Ostatnio byłam świadkiem takiej oto rozmowy:
- Pani: Czy można sądownie znieść współwłasność bez obowiązku spłat na zgodny wniosek stron?
- Pan: Po co w sądzie? Można u notariusza.
- Pani: Można, ale opłata od wartości u notariusza wynosi 7 000 zł. Opłata w sądzie to 300 zł.
Ponieważ rozmowa na tym się skończyła, Pani pytanie pozostało bez odpowiedzi. A szkoda. Myślę, że jest to problem warty poruszenia, gdyż często współwłaściciele potrafią się porozumieć co do sposobu zniesienia współwłasności i warto, aby wiedzieli, jakie mają opcje.
Podstawowe zasady zniesienia współwłasności w postępowaniu sądowym
Możliwe są różne sposoby zniesienia współwłasności (więcej znajdziesz tutaj).
Jednakże nasz ustawodawca zdecydował, że podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest sposób, na który zgadzają się wszyscy współwłaściciele. Sąd jest bowiem zobowiązany do wydania postanowienia odpowiadającego treści zgodnego wniosku stron. Jedyne – choć niebagatelne – warunki, jakie przy tym stawia dotyczą tego, co wpływa na legalność wszystkich czynności prawnych.
Oznacza to, że zgodny wniosek o zniesienie współwłasności:
- musi być zaznaczony na planie sporządzonym wg zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych,
- musi być zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego,
- nie może naruszać w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Ponadto, ustawa przewiduje pierwszeństwo zniesienia współwłasności poprzez dokonanie podziału w naturze, o ile jest to możliwe. Jest to jednak dyrektywa skierowana do sądu orzekającego w sprawie spornej. Reguła ta nie ma zastosowania, gdy wnioski stron są zgodne.
Czym jest zgodny wniosek stron o zniesienie współwłasności?
Zgodny wniosek ma miejsce jedynie wówczas, gdy uzgodnieniem uczestników objęte są wszystkie istotne w postępowaniu o zniesienie współwłasności kwestie:
- sposób zniesienia współwłasności,
- wysokość dopłat i warunki ich spłaty.
Kodeks cywilny nie wymaga przy tym szczególnej formy dla zgodnego wniosku, co do sposobu zniesienia współwłasności. Chodzi tu bowiem o zgodność stanowisk uczestników postępowania.
Jednak „zgodność” wniosku powinna być niewątpliwa. Sąd nie może jej domniemywać ani wywodzić z niedostatecznie jasnych oświadczeń procesowych lub zachowań w trakcie postępowania.
Tak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2017 r., II CSK 221/16, dostępnego tutaj.
Sposoby zniesienia współwłasności na zgodny wniosek współwłaścicieli
Wiedząc już, że wszyscy współwłaściciele muszą co do zasady domaga się tego samego, czas dowiedzieć się, jakie żądania mogą formułować.
W przyjętym zgodnie podziale strony mogą wybrać jedno z następujących rozwiązań:
- fizyczny podział rzeczy,
- wnosić o przyznanie prawa własności do rzeczy jednej ze stron,
- sprzedaż licytacyjną.
Jednocześnie nie jest wykluczone, aby zniesienie współwłasności odbyło się poprzez przyznanie składników majątkowych tylko jednej bądź kliku stronom bez obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli. W takiej sytuacji sąd jest jednak zobowiązany zbadać przyczyny, z powodu których uczestnicy postępowania aprobują takie rozwiązanie i dokonać ich ocen w oparciu o w/w kryteria:
- zgodności z prawem i zasadami współżycia społecznego,
- oraz, czy nie dochodzi do naruszenia w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Więcej znajdziesz w uzasadnieniu do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2016 r., I CSK 702/15, dostępnego tutaj (dot. działu spadku, ale w zakresie, w jakim do działu spadku spadku stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności na zasadzie art. 688 k.p.c.).
Podsumowanie
Odpowiadając więc na pytanie przytoczone na początku tego wpisu uważam, że można w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności sformułować zgodny wniosek o przeniesienie udziału w prawie do rzeczy na jedną ze stron bez obowiązku spłaty.
Wniosek taki należy jednak odpowiednio uzasadnić.
W przeciwnym razie istnieje obawa, że sąd nie przychyli się do takiego wniosku i trzeba będzie szukać innego rozwiązania.
Jeżeli jesteś zainteresowany poradą prawną, zapraszam do kontaktu: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.
