zawrzeć tylko wówczas, gdy poprzedza ona zawarcie:
- umowy deweloperskiej (w skrócie jest to umowa o wybudowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego bądź jednorodzinnego i przeniesienie na nabywcę własności odpowiednio – lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, bądź ułamkowej części domu),
i innych umów zawieranych z deweloperem:
- umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
- umowy przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
- umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
- umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, zawieranej wraz z umową, której przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego (albo jego ułamkowej części) bądź zobowiązanie do jego wybudowania,
a także umów zawieranych z przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest:
- sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (bądź jego ułamkowej części),
- sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, gdy umowa jest zawierana wraz z umową przeniesienia własności lokalu użytkowego (albo jego ułamkowej części).
W każdym wypadku chodzi także o zbycie prawa własności do lokalu lub domu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z nich. Gdy przedmiotem jest dom jednorodzinny – umowa obejmuje także prawo do gruntu, na którym jest, bądź ma zostać posadowiony.
Zwróć uwagę, iż umowa rezerwacyjna nie może poprzedzać zawarcia umowy, której przedmiotem jest wyłącznie nabycie prawa do lokalu użytkowego.
Z kim możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną?
Stroną umowy rezerwacyjnej może być deweloper bądź inny przedsiębiorca, który chce zawrzeć z Tobą umowę o treści właściwej dla umowy deweloperskiej albo innej z wyżej wymienionych umów.
Oznacza to, że nie zawrzesz skutecznie umowy rezerwacyjnej, gdy tytuł prawny do nieruchomości zbywa osoba fizyczna (prywatna). Dotyczy to także sytuacji, gdy w transakcję jest zaangażowany profesjonalny pośrednik w handlu nieruchomościami.
Pośrednik może bowiem działać jako pełnomocnik sprzedającego, ale sam sprzedającym nie jest. Jego obecność i status przedsiębiorcy nie mają więc w tym kontekście znaczenia prawnego.
Jaką formę powinna mieć umowa rezerwacyjna?
Ustawodawca przewidział dla umowy rezerwacyjnej formę pisemną pod rygorem nieważności.
Oznacza to, że umowa powinna mieć postać dokumentu obejmującego treść oświadczeń woli stron oraz własnoręczne podpisy stron.
Dokumentem może być nie tylko papier, lecz każdy nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jego treścią oraz złożenie własnoręcznych podpisów.
O tym, jak istotna w praktyce może okazać się kwestia podpisu dowiesz się czytając artykuł: „Wypowiedzenie umowy dzierżawy ogrodu działkowego.„.
Jaką treść powinna mieć umowa rezerwacyjna?
Istotą umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera (albo innego sprzedawcy – przedsiębiorcy) do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Obowiązkiem dewelopera jest także informowanie Cię o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w taki sposób, abyś wiedział dokładnie, czego zmiana dotyczy.
Konsekwencje niewykonania przez dewelopera tych obowiązków opisałam poniżej w punkcie dotyczącym zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Poza tym umowa rezerwacyjna musi zawierać szereg obowiązkowych postanowień, które wskazuję i omawiam poniżej.
Strony, miejsce i czas zawarcia umowy
Określenie w umowie miejsca i czasu jej zawarcie nie jest zazwyczaj kłopotliwe.
Warto jednak na dłużej zatrzymać się przy problemie prawidłowego opisania stron umowy. Rozwinęłam tę kwestię w artykule: „Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?”.
Cena lokalu
Koniecznym elementem treści umowy rezerwacyjnej jest podanie ceny lokalu mieszkalnego (bądź domu jednorodzinnego) wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna może (ale nie musi!) przewidywać, że w zamian za czasowe wyłączenie lokalu mieszkalnego z oferty sprzedaży zapłacisz opłatę rezerwacyjną.
Wysokość tej opłaty nie może przekraczać 1% ceny lokalu albo domu określonej w prospekcie informacyjnym. Warto więc w swoim domowym archiwum odpowiednio przechowywać zarówno umowę, jak i prospekt. Nigdy nie wiadomo, kiedy się przyda, a wpływa istotnie na treść umowy.
W razie późniejszego zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper zalicza opłatę rezerwacyjną na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej. Dodatkowo deweloper ma obowiązek przekazać ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.
Okres rezerwacji
Umowa rezerwacyjna musi określać, czas na jaki lokal mieszkalny będzie wyłączony z oferty sprzedaży.
Jeżeli ubiegasz się o kredyt, okres ten powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania przez Ciebie decyzji kredytowej albo przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Usytuowanie lokalu w budynku
W umowie należy też umieścić informację, na którym piętrze (kondygnacji) budynku znajduje się lokal. Dobrą praktyką jest załączanie do umowy rzutu kondygnacji budynku z oznaczonym lokalem, który rezerwujesz.
Powierzchnia użytkowa lokalu
Jest to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.
Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się m.in. powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach.
Kiedy deweloper powinien zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną?
Deweloper ma obowiązek niezwłocznie zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną jeżeli:
- nie uzyskałeś pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
- deweloper nie wykonuje wobec Ciebie obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej – w tym wypadku deweloper ma obowiązek zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości,
- deweloper nie poinformował Cię o zmianach, jakie wprowadził w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach – kolejny powód, abyś ich nie wyrzucał.
Deweloper powinien Ci zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości także wówczas, gdy nie usunął wad zgłoszonych przez Ciebie do protokołu odbioru, przez co nie przystąpiłeś do podpisania umowy przenoszącej własność wybudowanego już i wydzielonego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Podsumowanie
Najważniejszymi według mnie kwestiami, na które powinieneś zwrócić uwagę przy umowie rezerwacyjnej są:
- kto oferuje Ci zwarcie takiej umowy: pamiętaj możesz ją skutecznie zawrzeć tylko z deweloperem albo innym przedsiębiorcą,
- obowiązki dewelopera: czasowe wyłączenie oferty ze sprzedaży i obowiązki informacyjne,
- oraz rozliczanie go z tego: być może należy Ci się zwrot opłaty rezerwacyjnej,
- pilnowanie, aby deweloper zaliczył opłatę rezerwacyjną na cenę nabycia prawa i przelał ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy: 1% ceny nieruchomości to pieniądze, których warto przypilnować.
Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.
Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.
