fbpx

bookmark_borderCo powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Potrzebujesz umowy najmu lokalu mieszkalnego? Masz do wyboru różne możliwości. Możesz: pobrać bezpłatny wzór z internetu i bezrefleksyjnie go wykorzystać, przygotować umowę samodzielnie albo zamówić indywidualną umowę u prawnika.

Dzisiaj pokażę Ci, jak samodzielnie przygotować umowę najmu mieszkania krok po kroku.

Materiał ten możesz też z powodzeniem wykorzystać do poprawienia i ulepszenia wzoru znalezionego w internecie.

1. Nazwa umowy

Każda umowa zaczyna się od wskazania nazwy.

Przygotowujesz umowę najmu lokalu mieszkalnego, zatem tak ją nazywasz.

Jeżeli jednak z jakiegoś powodu (bądź bez powodu) nawa umowy będzie inna, np. samo słowo „umowa”, nie ma to znaczenia prawnego. O rodzaju umowy decyduje bowiem jej treść, a nie nazwa.

2. Data i miejsce zawarcia umowy

Jest to również mało kłopotliwa część umowy.

Wystarczy wpisać nazwę miejscowości oraz datę dzienną złożenia przez strony podpisów pod tekstem umowy.

Data zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego może mieć istotne znaczenie prawne. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy z dalszych postanowień umowy wynika, że jest ona zwierana czas oznaczony np. na rok, licząc od dnia jej zawarcia.

Jeżeli zależy Ci na zawarciu umowy na czas oznaczony dłuższy niż rok, pamiętaj o treści art. 660 kodeksu cywilnego:

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

art. 660 k.c.

3. Strony umowy

Dla ważności umowy, w tym umowy najmu lokalu mieszkalnego, istotne znaczenie ma prawidłowe oznaczenie stron, co wcale nie jest proste.

Gdy stroną umowy jest osoba fizyczna, w umowie należy podać jej: imię i nazwisko, adres zamieszkania i nr Pesel.

Sytuacja się komplikuje, gdy umowę zawiera osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, a umowę zawiera w ramach tej działalności. Wtedy stroną umowy jest ta osoba, która należy wymienić z imienia i nazwiska, a dopiero w dalszej części wskazać, iż prowadzi działalność i wskazać firmę (nazwę) tej działalności.

Piszę o tym, ponieważ umowy, na które trafiam nagminnie zawierają błędy właśnie w tym obszarze. Nawet podmioty profesjonalne zazwyczaj w takich sytuacjach jako stronę umowy błędnie wskazują firmę (nazwę) takiego przedsiębiorcy, zamiast jego imienia i nazwiska.

Spółkę, jako stronę umowy, należy opisać poprzez podanie jej nazwy, miejsca siedziby, nazwy sądu rejestrowego oraz nr KRS, a także wskazanie osoby lub osób uprawnionych do jej reprezentowania.

Osobami uprawnionymi do reprezentowania spółki są osoby wskazane w KRS. W imieniu spółki mogą też działać osoby legitymujące się pełnomocnictwem udzielonym w imieniu spółki przez osoby uprawnione do reprezentacji spółki według wpisów w KRS. Takie pełnomocnictwo należy załączyć do umowy.

4. Przedmiot umowy

Po przygotowaniu komparycji, czas wypełnić umowę najmu lokalu mieszkalnego merytoryczną treścią.

Podstawowym i koniecznym postanowieniem takiej umowy jest określenie jej przedmiotu, czyli napisanie, po co się ją w ogóle zawiera.

Przygotowując tę część umowy staram się jak najwierniej odwzorować ustawową definicję danej umowy. Umowa najmu jest zdefiniowana kodeksie cywilnym w sposób następujący:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

art. 659 §1 k.c.

W umowie najmu lokalu mieszkalnego wystarczy ten zapis ustawowy skonkretyzować wpisując:

  • zamiast rzecz: lokal mieszkalny nr 21 położony w Krakowie przy ul. Poznańskiej 7,
  • czas, na jaki umowa ma być zawarta, w tym poprzez wskazanie konkretnej daty, ewentualnie wskazać, że zawiera się umowę na czas nieoznaczony, zależnie od ustaleń stron w tym zakresie
  • kwotę umówionego czynszu oraz wymienić inne opłaty, jakie najemca ma uiszczać. Szczegółowa regulacja dotycząca czynszu i innych opłat może znaleźć się w osobnym punkcie bądź paragrafie umowy.

5. Czynsz i inne opłaty za korzystanie z mieszkania

W tym obszarze najważniejsze jest wskazanie terminu płatności czynszu i innych opłat oraz sposobu płatności.

W umowach najmu lokali mieszkalnych strony najczęściej ustalają, że czynsz jest płatny miesięcznie, a płatność następuje przelewem na wskazany rachunek bankowy.

Postanowienie takie może więc mieć następujące brzmienie:

Czynsz jest płatny co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca kalendarzowego na rachunek bankowy wynajmującego o numerze: … .

6. Prawa i obowiązki stron

Z samego faktu, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania określony lokal mieszkalny wynika, że lokal ten musi nadawać się do zamieszkania. W takim też stanie ma się znajdować przez cały czas trwania najmu.

Niezależnie od tego art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów precyzują obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie napraw i konserwacji w lokalu.

Na wolnym rynku strony mogą jednak inaczej je uregulować w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli regulacja umowna jest w tym zakresie kompleksowa, to wyłącza zastosowanie przepisów ustawowych. Wówczas szalenie ważna jest precyzja postanowień umownych. W przeciwnym wypadku łatwo może dojść do konfliktu tak, jak to było w tej sprawie, która na szczęście zakończyła się porozumieniem.

7. Wypowiedzenie

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje bardzo precyzyjnie (i restrykcyjnie dla wynajmującego, a liberalnie dla najemcy) ustawa o ochronie praw lokatorów. Przy umowach zawartych na czas nieoznaczony stosowanie tych przepisów jest koniecznością. Można je przepisać do umowy, ale nie ma takiej konieczności, gdyż i tak obowiązują

Odmiennie jest w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony. Niezależnie, czy jesteś wynajmującym, czy najemcą umowę taką wypowiedzieć możesz, tylko gdy wynika to z jej treści.

Zadbaj więc o prawidłowe opracowanie umowy w tym zakresie. Pomogą Ci w tym dwa obszerne artykuły:

8. Najem okazjonalny i instytucjonalny

Jeżeli zamierzasz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę najmu instytucjonalnego, informacje o dodatkowych warunkach, jakie powinny spełniać te umowy znajdziesz tutaj:

9. Postanowienia końcowe

Istotnymi postanowieniami końcowymi umowy najmu lokalu mieszkalnego są:

  • potwierdzenie, że załączniki stanowią integralną część umowy,
  • wskazanie ilości egzemplarzy umowy.

10. Podpisy

Umowa w formie pisemnej musi być podpisana przez obie strony. Warunek ten jest spełniony, gdy strony wymienią się podpisanymi przez siebie egzemplarzami.

Ważne jest jednak, iż podpis pod umową musi być własnoręczny i obejmować przynajmniej nazwisko. Oczywiście najlepiej zrobisz podpisując umowę pełnym imieniem i nazwiskiem.

Z ostrożności warto też umieścić parafę na każdej stronie umowy oraz datę podpisania umowy obok podpisu.

Podsumowanie

Właśnie przeszłam z Tobą przez wszystkie istotne elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego. Dzięki temu możesz samodzielnie przygotować taką umowę albo ocenić i skorygować projekt, którym już dysponujesz.

Jeżeli nie masz czasu zabierać się za tę pracę samodzielnie, a nie interesuje Cię bezrefleksyjne wypełnienie niesprawdzonego wzoru, skontaktuj się ze mną przez:

e-mail: katarzyna@katarzynazdun.pl
lub formularz kontaktowy.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderNajem instytucjonalny lokalu mieszkalnego

Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego umowę najmu instytucjonalnego z myślą o tych, którzy zawodowo zajmują się wynajmowaniem mieszkań. Nie chodzi jednak o agencje nieruchomości, a wynajmujących, czyli zazwyczaj właścicieli mieszkań przeznaczonych na najem. Najem instytucjonalny istotnie chroni ich interesy, ograniczając prawa najemców, zwłaszcza w obszarze eksmisji. Chcesz wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach możesz zawierać umowy najmu instytucjonalnego? Ten artykuł jest dla Ciebie.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Jesteś wynajmującym, który w zakresie wynajmowania lokali prowadzi działalność gospodarczą? Chcesz wynająć lokal mieszkalny? Umowa najmu instytucjonalnego jest dla Ciebie.

Wynajmującym – w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów – jest osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. W zależności więc od konkretnej sytuacji wynajmującym może być właściciel mieszkania, bądź np. najemca uprawniony do podnajmowania mieszkania.

Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć wynajmujący, który jest:

  • osobą fizyczną,
  • osobą prawną,
  • jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną.

Warunkiem jest prowadzenie przez Ciebie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowę zawierasz w formie pisemnej. Dotyczy to również zmian w umowie. W przeciwnym razie umowa (bądź jej zmiany) są nieważne.

Formę pisemną zachowasz, gdy:
1) sporządzisz umowę na piśmie,
2) dokument z treścią umowy podpiszą wszystkie strony umowy. Wystarczy, że wymienicie się z kontrahentami podpisanymi przez siebie dokumentami z treścią umowy.

Pamiętaj, aby w umowie określić czas, na jaki ją zawierasz. Najem instytucjonalny musi być określony czasowo. Umowa zawarta na czas nieokreślony nie będzie najmem instytucjonalnym, lecz najmem na zasadach ogólnych.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Do umowy najmu instytucjonalnego musisz załączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W tym oświadczeniu najemca:

  • poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez Ciebie w żądaniu opróżnienia lokalu,
  • przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo nie przysługuje mu prawo najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego.

Za sporządzenie oświadczenia notariusz pobiera honorarium w wysokości nie większej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty notariusz dolicza podatek vat. Dodatkowo notariusz pobiera wynagrodzenie za wypisy aktu notarialnego. Wypisy są Ci potrzebne, musisz je załączyć do umowy.

O sposobie na dodawanie załączników do umowy pisałam w artykule: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli do umowy nie dołączysz oświadczenia najemcy spełniającego powyższe wymagania, zawrzesz umowę najmu za zasadach ogólnych. Nie osiągniesz zatem korzyści, które daje najem instytucjonalny.

Kaucja w umowie najmu instytucjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wskazałam tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

Wyobraź sobie, że w trakcie najmu najemca zalega Ci z zapłatą czynszu lub innych należności za tytułu najmu. Co robisz? Domagasz się zapłaty. To oczywiste. Jednak w najmie instytucjonalnym możesz od razu zaspokoić tę należność z kaucji.

Wówczas najemca ma obowiązek uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Najemca ma dokonać zapłaty w terminie wskazanym w umowie. Gdy w umowie nie ma stosownego postanowienia, termin uzupełnienia kaucji wskazujesz najemcy w piśmie.

Czynsz i inne opłaty w umowie najmu instytucjonalnego

Z tytułu najmu instytucjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy.

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego

Możesz wypowiedzieć najem instytucjonalny mieszkania. Wypowiedzenie jest skuteczne, gdy przygotujesz je na piśmie i wskażesz w nim przyczynę wypowiedzenia.

W odróżnieniu od najmu na zasadach ogólnych, najem instytucjonalny możesz wypowiedzieć tylko z trzech przyczyn, gdy najemca:

  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – pomimo pisemnego upomnienia
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, co najmniej za trzy pełne okresy płatności – pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Termin wypowiedzenia najmu instytucjonalnego wynosi miesiąc. Termin ten liczy się na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wyjaśnienie przyczyn wypowiedzenia, zasad obliczenia terminu wypowiedzenia oraz wielu innych praktycznych kwestii związanych z wypowiedzeniem znajdziesz tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela. Przyczyny wypowiedzenia najmu instytucjonalnego są takie same, jak niektóre z przyczyn wypowiedzenia najmu na zasadach ogólnych, skorzystaj więc z tego odesłania i dowiedz się więcej.

Ustanie najmu instytucjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

W obu sytuacjach najemca ma obowiązek opróżnić i wydać Ci lokal. Jeżeli tego nie zrobi, wzywasz go do opróżnienia lokalu na piśmie. Twój podpis pod treścią wezwania musi być urzędowo poświadczony, np. przez notariusza.

W żądaniu opróżnienia lokalu powinieneś:

  • oznaczyć właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
  • wskazać umowę najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
  • wyznaczyć termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Żądanie musisz najemcy doręczyć. Możesz zrobić to osobiście za pokwitowaniem albo korespondencyjnie – przesyłką poleconą. Pamiętaj przy tym o zachowaniu dowodu nadania tej przesyłki. Będzie Ci potrzeby, jeżeli były najemca nie opróżni lokalu.

Eksmisja po ustaniu najmu instytucjonalnego

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający przysługujący Tobie tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie.

Postępowanie sądowe o eksmisję jest więc znacznie uproszczone względem tego typu spraw toczących się w związku z najmem na zasadach ogólnych. Szybsze i łatwiejsze jest również wykonanie orzeczenia nakazującego eksmisję. Najemca nie ma bowiem w tym wypadku prawa do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Komornik może więc bez zwłoki przystąpić do wykonania prawomocnego orzeczenia o eksmisji.

O możliwościach obrony najemcy w takim postępowaniu przeczytasz tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Podsumowanie

Jeżeli przebrnąłeś przez ten artykuł, to już chyba nie trzeba Cię przekonywać o zaletach najmu instytucjonalnego mieszkania. Jest ich sporo: możliwość zaspokajania bieżących zaległości z kaucji, większy dopuszczalność pobierania innych opłat niż czynsz i opłaty za media, wreszcie: łatwiejsza i szybsza eksmisja byłego lokatora.

Teraz tylko nie zapomnij o warunkach, jakie musisz spełnić, aby móc z tych dobrodziejstw skorzystać. Zadbaj o formę pisemną umowy oraz załączenie do niej stosownego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj też o wypełnieniu umowy treścią, na jakiej Ci zależy. Chodzi zwłaszcza o kwestie związane z kaucją oraz czynszem i innymi opłatami, w tym regulację ich podwyżki.

Dopiero przy tak przygotowanej umowie osiągniesz swoje cele i zabezpieczysz się przed nierzetelnym najemcą.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderUmowa najmu okazjonalnego w praktyce

Masz mieszkanie na wynajem? Zastanawiasz się, na jakich warunkach je wynająć? Jedną z możliwości, jakie możesz rozważać jest umowa najmu okazjonalnego. Z tego artykułu dowiesz się, czym w praktyce jest najem okazjonalny, kiedy możesz z niego skorzystać oraz czym różni się od „zwykłego” najmu. Na podstawie zawartych tu informacji opracujesz też własny projekt umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego możesz zawrzeć, jeżeli jako właściciel lokalu spełnisz kilka warunków. Są one następujące:

  • wynajmujesz lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
    chodzi więc o lokal, który nadaje się do zaspokajania takich potrzeb i który rzeczywiście takie potrzeby najemcy zaspokaja
    przykład: jeżeli wynajmiesz mieszkanie na gabinet dentystyczny, to nie możesz zawrzeć umowy najmu okazjonalnego; jednak wówczas nie jest Ci ona potrzebna; zawierasz wtedy umowę najmu lokalu użytkowego; nie będziesz więc stosować przepisów o szczególnej ochronie najemcy
  • jesteś osobą fizyczną
    stroną umowy nie może być więc spółka
  • nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego również musi spełniać pewne wymagania. Przede wszystkim pamiętaj, aby sporządzić ją w formie pisemnej. Inaczej jest nieważna. Dotyczy to także wszelkich zmian umowy.

Ponadto, zadbaj o ustalenie, jak długo, bądź do kiedy umowa ma obowiązywać. Uwzględnij, iż czas ten nie może być dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego może być bowiem zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeżeli postanowienia umowy są inne, nie jest to wówczas umowa najmu okazjonalnego.

Czego potrzebujesz do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego, jak do każdej innej umowy możesz dodać załączniki. Jednak w tym przypadku wymienione poniżej załączniki po prostu musisz dołączyć. Bez nich nie osiągniesz zamierzonego rezultatu i zawrzesz umowę najmu na zasadach ogólnych („zwykłą”).

Polecam Ci, abyś na końcu umowy, jeszcze przed miejscem na podpisy stron, umieścił listę załączników. Zadbasz w ten sposób o porządek i unikniesz ewentualnych sporów o to, co rzeczywiście załączyłeś do umowy.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Najemca przed notariuszem powinien oświadczyć, iż poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Wypis aktu notarialnego z tym oświadczeniem załączasz do umowy.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty dochodzi jeszcze koszt wydania wypisów dla stron. Do urzędowych stawek taksy notarialnej notariusz dolicza podatek vat, którego stawka wynosi obecnie 23%.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu

Najemca powinien pisemnie oświadczyć, iż w razie eksmisji z najmowanego lokalu, będzie mógł zamieszkać w innym lokalu. W oświadczeniu najemca wskazuje ten inny lokal.

Z biegiem czasu sytuacja może się zmienić i najemca może utracić sposobność do zamieszkania we wskazanym lokalu. Co wtedy? Najemca ma 21 dni na wskazanie innego lokalu, do którego będzie go można eksmitować i złożenie Ci stosownego oświadczenia. Jeżeli tego nie zrobi, masz prawo wypowiedzieć umowę. Minimalny okres wypowiedzenia umowy z tej przyczyny to 7 dni.

Gdy zajdzie sytuacja opisana w poprzednim akapicie pamiętaj, aby najemca dał Ci także oświadczenie nowego właściciela lokalu (lub innej uprawnionej osoby), o którym mowa poniżej.

Oświadczenie właściciela innego lokalu

Masz już oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz jego oświadczenie, że ma gdzie mieszkać w razie eksmisji z Twojego lokalu. Teraz czas, abyś zadbał o kolejne oświadczenie.

Tym razem oświadczenie ma złożyć właściciel lokalu (lub inna osoba mająca tytuł prawny do lokalu), do którego nastąpi ewentualna eksmisja najemcy. Osoba ta ma wyrazić pisemną zgodę na zamieszkanie w jej lokalu najemcy oraz innych osób, z którymi najemca zamieszka w Twoim mieszkaniu.

Kiedy i jak zgłaszasz najem okazjonalny w urzędzie skarbowym?

Przygotowałeś umowę najmu, skompletowałeś wszystkie załączniki do umowy, wreszcie podpisaliście z najemcą umowę. Co teraz? Teraz czeka Cię zgłoszenie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Krótko mówiąc przesyłasz do „swojego” urzędu skarbowego pismo z informacją o umowie i wynikającym z niej dochodzie do opodatkowania. Masz na to 14 dni. Najlepiej wskaż od razu zasady, według których chcesz rozliczać dochód z najmu.

Najemca może żądać od Ciebie przedstawienia potwierdzenia tego zgłoszenia.

Jeżeli nie powiadomisz urzędu skarbowego o zawarciu umowy bądź zrobisz to za późno, tracisz korzyści wynikające z charakteru najmu okazjonalnego w zakresie czynszu i innych opłat za używanie lokalu oraz wygaśnięcia i rozwiązania umowy.

Wiesz już, co powinieneś zrobić, żeby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Nadszedł więc czas, abyś poznał różnice pomiędzy najmem mieszkania na zasadach ogólnych a umową najmu okazjonalnego.

Czynsz i inne opłaty wynikające z najmu okazjonalnego

Z tytułu najmu okazjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy. Jest to możliwość, której nie daje najem na zasadach ogólnych.

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).

Jeżeli zawierasz umowę na zasadach ogólnych problem dopuszczalnych podwyżek czynszu regulują powołane powyżej przepisy ustawy. Możesz je po prostu stosować bez potrzeby przenoszenia ich treści do umowy.

Kaucja w umowie najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kosztami tymi są w szczególności opłata sądowa od wniosku o nadanie klauzuli aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji stanowiącego załącznik do umowy, wynagrodzenie komornika za prowadzenie postępowania egzekucyjnego oraz wydatki poniesione w toku postępowania egzekucyjnego w celu wykonania opróżnienia lokalu, np. przewiezienia w inne miejsce rzeczy najemcy znajdujących się w lokalu właściciela po ustaniu najmu, jeżeli najemca ich wcześniej z lokalu nie usunął.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

W przypadku najmu na zasadach ogólnych maksymalna wysokość kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu najmu. Wtedy jednak z kaucji nie można potrącać kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Ustanie najmu okazjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

O wypowiedzeniu umowy najmy przez właściciela mieszkania pisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania przez najemcę.

Jeżeli z jakiegokolwiek powodu umowa najmu okazjonalnego nie obowiązuje, najemca ma obowiązek opuścić i opróżnić mieszkanie. Gdy tego nie zrobi, powinieneś wezwać najemcę do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Wezwanie musisz sporządzić na piśmie. Twój podpis na wezwaniu musi być urzędowo poświadczony (najłatwiej dostępne i najbardziej popularne jest poświadczenie podpisu przez notariusza). Gotowe wezwanie doręcz najemcy osobiście za pokwitowaniem albo przesyłką poleconą. Oba sposoby doręczenia dokładnie opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.

Pamiętaj, aby w wezwaniu:

  • oznaczyć siebie jako właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
  • wskazać umowę najmu okazjonalnego lokalu,
  • wskazać przyczynę ustania stosunku najmu,
  • wyznaczyć termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Gdy prawidłowo przygotujesz wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu, a najemca nadal będzie z niego korzystał, możesz szykować się do postępowania sądowego o eksmisję. Nie będzie to jednak – przynajmniej w pierwszej fazie – wielka batalia. Najem okazjonalny daje Ci możliwość skorzystania z uproszczonej procedury.

Postępowanie o eksmisję

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć następujące dokumenty:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu,
  • potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Na podstawie tych dokumentów sąd rozstrzyga o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd bada więc wniosek de facto od strony formalnej. Jeżeli kontrola sądu wypadnie dla Ciebie pomyślnie, sąd wyda postanowienie o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z tym dokumentem możesz iść prosto do komornika. Egzekucja komornicza będzie polegać na przymusowym przeprowadzeniu najemcy do lokalu, który wskazał w dokumentach załączonych do umowy.

Obrona najemcy w sprawie o eksmisję

W tak nietypowym postępowaniu eksmisyjnym podstawowym środkiem obrony najemcy jest wytoczenie tzw. powództwa przeciwegzekucyjnego opartego na jednej z podstaw wymienionych w art. 840 § 1 k.p.c. Powództwo takie przysługuje najemcy m.in. wtedy, gdy przyczyna ustania najmu wskazana w żądaniu opróżnienia lokalu jest nieprawdziwa, ponieważ w ten sposób najemca kwestionuje istnienie obowiązku opróżnienia lokalu.

Dla Ciebie oznacza to, że gdy uzyskasz klauzulę wykonalności na akt notarialny, to najemca jest w kłopocie, jak skutecznie się bronić. Również najemca poniesie koszty z tym związane, w szczególności opłatę sądową.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego różni się istotnie od umowy najmu na zasadach ogólnych. Wiele rozwiązań, które oferuje Ci najem okazjonalny działa na Twoją korzyść. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy najemca nie chce wyprowadzić się z Twojego lokalu.

Dlatego proponuję Ci, abyś zastanowił się nad tą formą najmu, zanim podpiszesz z najemcą umowę najmu za zasadach ogólnych.

W moim przekonaniu niedogodności związane z przygotowywaniem załączników do umowy najmu okazjonalnego oraz dodatkowe koszty z tego wynikające nie muszą stanowić istotnej uciążliwości, czy przeszkody w w jej zawarciu. Zwłaszcza, że rodzajem rekompensaty może być w tym wypadku znacznie lepsze zabezpieczenie Twoich interesów.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podoba Ci się artykuł, udostępnij go.