Czego możesz żądać w sprawie o zniesienie współwłasności?

Jesteś współwłaścicielem nieruchomości i nie wiesz, jak się z tego wyplątać? Być może w takiej sytuacji znajduje się ktoś z Twojej rodziny lub znajomych? Jeżeli tak, koniecznie przeczytaj ten artykuł. Dowiesz się z niego, kiedy i w jaki sposób możesz znieść współwłasność w sposób zgodny z dobrze pojętym własnym interesem, gdy nie możesz liczyć na porozumienie z pozostałymi współwłaścicielami.

Żądania w sprawie o zniesienie współwłasności

Zacznę od istotnej dygresji. Zniesienia współwłasności możesz żądać w każdym czasie. To roszczenie się nie przedawnia – istnieje tak długo, jak długo trwa współwłasność.

Co może zrobić sąd, aby znieść współwłasność?

W postępowaniu sądowym sąd ma następujące możliwości rozstrzygnięcia sporu:

• fizyczny podział nieruchomości (jeżeli jest to prawnie i geodezyjnie dopuszczalne w danych okolicznościach) i przyznanie każdemu ze współwłaścicieli na własność powstałych w ten sposób nieruchomości, z ewentualnymi spłatami w wypadku różnicy wartości tych nieruchomości,
• przyznanie całej nieruchomości na własność jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
• sprzedaż licytacyjna nieruchomości i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży.

Czego możesz oczekiwać od sądu?

Wiedząc już, jakie działania może podjąć sąd, możesz przemyśleć, jakie są Twoje oczekiwania względem rozstrzygnięcia sądu. Powiem więcej, możesz przed wniesieniem sprawy do sądu samodzielnie zweryfikować, która z w/w opcji jest realna w Twojej sytuacji oraz co najbardziej będzie Cię satysfakcjonować.

We wniosku do sądu wskaż więc tak dokładnie, jak potrafisz, jakiego rozstrzygnięcia sądu oczekujesz.

Zniesienie współwłasności przez podział fizyczny

Podam Ci przykład. Adam jest współwłaścicielem działki. Działka jest wąska, długa, niezabudowana. Działka ma dostęp do drogi publicznej tylko od wąskiej krawędzi. Jeżeli się ją podzieli, to: jedna z wydzielonych działek nie będzie mieć dostępu do drogi publicznej albo obie będą zbyt wąskie, aby mogły zostać sensownie zagospodarowane. W takich okolicznościach podział fizyczny nieruchomości jest niedopuszczalny. Adam musi się więc zastanowić nad innym sposobem zniesienia współwłasności.

Jeżeli jednak podział fizyczny nieruchomości jest dopuszczalny, wówczas ten sposób zniesienia współwłasności ma pierwszeństwo. Jest to zasada wynikająca z bogatego orzecznictwa sądowego. Aby jednak nie ulec pokusie nadmiernego uproszczenia tematu, konieczne są dwa zastrzeżenia:

• przynajmniej jedna ze stron postępowania żąda zniesienia współwłasności w ten sposób,
• o tym, czy nieruchomość można podzielić przesądza opinia biegłego geodety, który określa sposób podziału (kreśli na mapie granicę).

Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie jej na własność jednej ze stron

Takie rozwiązanie sąd może zastosować, gdy jeden z uczestników postępowania o to wnosi. Jeżeli jednak nikt w sprawie nie chce nabyć całej nieruchomości, sąd nie może kogoś do tego zmusić.

Zilustruję to kolejnym przykładem. Paweł i Gaweł są współwłaścicielami mieszkania. Nie potrafią się porozumieć i chcą, aby sąd zniósł współwłasność. Żaden z nich nie chce mieszkania, za to każdy z nich chce od drugiego pieniędzy tytułem spłaty. Sąd nie może zmusić ani Pawła, ani Gawła, aby wyłożył swoje pieniądze na nabycie prawa 1/2 w mieszkaniu, którego ten kupić nie chce.

Potrafię sobie też wyobrazić sobie nieco inną sytuację, inspirowaną dawną sprawą sądową.

Paweł nie może dłużej znieść Gawła. Żąda więc zniesienia współwłasności w taki sposób, że Gawła spłaci, zostając jedynym właścicielem mieszkania. Co w takim wypadku powinien zrobić sąd?

W pierwszej kolejności sąd musi zbadać, czy Paweł dysponuje środkami na spłatę Gawła. Koniczne są więc: wycena nieruchomości przez biegłego, dokumenty przedstawione przez Pawła, że ma własne środki finansowe na spłatę albo promesę kredytu.

Zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż licytacyjną

Jest to rozwiązanie, które sąd może przyjąć, jeżeli nie ma innego sposobu zniesienia współwłasności. Także wówczas, gdy żadna ze stron o to nie wnosi. Sąd po otrzymaniu wniosku musi bowiem jakoś współwłasność znieść, a wzajemnie sprzeczne stanowiska skonfliktowanych stron nieraz skutecznie blokują inne rozwiązania problemu.

2-pokojowe mieszkanie Pawła i Gawła nie będzie się nadawało do podziału fizycznego. Jeżeli każdy z nich chce od drugiego pieniędzy, to sąd nie może przychylić się do wniosku któregokolwiek z nich. Sądowi pozostaje więc sprzedaż licytacyjna.

Czego jeszcze można żądać w sprawie o zniesienie współwłasności?

Tutaj być może Cię zaskoczę. Poza samymi wnioskami dotyczącymi ściśle sposobu zniesienia współwłasności, w sprawie sądowej możesz dochodzić także roszczeń z tytułu posiadania rzeczy.

Sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, jeżeli zostaną zgłoszone przed prawomocnym zakończeniem sprawy o zniesienie współwłasności. Później roszczenia te się przedawniają.

Roszczenia w sprawie o zniesienie współwłasności – podsumowanie

Formułując wniosek o zniesienie współwłasności pamiętaj o ujęciu w nim wszystkich roszczeń, jakie w danym dniu przysługują Ci względem pozostałych właścicieli. W przeciwnym razie utracisz możliwość ich dalszego dochodzenia w sądzie.

Wszystkie wnioski do sądu dobrze przemyśl i precyzyjnie je sformułuj. Wątpliwości sądu w sprawie cywilnej zazwyczaj nie kończą się dla Klienta korzystnie.

Zwróć uwagę na to, aby Twoje oczekiwania wobec sposobu rozstrzygnięcia sprawy były odpowiednio wsparte dowodami. Zadbaj więc także o trafne wnioski dowodowe. Lepiej też nie zostawiaj jakiś dowodów na później. Później sąd może uznać je za spóźnione i zwrócić bez czytania.

Jeżeli widzisz szansę na porozumienie w sprawie zniesienia współwłasności, przeczytaj artykuł „Zniesienie współwłasności na zgodny wniosek stron”.

---

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną. Zadzwoń pod nr tel. 509 365 338 lub napisz: k.zdun@wp.pl