Przejdź do treści

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie? Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, czyli niejako automatycznie, gdy zaistnieje przewidziana prawem sytuacja. Zadaniem sądu w sprawie o zasiedzenie jest zatem zbadanie faktów – potwierdzenie bądź wykluczenie okoliczności, których skutkiem jest zasiedzenie.

Zasiedzenie jest więc wykluczone przede wszystkim, gdy sytuacja, w której się znajdujesz nie spełnia wszystkich kryteriów z kodeksu cywilnego (art. 172).

Jakie to mogą być sytuacje? Czy ktoś może podjąć działania, które uniemożliwią mi zasiedzenie nieruchomości? Jeżeli ta, to jakie? To są pytania, które mogą Cię dręczyć, dlatego odpowiadam na nie w tym artykule bazując przede wszystkim na przykładach z życia wziętych.

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego zasiedzieć nieruchomość możesz, gdy:

Jeżeli w toku postępowania sądowego okaże się, że w Twojej sprawie jedna z tych przesłanej nie zachodzi, sąd oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.

Tyle tytułem wstępu. Teraz czas na konkrety.

Posiadanie zależne

Przeciwieństwem posiadania samoistnego jest posiadanie zależne. Jeżeli jesteś posiadaczem zależnym nieruchomości, nie możesz jej zasiedzieć.

Przykład

W 1975 r. Państwo Kowalscy kupili dom wraz z działką, na której został wybudowany. W tym samym roku zaczęli dzierżawić sąsiednią działkę, na której urządzili ogródek przydomowy. Dzierżawa się skończyła w 2015 r. Jednak Państwo Kowalscy dalej wykorzystują tę działkę – zbudowali tam wiatę i posadzili rośliny. Teraz Państwo Kowalscy chcą zasiedzieć tę nieruchomość.

Wyjaśnienie

Państwo Kowalscy nie zasiedzieli sąsiedniej działki. Samoistnie posiadają tę nieruchomość dopiero od 2015 r., tj. od zakończenia dzierżawy tego gruntu. Jako dzierżawcy byli posiadaczami zależnymi – korzystali z gruntu za wiedzą i zgodą jego właściciela. Taki rodzaj posiadania nie prowadzi do zasiedzenia.

Co więcej, Państwo Kowalscy weszli w posiadanie samoistne działki w złej wierze. Zasiedzieć nieruchomość będą więc mogli dopiero po upływie lat 30, to jest w 2045 r.

Więcej przykładów posiadania zależnego i samoistnego z omówieniami znajdziesz tutaj.

Niewystarczający okres posiadania

Inną przyczyną, przez którą zasiedzenie nieruchomości może stać się niemożliwe jest zbyt krótki okres posiadania. Większość klientów wie, że do zasiedzenia nieruchomości potrzeba 20 albo 30 lat. Problemy sprawia ustalenie, który z tych okresów zastosować w konkretnej sytuacji. Wyjaśnię to, jak zwykle, na przykładzie.

Przykład

Pan Nowak był właścicielem działki rolnej w jednym z miast powiatowych. W pewnym momencie swojego życia wyjechał do USA i tam zmarł. Jego spadkobiercy nie ujawnili się jako właściciele w/w działki i nie korzystali z niej. Działką od 21 lat opiekuje się jedna z dalszych krewnych Pana Nowaka ze strony ojca. Pani Alicja zastanawia się, czy może już złożyć w sądzie wniosek o zasiedzenie tej nieruchomości.

Wyjaśnienie

Pani Alicja posiada nieruchomość samoistnie w złej wierze, zatem będzie mogła ją zasiedzieć po upływie lat 30. Obejmując nieruchomość w posiadanie Pani Alicja wiedziała, że prawo własności do nieruchomości ma ktoś inny. Bez znaczenie jest, że Pani Alicja nie wiedziała kto jest właścicielem nieruchomości.

Kiedy przerywa się bieg okresu zasiedzenia?

Kwestię tę reguluje art. 123 kodeksu cywilnego. Przekładając jego ogólną treść na specyfikę spraw o zasiedzenie, można śmiało stwierdzić, że bieg okresu zasiedzenia przerywają:

  • powództwo o wydanie rzeczy lub rozgraniczenie (ewentualnie o naruszenie posiadania, jeżeli do naruszenia doszło nie dawniej niż rok temu),
  • zawarcie pomiędzy właścicielem nieruchomości a jej posiadaczem samoistnym umowy najmu/dzierżawy lub innej podobnej,
  • skierowanie wniosku o mediację w sprawie o wydanie nieruchomości, rozgraniczenie lub ewentualnie naruszenie posiadania.

Przykład

Pani Kowalska właśnie dowiedziała się, że jej sąsiad wybudował ogrodzenie w taki sposób, że zajął część jej działki – 50 m2. Sąsiad wybudował płot 19 lat temu. Pani Kowalska obawia się, że sąsiad zasiedzi część jej nieruchomości i chce temu zapobiec.

Wyjaśnienie

Pani Kowalska może skutecznie przerwać bieg zasiedzenia składając w sądzie pozew o wydanie nieruchomości – dokładnie wskazanej części swojej działki. Po prawomocnym zakończeniu tej sprawy zasiedzenie będzie biegło na nowo – od początku.

Kiedy prawo zakazuje zasiedzenia?

W różnych aktach prawnych przewidziane są wyjątki – typy nieruchomości, których zasiedzieć nie można. Są to:

  • drogi publiczne,
  • grunty pod wodami publicznymi,
  • cmentarze grzebalne,
  • lotniska międzynarodowe,
  • nieruchomości zakwalifikowane jako niezbędne do celów obronności i bezpieczeństwa.

Jeżeli posiadasz samoistnie działkę, która formalnie spełnia jedno z w/w kryteriów, nie zasiedzisz jej. Niezależnie od przedstawionych argumentów.

Jedna rzecz, która w tym kontekście zasługuje wg mnie na szczególną uwagę dotyczy kwalifikacji drogi, jako drogi publicznej. Wyłącznie nieruchomości drogowe o takim statusie są wyłączone spod zasiedzenia.

Najczęściej zadawane pytania:

Kiedy nie dojdzie do zasiedzenia?

Do zasiedzenia nie dojdzie, jeżeli jesteś posiadaczem zależnym nieruchomości (najemcą/dzierżawcą/użytkownikiem/itp.) lub posiadasz nieruchomość krócej niż 20 lat (w dobrej wierze) albo 30 lat (w złej wierze).

Nie zasiedzisz też działki, która stanowi:

  • drogę publiczną,
  • grunt pod wodami publicznymi,
  • cmentarz grzebalny,
  • lotnisko międzynarodowe,
  • nieruchomość zakwalifikowaną jako niezbędną do celów obronności i bezpieczeństwa.

Jak zablokować zasiedzenie nieruchomości?

Aby zablokować zasiedzenie nieruchomości przed upływem biegu zasiedzenia (20/30 lat) powinieneś:

  • wytoczyć powództwo o wydanie rzeczy lub rozgraniczenie (ewentualnie o naruszenie posiadania, jeżeli do naruszenia doszło dawniej niż rok temu),
  • albo zawrzeć z posiadaczem samoistnym umowę najmu/dzierżawy lub inną podobną,
  • skierować wniosek o mediację w sprawie o wydanie nieruchomości, rozgraniczenie lub ewentualnie naruszenie posiadania.

O co pyta sąd w sprawie o zasiedzenie?

W sprawie o zasiedzenie sąd zadaje pytania dotyczące tego:

  • kiedy wnioskodawca/wnioskodawcy/ich poprzednicy weszli w posiadanie nieruchomości,
  • w jaki sposób (w jakiej sytuacji) weszli w posiadanie tej nieruchomości,
  • czy i w jaki sposób korzystali z nieruchomości,
  • czy były jakieś konflikty na tym tle.

Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *