fbpx

bookmark_borderJak się bronić przed eksmisją? – część 2

Dzisiaj wracam do ważnego tematu, jakim jest obrona lokatora w sprawie o eksmisję. Zamierzam jednak poruszyć inny niż poprzednio, szczególny rodzaj spraw o opuszczenie i opróżnienie mieszkania.

Chodzi mianowicie o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. W oparciu o ten przepis właściciel może żądać, aby sąd rozwiązał umowę najmu i nakazał eksmisję z lokalu, jeżeli nie ma podstaw do wypowiedzenia takiej umowy w myśl przepisów ustawy.

Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy najmu i eksmisję

Jedną z przesłanek uprawniających właściciela do zgłoszenia w/w żądania są „ważne przyczyny”. Jest to tak ogólna przesłanka, że trudno ją zdefiniować bez odnoszenia się do konkretnych przykładów. Zresztą nie jest to moją intencją w tym wpisie.

Chcę za to pokazać kilka sytuacji, które zdaniem sądów okazały się nie spełniać tego kryterium.

Tytuł prawny do innego lokalu jako ważna przyczyna rozwiązania umowy najmu i eksmisji

W sprawach, które miałam przyjemność poprowadzić, moi klienci zostali pozwani przez Miasto, ponieważ mieli tytuł prawny do innych nieruchomości. W ocenie Miasta, uprawnienia do tych innych nieruchomości miały stanowić „ważną przyczynę” uzasadniające powództwo.

Na pierwszy rzut oka taka argumentacja może się wydawać całkiem sensowna. Po co ktoś ma zajmować lokal komunalny, skoro może mieszkać gdzie indziej?

Właśnie – diabeł, jak zawsze, tkwi w szczegółach. Nie chodzi tu bowiem, o jakikolwiek tytuł prawny do jakiegokolwiek lokalu.

Tytuł prawny ma dawać lokatorowi rzeczywistą, prawną możliwość korzystania z lokalu.

Sam lokal musi być natomiast lokalem mieszkalnym i nadawać się do zamieszkania w sensie faktycznym (stan techniczny i wyposażenie).

Właśnie takie rozumowanie sądów legło u podstaw korzystnych dla moich klientów wyroków sądowych.

Sądy uznały bowiem, że nie nadają się do zamieszkania – z przyczyn faktycznych bądź prawnych – nieruchomości:

  • stanowiące współwłasność lokatora i innych osób, jeżeli pozostali współwłaściciela chcą z nich w jakiś sposób korzystać,
  • bez ogrzewania – wykorzystywane jako domy letniskowe,
  • wprawdzie ogrzewane i wyposażone w inne niezbędne instalacje, ale wykorzystywane jako domy letniskowe z uwagi na odległe położenie od miejsca zamieszkania i pracy lokatorów, którzy nie mają możliwości znalezienia pracy w miejscu położenia domu.

Sytuacja majątkowa jako ważna przyczyna rozwiązania najmu i eksmisji

W tym względzie oceny sądów w prowadzonych przeze mnie sprawach opierały się nie tylko na wycenach praw do nieruchomości.

Sądy uwzględniały też zadłużenie hipoteczne nieruchomości wchodzących do majątków lokatorów, inne długi lokatorów, bieżące dochody i koszty utrzymania lokatorów.

W odniesieniu do kosztów utrzymania lokatorów nie bez znaczenia były ich sytuacje zdrowotne, w tym organizacja i koszty leczenia.

Porozumienie co do warunków i terminu rozwiązania umowy najmu

Oprócz w/w przesłanki „ważnych powodów” właściciel mieszkania ma obowiązek udowodnić, iż próbował się z lokatorem porozumieć odnośnie rozwiązania umowy.

Porozumienie – jeżeli do niego dojdzie – będzie skuteczne, gdy swoją treścią obejmie zarówno warunki, jak i termin rozwiązania umowy najmu.

Wykazanie próby porozumienia polega zazwyczaj na okazaniu sądowi korespondencji o odpowiedniej treści kierowanej do pozwanego lokatora. Jeżeli lokator na pisma nie odpisał bądź odmówił porozumienia, właściciel ma od strony formalnej otwartą drogę do wniesienia sprawy do sądu. Chociaż, jak wynika z przytoczonych powyżej przykładów, wcale nie oznacza to dla niego sukcesu. Lokator ma więc o co powalczyć, żeby nie utracić dachu nad głową.


O tym, kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć Ci umowę najmu przeczytasz tutaj: https://katarzynazdun.pl/wypowiedzenie-najmu-mieszkania-poradnik-dla-wlasciciela/.


Jeżeli jesteś zainteresowany poradą prawną, zapraszam do kontaktu: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.

bookmark_borderJak się bronić przed eksmisją z mieszkania?

Czy skuteczna obrona przed eksmisją z mieszkania jest możliwa? Tak, pod warunkiem, że się ją umiejętnie poprowadzi.

W tym artykule zdradzę kilka wskazówek, jak się za to zabrać.

Tytuł prawny do mieszkania

Brak ważnej umowy w przedmiocie korzystania przez lokatora z mieszkania stanowi według mnie najczęstszą przyczynę postępowań sądowych o eksmisję.

Broniąc się przed eksmisją należy więc przede wszystkim podnosić wszelkie zarzuty dotyczące wadliwości wypowiedzenia takiej umowy. Zarówno odnośnie powołanej w wypowiedzeniu przesłanki uzasadniającej wypowiedzenie, jak również dochowania całej „procedury” poprzedzającej wypowiedzenie. O tym, jak prawidłowo właściciel powinien wypowiedzieć umowę przeczytasz w moim wcześniejszym wpisie: „Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela„.

Niezależnie od powyższego, warto powoływać w sprawie wszelkie twierdzenia i dowody, z których będzie wynikać istnienie umowy uprawniającej do korzystania z lokalu. Chodzi inaczej o tzw. tytuł prawny do lokalu – prawną możliwość mieszkania w nim w związku z istnieniem jakiegoś prawa. Może tu chodzić o umowę (najem, użyczenie, użytkowanie) bądź prawo rzeczowe (najczęściej: służebność mieszkania).

Jeżeli umowa nie została sporządzona i zawarta na piśmie, to jeszcze nic straconego. W większości wypadków można bowiem umowę taką zawrzeć w dowolnej formie (czyli także ustnie), a nawet w sposób dorozumiany.

Zawarcie umowy w sposób dorozumiany

W sposób dorozumiany można zawrzeć przede wszystkim umowę najmu i użyczenia. Są to podstawowe stosunki prawne, na tle których dochodzi do spraw o eksmisję z mieszkania.

W tym wypadku można dowodzić, że umowa została skutecznie zawarta nie z uwagi na jakieś szczególne porozumienie się stron, lecz w wyniku wykonywania jej przez strony.

Powołanie się na istnienie umowy zawartej w sposób dorozumiany wymaga jednak określonej inicjatywy dowodowej strony pozwanej o eksmisję z mieszkania.

Więcej na ten temat, na przykładzie konkretnej sprawy, pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd„.

Uprawnienie do najmu socjalnego lokalu

Już na samym początku postępowania warto zadbać o należytą argumentację również w tym aspekcie sprawy.

Wiem, że uzyskanie takiego uprawnienia nie jest szczytem marzeń w sprawie o eksmisję z mieszkania. Jednak jest to zawsze jakaś alternatywa na wypadek ziszczenia się czarnego scenariusza.

W dotychczasowym lokalu można bowiem mieszkać do czasu otrzymania z gminy oferty najmu socjalnego lokalu. Natomiast sam lokal socjalny zawsze jest jakimś dachem nad głową, np. na czas ubiegania się o najmem lokalu komunalnego.

Podsumowanie

W tym poście przedstawiłam część problematyki koncentrującej się wokół żądania eksmisji z tej przyczyny, że lokator nie ma tytułu prawnego do mieszkania. Niezależnie od tego, czy według twierdzeń pozwu nigdy go nie miał, czy też dlatego, że utracił ten tytuł np. w związku z wypowiedzeniem umowy przez właściciela lokalu.

W kolejnym wpisie chcę poruszyć ten temat w ujęciu spraw prowadzonych w oparciu o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Na tej podstawie sąd może orzec o rozwiązaniu umowy o korzystanie z mieszkania i nakazać eksmisję lokatorów. Do opisania mam bowiem ciekawy materiał ze spraw, które miałam przyjemność z sukcesem poprowadzić.

PS.

Przy okazji tego wpisu chcę się z Tobą podzielić także bardziej osobistą refleksją.

Sprawy tzw. lokalowe, w tym o eksmisje z lokali komunalnych, były jednymi z pierwszych, jakich podejmowałam się jako „świeżo upieczony” radca prawny.

Pomagając klientom – lokatorom w sporach z miastem (właścicielem lokali) zdobyłam doświadczenie, które przekułam na publikacje, w tym komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalej specjalizuję się w tym obszarze, a sprawy lokalowe zajmują szczególne miejsce w mojej praktyce zawodowej.


Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/, e-mail, bądź telefonicznie (dane w zakładce: kontakt).

bookmark_borderCo powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Potrzebujesz umowy najmu lokalu mieszkalnego? Masz do wyboru różne możliwości. Możesz: pobrać bezpłatny wzór z internetu i bezrefleksyjnie go wykorzystać, przygotować umowę samodzielnie albo zamówić indywidualną umowę u prawnika.

Dzisiaj pokażę Ci, jak samodzielnie przygotować umowę najmu mieszkania krok po kroku.

Materiał ten możesz też z powodzeniem wykorzystać do poprawienia i ulepszenia wzoru znalezionego w internecie.

1. Nazwa umowy

Każda umowa zaczyna się od wskazania nazwy.

Przygotowujesz umowę najmu lokalu mieszkalnego, zatem tak ją nazywasz.

Jeżeli jednak z jakiegoś powodu (bądź bez powodu) nawa umowy będzie inna, np. samo słowo „umowa”, nie ma to znaczenia prawnego. O rodzaju umowy decyduje bowiem jej treść, a nie nazwa.

2. Data i miejsce zawarcia umowy

Jest to również mało kłopotliwa część umowy.

Wystarczy wpisać nazwę miejscowości oraz datę dzienną złożenia przez strony podpisów pod tekstem umowy.

Data zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego może mieć istotne znaczenie prawne. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy z dalszych postanowień umowy wynika, że jest ona zwierana czas oznaczony np. na rok, licząc od dnia jej zawarcia.

Jeżeli zależy Ci na zawarciu umowy na czas oznaczony dłuższy niż rok, pamiętaj o treści art. 660 kodeksu cywilnego:

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

art. 660 k.c.

3. Strony umowy

Dla ważności umowy, w tym umowy najmu lokalu mieszkalnego, istotne znaczenie ma prawidłowe oznaczenie stron, co wcale nie jest proste.

Gdy stroną umowy jest osoba fizyczna, w umowie należy podać jej: imię i nazwisko, adres zamieszkania i nr Pesel.

Sytuacja się komplikuje, gdy umowę zawiera osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, a umowę zawiera w ramach tej działalności. Wtedy stroną umowy jest ta osoba, która należy wymienić z imienia i nazwiska, a dopiero w dalszej części wskazać, iż prowadzi działalność i wskazać firmę (nazwę) tej działalności.

Piszę o tym, ponieważ umowy, na które trafiam nagminnie zawierają błędy właśnie w tym obszarze. Nawet podmioty profesjonalne zazwyczaj w takich sytuacjach jako stronę umowy błędnie wskazują firmę (nazwę) takiego przedsiębiorcy, zamiast jego imienia i nazwiska.

Spółkę, jako stronę umowy, należy opisać poprzez podanie jej nazwy, miejsca siedziby, nazwy sądu rejestrowego oraz nr KRS, a także wskazanie osoby lub osób uprawnionych do jej reprezentowania.

Osobami uprawnionymi do reprezentowania spółki są osoby wskazane w KRS. W imieniu spółki mogą też działać osoby legitymujące się pełnomocnictwem udzielonym w imieniu spółki przez osoby uprawnione do reprezentacji spółki według wpisów w KRS. Takie pełnomocnictwo należy załączyć do umowy.

4. Przedmiot umowy

Po przygotowaniu komparycji, czas wypełnić umowę najmu lokalu mieszkalnego merytoryczną treścią.

Podstawowym i koniecznym postanowieniem takiej umowy jest określenie jej przedmiotu, czyli napisanie, po co się ją w ogóle zawiera.

Przygotowując tę część umowy staram się jak najwierniej odwzorować ustawową definicję danej umowy. Umowa najmu jest zdefiniowana kodeksie cywilnym w sposób następujący:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

art. 659 §1 k.c.

W umowie najmu lokalu mieszkalnego wystarczy ten zapis ustawowy skonkretyzować wpisując:

  • zamiast rzecz: lokal mieszkalny nr 21 położony w Krakowie przy ul. Poznańskiej 7,
  • czas, na jaki umowa ma być zawarta, w tym poprzez wskazanie konkretnej daty, ewentualnie wskazać, że zawiera się umowę na czas nieoznaczony, zależnie od ustaleń stron w tym zakresie
  • kwotę umówionego czynszu oraz wymienić inne opłaty, jakie najemca ma uiszczać. Szczegółowa regulacja dotycząca czynszu i innych opłat może znaleźć się w osobnym punkcie bądź paragrafie umowy.

5. Czynsz i inne opłaty za korzystanie z mieszkania

W tym obszarze najważniejsze jest wskazanie terminu płatności czynszu i innych opłat oraz sposobu płatności.

W umowach najmu lokali mieszkalnych strony najczęściej ustalają, że czynsz jest płatny miesięcznie, a płatność następuje przelewem na wskazany rachunek bankowy.

Postanowienie takie może więc mieć następujące brzmienie:

Czynsz jest płatny co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca kalendarzowego na rachunek bankowy wynajmującego o numerze: … .

6. Prawa i obowiązki stron

Z samego faktu, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania określony lokal mieszkalny wynika, że lokal ten musi nadawać się do zamieszkania. W takim też stanie ma się znajdować przez cały czas trwania najmu.

Niezależnie od tego art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów precyzują obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie napraw i konserwacji w lokalu.

Na wolnym rynku strony mogą jednak inaczej je uregulować w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli regulacja umowna jest w tym zakresie kompleksowa, to wyłącza zastosowanie przepisów ustawowych. Wówczas szalenie ważna jest precyzja postanowień umownych. W przeciwnym wypadku łatwo może dojść do konfliktu tak, jak to było w tej sprawie, która na szczęście zakończyła się porozumieniem.

7. Wypowiedzenie

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje bardzo precyzyjnie (i restrykcyjnie dla wynajmującego, a liberalnie dla najemcy) ustawa o ochronie praw lokatorów. Przy umowach zawartych na czas nieoznaczony stosowanie tych przepisów jest koniecznością. Można je przepisać do umowy, ale nie ma takiej konieczności, gdyż i tak obowiązują

Odmiennie jest w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony. Niezależnie, czy jesteś wynajmującym, czy najemcą umowę taką wypowiedzieć możesz, tylko gdy wynika to z jej treści.

Zadbaj więc o prawidłowe opracowanie umowy w tym zakresie. Pomogą Ci w tym dwa obszerne artykuły:

8. Najem okazjonalny i instytucjonalny

Jeżeli zamierzasz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę najmu instytucjonalnego, informacje o dodatkowych warunkach, jakie powinny spełniać te umowy znajdziesz tutaj:

9. Postanowienia końcowe

Istotnymi postanowieniami końcowymi umowy najmu lokalu mieszkalnego są:

  • potwierdzenie, że załączniki stanowią integralną część umowy,
  • wskazanie ilości egzemplarzy umowy.

10. Podpisy

Umowa w formie pisemnej musi być podpisana przez obie strony. Warunek ten jest spełniony https://becejprevoz.com/buchstabe-k/index.html , gdy strony wymienią się podpisanymi przez siebie egzemplarzami.

Ważne jest jednak, iż podpis pod umową musi być własnoręczny i obejmować przynajmniej nazwisko. Oczywiście najlepiej zrobisz podpisując umowę pełnym imieniem i nazwiskiem.

Z ostrożności warto też umieścić parafę na każdej stronie umowy oraz datę podpisania umowy obok podpisu.

Podsumowanie

Właśnie przeszłam z Tobą przez wszystkie istotne elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego. Dzięki temu możesz samodzielnie przygotować taką umowę albo ocenić i skorygować projekt, którym już dysponujesz.

Jeżeli nie masz czasu zabierać się za tę pracę samodzielnie, a nie interesuje Cię bezrefleksyjne wypełnienie niesprawdzonego wzoru, skontaktuj się ze mną przez:

e-mail: katarzyna@katarzynazdun.pl
lub formularz kontaktowy.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.