Współwłasność nieruchomości: jak radzić sobie z konfliktami?

Współwłasność nieruchomości oznacza konieczność wspólnego zarządu nieruchomością, a często także wspólnego korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli. Rodzi to liczne nieporozumienia, które z czasem eskalują w konflikty wymagające systemowego rozwiązania. Zwykłe porozumienie jest już bowiem często nieosiągalne. Współwłaściciele z powodu licznych kłótni zwyczajnie nie są gotowi na jakiekolwiek ustępstwa. Czy da się jakoś wyjść z takiej patowej sytuacji? A jeśli tak, to z jakich narzędzi można w tym celu skorzystać? Odpowiem opierając się na przykładach z życia wziętych. Będzie więc jak zawsze – praktycznie.

Podcast

Jeżeli wolisz posłuchać, nagrałam dla Ciebie podcast.

Czym jest współwłasność nieruchomości?

Zanim przejdę do sedna tematu, wyjaśnię Ci jeszcze, czym jest współwłasność, żeby mieć pewność, że dobrze się rozumiemy. 🙂

Współwłasność nieruchomości jest wtedy, gdy prawo własności do nieruchomości przysługuje niepodzielnie dwóm lub więcej osobom. W prawie polskim wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności: w częściach ułamkowych oraz łączną.

Czym jest współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych?

Współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma w danej nieruchomości udział określony ułamkiem (np. 1/2, 3/4, 5/16).

W takim wypadku każdy ze współwłaścicieli może swój udział sprzedać, wynająć, obciążyć służebnością, bądź rozporządzić nim w inny, dowolny sposób bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Kiedy powstaje współwłasność w częściach ułamkowych?

W swojej praktyce najczęściej spotykam się z takim rodzajem współwłasności w następstwie następujących zdarzeń:

• dziedziczenia – szczególnie dziedziczenie ustawowe powoduje, że w miejsce zmarłego właściciela nieruchomości „wchodzi” jego kilku spadkobierców (np. małżonek z dziećmi), którzy stają się wówczas współwłaścicielami w częściach ułamkowych, a ich udziały wynikają z postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 922 § 1 kodeksu cywilnego),
• życia w nieformalnym związku partnerskim – wszystkie składniki majątku nabywane wspólnie przez parę stają się wówczas ich współwłasnością w częściach ułamkowych, a wielkość udziałów wynika z treści konkretnej umowy albo domniemania równych udziałów (art. 197 kodeksu cywilnego),
• nabycie lokalu we wspólnocie mieszkaniowej – wówczas nabywa się też udział w częściach wspólnych nieruchomości, którego wielkość wynika z tego, jaki jest stosunek powierzchni użytkowej nabytego lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych względem łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Czym jest współwłasność łączna nieruchomości?

W tym artykule koncentruję się na problemach w zarządzie nieruchomością, której dotyczy współwłasność w częściach ułamkowych. O współwłasności łącznej piszę dla porządku. Dzięki temu – na zasadzie przeciwieństwa – jeszcze lepiej wyjaśnię Ci, czym jest, a czym nie jest współwłasność w częściach ułamkowych.

Współwłasność łączna cechuje się tym, że przez cały czas trwania współwłasności, współwłaściciele nie mogą swoich udziałów zbyć ani ich obciążyć.

W czasie trwania współwłasności łącznej wspólnik nie może skutecznie domagać się podziału wspólnej nieruchomości.

Kiedy powstaje współwłasność łączna?

Współwłasność łączna powstaje najczęściej w wyniku:

• zawarcia umowy spółki cywilnej – przez cały czas trwania spółki,
• zawarcia małżeństwa – jeżeli przyszli małżonkowie nie zawarli umowy o rozdzielności majątkowej, tzw. intercyzy.

Jakie są sposoby rozwiązywania konfliktów między współwłaścicielami?

Każdy konflikt, także właścicielski warto spróbować rozwiązać polubownie. Można w tym celu wykorzystać sprawdzone strategie negocjacyjne lub skorzystać z pomocy profesjonalnego mediatora. Skuteczność obu tych ścieżek zależy jednak od tego, czy współwłaściciele są w ogóle wstanie ze sobą rozmawiać.

Niestety bywa tak, że stopień eskalacji konfliktu wyklucza jakiekolwiek porozumienie. Wówczas współwłaścicielom nieruchomości pozostają narzędzia oferowane przez system prawny. Dobór właściwych narzędzi zależy od sytuacji i celów, jakie sobie stawiasz.

Jakie narzędzia służą rozwiązywaniu konfliktów we współwłasności w częściach ułamkowych?

Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy daną czynność można zaliczyć do czynności zwykłego zarządu.

Jeżeli tak, o czynnościach takich decyduje większość współwłaścicieli, a mniejszości przysługują uprawniania wynikające z poniższych przepisów kodeksu cywilnego.

W przeciwnym razie – przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu – prawa współwłaścicieli zyskują szczególną ochronę. Do tych czynności jest bowiem wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czym są czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną?

Są to czynności podejmowane w toku bieżącego gospodarowania rzeczą wspólną. Zmierzają one do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym i nie powodują nadmiernych wydatków.

W razie wątpliwości, zwłaszcza w przypadkach bardziej złożonych, warto zwrócić się do swojego prawnika, który dokona przeglądu orzecznictwa i na tej podstawie oceni, jak należy daną czynności klasyfikować.

Co zrobić w braku zgody większości współwłaścicieli na czynność zwykłego zarządu?

Kwestię tę regulują dwa przepisy:

• art. 201 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią:

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Na podstawie tej regulacji możesz złożyć w sądzie stosowny wniosek. We wniosku prosisz sąd o udzielenie Ci upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu. Wniosek należy uzasadnić, a w razie potrzeby poprzeć odpowiednimi dowodami.

• art. 203 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że:

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Również w tym wypadku konieczna jest interwencja sądu na wniosek jednego ze współwłaścicieli. Sąd może ustanowić zarządcę tylko wówczas, gdy oceni, że brak porozumienia dotyczy istotnych czynności zwykłego zarządu, a nie jakichkolwiek.

Przed złożeniem takiego wniosku należy mieć na uwadze także takie kwestie praktyczne jak to, że zarządcy przymusowemu należy się wynagrodzenie, które trzeba będzie pokryć z budżetu współwłaścicieli.

Co zrobić, gdy większość współwłaścicieli działa ze szkodą dla nieruchomości?

Rozwiązanie takiej sytuacji ustawodawca przewidział w art. 202 kodeksu cywilnego:

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Na tej podstawie możesz zaskarżyć do sądu każdą czynność, o której zdecyduje większość współwłaścicieli. Pamiętaj jednak, że chodzi tu tylko o czynności rażąco sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki. Oceny, czy dana czynność spełnia to kryterium dokona sąd. Warto więc zadbać o odpowiednie uzasadnienie wniosku i przedstawienie dowodów.

Co zrobić, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, muszę wrócić do art. 203 kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Również w takiej sytuacji możesz zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zadaniem zarządcy będzie prowadzenie bieżących spraw związanych z zarządem rzeczą wspólną zgodnie z prawem. Zarządca będzie działał tak długo, jak sąd uzna to za konieczne. Zarządcy należy się od współwłaścicieli nieruchomości wynagrodzenie.

Jakie sytuacje prowadzą do konfliktów we współwłasności nieruchomości i jak je rozwiązać?

Zarządzanie nieruchomością w warunkach współwłasności w częściach ułamkowych powoduje liczne sytuacje sporne. Obserwuję to na co dzień wsłuchując się w problemy, z którymi przychodzą do mnie Klienci. Spośród nich wybrałam dla Ciebie dwa przykłady konfliktów. Sposoby na poradzenie sobie w tych przypadkach znajdziesz w dalszej części artykułu. Jeżeli więc Twój problem jest podobny do jednej z poniższych sytuacji, czytaj dalej, a dowiesz się, jak możesz go rozwiązać.

Współwłasność kamienicy

Pan Szymon jest mniejszościowym współwłaścicielem kamienicy. W związku ze swoim udziałem Pan Szymon dysponuje lokalem na poddaszu, który wcześniej wydzieliła i wyremontowała jego matka – przy aprobacie pozostałych współwłaścicieli. Pan Szymon denerwuje się, że zarząd nieruchomością sprawują współwłaścicielki, które działają nietransparentnie i apodyktycznie. Dotyczy to w szczególności prowadzenia spraw finansowych.

W takiej sytuacji zastosowanie może mieć art. 203 kodeksu cywilnego. Na tej podstawie Pan Szymon może zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy. W uzasadnieniu wniosku Pan Szymon powinien wskazać okoliczności, które wskazują na to, że jego prawa doznają uszczerbku w wyniku działań dotychczasowego zarządu.

Jeżeli zaś zastrzeżenia Pana Szymona budziłaby konkretna czynność (a nie ogólnie sposób działania zarządu), Pan Szymon powinien tę czynność zaskarżyć. Podstawą wniosku do sądu byłby wówczas art. 202 kodeksu cywilnego.

Podział do korzystania części wspólnych – ogródka przydomowego

Pani Dominika kupiła od dewelopera mieszkanie na I piętrze domu dwurodzinnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, w tym ogródka przydomowego. Deweloper zanim wystawił oba mieszkania w tym domu do sprzedaży podzielił płotem ogródek na dwie części.

Każdą z tak ustalonych części ogródka deweloper przypisał do konkretnych lokali w budynku i tak oferował do sprzedaży. W aktach notarialnych sprzedaży obu lokali notariusz określił udział każdego ze współwłaścicieli w częściach wspólnych, w tym w ogródku, odpowiednim ułamkiem (zgodnie z ustawą o własności lokali).

Nowi właściciele lokali tolerowali sytuację stworzoną przez dewelopera i przez lata respektowali swoje granice korzystania z ogródka. W pewnym momencie wyszło na jaw, że część ogródka, z której korzysta Pani Dominika jest większa, niż wynikałoby to z jej udziału w częściach wspólnych nieruchomości.

Sąsiad Pani Dominiki zażądał od niej natychmiastowego wydania mu części ogródka, którą sam arbitralnie wyznaczył. Pani Dominika nie chciała się na takie rozwiązanie zgodzić z uwagi na to, iż musiałaby wówczas wyciąć piękne drzewo (tego też domagał się sąsiad). Moja Klientka prosiła sąsiada o ustalenie nowej granicy w inny sposób tak, aby ocalić przyrodę. Niestety bezskutecznie.

Pani Dominika obawia się, że sąsiad dopuści się siłowego rozwiązania konfliktu i zastanawia się, czy ma jakieś możliwości działania i obrony.

W tej sytuacji doszło do zawarcia pomiędzy Panią Dominiką i jej sąsiadem umowy o podział rzeczy do faktycznego korzystania. Umowa ta – o tzw. podział quoad usum – została zawarta w sposób dorozumiany: przez jej faktyczne wykonywanie.

W orzecznictwie i literaturze dominuje pogląd, zgodnie z którym zawarcie takiej umowy stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Wobec tego zmiana umowy wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Dodatkowo Panią Dominikę chronią przepisy dotyczące ochrony posiadania. Innymi słowy, gdy sąsiad samowolnie przesunie ogrodzenie zmieniając przebieg granicy, naraża się na przegraną dla siebie sprawę o naruszenie posiadania Pani Dominiki.

Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Narzędziem pozwalającym zakończyć każdy spór we współwłasności definitywnie jest sprawa o zniesienie współwłasności.

Znieść współwłasność można umownie albo w postępowaniu sądowym.

O zniesieniu współwłasności przeczytasz na blogu w postach:
Czego możesz żądać w sprawie o zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności na zgodny wniosek stron.

Podsumowanie

Jeżeli przysługuje Ci określony ułamkiem udział we własności nieruchomości, a w związku z zarządem nieruchomością pojawiają się konflikty, których nie da się rozwiązać porozumieniem, masz do dyspozycji następujące narzędzia:

• możesz żądać, aby sąd upoważnił Cię do dokonania czynności zwykłego zarządu, jeżeli nie można uzyskać na nią zgody większości współwłaścicieli,
• możesz zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie, gdy uważasz, że większość współwłaścicieli podejmuje działania ze szkodą dla nieruchomości,
• możesz zwrócić się do sądu o ustanowienie zarządcy, jeżeli nie ma zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach zwykłego zarządu
• ustanowienia zarządcy przez sąd możesz domagać się także, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zapewne teraz odnosisz wrażenie, że skorzystanie z tych możliwości dopiero spowoduje lawinę niekończących się sporów. Cóż, też jestem tego zdania. Jednak z doświadczenia wiem, że możesz te instrumenty wykorzystać, jak karty w grze. Zwłaszcza, gdy jesteś już graczem zdeterminowanym, aby coś zmienić na lepsze. Powodzenia. 🙂

Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę. Napisz do mnie na adres: biuro@katarzynazdun.pl lub zadzwoń: 509 365 338.

Dziękuję za obraz Afif Ramdhasuma z Pixabay