fbpx

Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Potrzebujesz umowy najmu lokalu mieszkalnego? Masz do wyboru różne możliwości. Możesz: pobrać bezpłatny wzór z internetu i bezrefleksyjnie go wykorzystać, przygotować umowę samodzielnie albo zamówić indywidualną umowę u prawnika.

Dzisiaj pokażę Ci, jak samodzielnie przygotować umowę najmu mieszkania krok po kroku.

Materiał ten możesz też z powodzeniem wykorzystać do poprawienia i ulepszenia wzoru znalezionego w internecie.

1. Nazwa umowy

Każda umowa zaczyna się od wskazania nazwy.

Przygotowujesz umowę najmu lokalu mieszkalnego, zatem tak ją nazywasz.

Jeżeli jednak z jakiegoś powodu (bądź bez powodu) nawa umowy będzie inna, np. samo słowo „umowa”, nie ma to znaczenia prawnego. O rodzaju umowy decyduje bowiem jej treść, a nie nazwa.

2. Data i miejsce zawarcia umowy

Jest to również mało kłopotliwa część umowy.

Wystarczy wpisać nazwę miejscowości oraz datę dzienną złożenia przez strony podpisów pod tekstem umowy.

Data zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego może mieć istotne znaczenie prawne. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy z dalszych postanowień umowy wynika, że jest ona zwierana czas oznaczony np. na rok, licząc od dnia jej zawarcia.

Jeżeli zależy Ci na zawarciu umowy na czas oznaczony dłuższy niż rok, pamiętaj o treści art. 660 kodeksu cywilnego:

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

art. 660 k.c.

3. Strony umowy

Dla ważności umowy, w tym umowy najmu lokalu mieszkalnego, istotne znaczenie ma prawidłowe oznaczenie stron, co wcale nie jest proste.

Gdy stroną umowy jest osoba fizyczna, w umowie należy podać jej: imię i nazwisko, adres zamieszkania i nr Pesel.

Sytuacja się komplikuje, gdy umowę zawiera osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, a umowę zawiera w ramach tej działalności. Wtedy stroną umowy jest ta osoba, która należy wymienić z imienia i nazwiska, a dopiero w dalszej części wskazać, iż prowadzi działalność i wskazać firmę (nazwę) tej działalności.

Piszę o tym, ponieważ umowy, na które trafiam nagminnie zawierają błędy właśnie w tym obszarze. Nawet podmioty profesjonalne zazwyczaj w takich sytuacjach jako stronę umowy błędnie wskazują firmę (nazwę) takiego przedsiębiorcy, zamiast jego imienia i nazwiska.

Spółkę, jako stronę umowy, należy opisać poprzez podanie jej nazwy, miejsca siedziby, nazwy sądu rejestrowego oraz nr KRS, a także wskazanie osoby lub osób uprawnionych do jej reprezentowania.

Osobami uprawnionymi do reprezentowania spółki są osoby wskazane w KRS. W imieniu spółki mogą też działać osoby legitymujące się pełnomocnictwem udzielonym w imieniu spółki przez osoby uprawnione do reprezentacji spółki według wpisów w KRS. Takie pełnomocnictwo należy załączyć do umowy.

4. Przedmiot umowy

Po przygotowaniu komparycji, czas wypełnić umowę najmu lokalu mieszkalnego merytoryczną treścią.

Podstawowym i koniecznym postanowieniem takiej umowy jest określenie jej przedmiotu, czyli napisanie, po co się ją w ogóle zawiera.

Przygotowując tę część umowy staram się jak najwierniej odwzorować ustawową definicję danej umowy. Umowa najmu jest zdefiniowana kodeksie cywilnym w sposób następujący:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

art. 659 §1 k.c.

W umowie najmu lokalu mieszkalnego wystarczy ten zapis ustawowy skonkretyzować wpisując:

  • zamiast rzecz: lokal mieszkalny nr 21 położony w Krakowie przy ul. Poznańskiej 7,
  • czas, na jaki umowa ma być zawarta, w tym poprzez wskazanie konkretnej daty, ewentualnie wskazać, że zawiera się umowę na czas nieoznaczony, zależnie od ustaleń stron w tym zakresie
  • kwotę umówionego czynszu oraz wymienić inne opłaty, jakie najemca ma uiszczać. Szczegółowa regulacja dotycząca czynszu i innych opłat może znaleźć się w osobnym punkcie bądź paragrafie umowy.

5. Czynsz i inne opłaty za korzystanie z mieszkania

W tym obszarze najważniejsze jest wskazanie terminu płatności czynszu i innych opłat oraz sposobu płatności.

W umowach najmu lokali mieszkalnych strony najczęściej ustalają, że czynsz jest płatny miesięcznie, a płatność następuje przelewem na wskazany rachunek bankowy.

Postanowienie takie może więc mieć następujące brzmienie:

Czynsz jest płatny co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca kalendarzowego na rachunek bankowy wynajmującego o numerze: … .

6. Prawa i obowiązki stron

Z samego faktu, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania określony lokal mieszkalny wynika, że lokal ten musi nadawać się do zamieszkania. W takim też stanie ma się znajdować przez cały czas trwania najmu.

Niezależnie od tego art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów precyzują obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie napraw i konserwacji w lokalu.

Na wolnym rynku strony mogą jednak inaczej je uregulować w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli regulacja umowna jest w tym zakresie kompleksowa, to wyłącza zastosowanie przepisów ustawowych. Wówczas szalenie ważna jest precyzja postanowień umownych. W przeciwnym wypadku łatwo może dojść do konfliktu tak, jak to było w tej sprawie, która na szczęście zakończyła się porozumieniem.

7. Wypowiedzenie

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje bardzo precyzyjnie (i restrykcyjnie dla wynajmującego, a liberalnie dla najemcy) ustawa o ochronie praw lokatorów. Przy umowach zawartych na czas nieoznaczony stosowanie tych przepisów jest koniecznością. Można je przepisać do umowy, ale nie ma takiej konieczności, gdyż i tak obowiązują

Odmiennie jest w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony. Niezależnie, czy jesteś wynajmującym, czy najemcą umowę taką wypowiedzieć możesz, tylko gdy wynika to z jej treści.

Zadbaj więc o prawidłowe opracowanie umowy w tym zakresie. Pomogą Ci w tym dwa obszerne artykuły:

8. Najem okazjonalny i instytucjonalny

Jeżeli zamierzasz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę najmu instytucjonalnego, informacje o dodatkowych warunkach, jakie powinny spełniać te umowy znajdziesz tutaj:

9. Postanowienia końcowe

Istotnymi postanowieniami końcowymi umowy najmu lokalu mieszkalnego są:

  • potwierdzenie, że załączniki stanowią integralną część umowy,
  • wskazanie ilości egzemplarzy umowy.

10. Podpisy

Umowa w formie pisemnej musi być podpisana przez obie strony. Warunek ten jest spełniony, gdy strony wymienią się podpisanymi przez siebie egzemplarzami.

Ważne jest jednak, iż podpis pod umową musi być własnoręczny i obejmować przynajmniej nazwisko. Oczywiście najlepiej zrobisz podpisując umowę pełnym imieniem i nazwiskiem.

Z ostrożności warto też umieścić parafę na każdej stronie umowy oraz datę podpisania umowy obok podpisu.

Podsumowanie

Właśnie przeszłam z Tobą przez wszystkie istotne elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego. Dzięki temu możesz samodzielnie przygotować taką umowę albo ocenić i skorygować projekt, którym już dysponujesz.

Jeżeli nie masz czasu zabierać się za tę pracę samodzielnie, a nie interesuje Cię bezrefleksyjne wypełnienie niesprawdzonego wzoru, skontaktuj się ze mną przez:

e-mail: katarzyna@katarzynazdun.pl
lub formularz kontaktowy.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *