Jesteś właścicielem mieszkania, które wynajmujesz?
Nie chcesz dalej wynajmować go danej osobie?
Szukasz rzetelnych i praktycznych informacji o tym, jak skutecznie wypowiedzieć najem?
Dobrze trafiłeś. Dzisiaj Ci o tym opowiem. We wpisie znajdziesz informacje o wymogach formalnych wypowiedzenia, przyczynach uzasadniających wypowiedzenie i sposobie liczenia terminu wypowiedzenia. Na końcu artykułu znajdziesz też wyjaśnienie zmian wprowadzonych w związku z pandemią Covid-19.
Sposób, w jaki możesz wypowiedzieć najem mieszkania
Jako właściciel mieszkania, wynajmujący, nie możesz wypowiedzieć umowy najmu lokalu mieszkalnego bez przyczyny, z dowolnej przyczyny ani w dowolnym czasie.
Jeśli zawarłeś umowę ustnie bądź pisemnie, musisz ją obowiązkowo wypowiedzieć na piśmie. W piśmie tym koniecznie wskaż przyczynę wypowiedzenia. Pamiętaj, że powinna być ona prawdziwa i konkretna. Opisz więc możliwie dokładnie fakty, na które się powołujesz. Będzie to mieć ogromne znaczenie w przypadku kwestionowania zasadności wypowiedzenia przez najemcę. W postępowaniu sądowym sąd zawsze będzie badał obie kwestie. Na pytanie o to, co może być przyczyną wypowiedzenia odpowiadam w dalszej części artykułu.
Wskazówka: do zawarcia umowy najmu może dojść także w sposób dorozumiany. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Najem bez umowy: ustalenie istnienia stosunku najmu przez sąd. Taką umowę też trzeba wypowiedzieć według standardów, które tu omawiam.
Skutek wypowiedzenia nastąpi także, gdy złożysz pozew o eksmisję najemcy z lokalu i sąd doręczy najemcy odpis tego pozwu. Dotyczy to jednak tylko sytuacji, gdy w pozwie są przytoczone okoliczności spełniające wymóg podania prawdziwej i konkretnej przyczyny wypowiedzenia.
Jak doręczyć wypowiedzenie najmu mieszkania?
Jeżeli masz już napisane i własnoręcznie podpisane wypowiedzenie musisz je doręczyć (dostarczyć) najemcy. Inaczej nie będzie ono skuteczne. Jak to zrobić?
Są dwa sposoby. Po pierwsze możesz pismo wręczyć najemcy osobiście. Wówczas koniecznie odbierz od najemcy pokwitowanie, z które będzie wynikać, że je otrzymał. Minimalna według mnie treść pokwitowania to: „otrzymałem” + data + własnoręczny, czytelny podpis.
Drugim sposobem jest nadanie pisma przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru na ostatni znany nam adres zamieszkania najemcy. Wówczas pismo możesz uznać za skutecznie doręczone, nawet gdy najemca nie podjął go w terminie. Dlaczego?
Oświadczenie woli uznaje się za złożone drugiej stronie z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Czas, w którym przesyłka polecona oczekuje na odbiór, to właśnie czas, w którym najemca może zapoznać się z jej treścią.
Jednocześnie przesyłka, którą nadasz do najemcy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, jest uznawana za doręczoną. Także, gdy najemca jej nie odbierze.
Kiedy możesz wypowiedzieć najem mieszkania?
Teraz opowiem Ci o poszczególnych przyczynach uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu. Są to przyczyny ściśle określone w ustawie. Powołanie się na inną przyczynę nie będzie skuteczne. W rezultacie umowa będzie trwała na dotychczasowych warunkach, mimo przesłania najemcy pisma z treścią wypowiedzenia.
Na początku przedstawię Ci najczęściej spotykane w praktyce przyczyny wypowiedzeń:
- najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgody z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, wypowiadając umowę z tej przyczyny musisz wcześniej przesłać najemcy pisemne upomnienie; poniżej podaję Ci trzy przykłady:
1) udostępniasz lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe, a najemca bez Twojej zgody prowadzi w nim działalność gospodarczą.
2) lokator niszczy ponad normalne zużycie podłogi lub drzwi albo doprowadza do zapchania instalacji wodno-kanalizacyjnej.
3) najemca każdej nocy przez 5 minut włącza bardzo głośno muzykę budząc wszystkich pozostałych mieszkańców bloku.
- najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (np. rachunków za media, jeżeli to najemca ma je opłacać, chociaż umowy z dostawcami są zawarte na Ciebie) co najmniej za 3 pełne okresy rozliczeniowe; jeżeli najemca ma płacić czynsz co miesiąc, to powstała zaległość musi być w wysokości czynszu za 3 miesiące; przy czym może wynikać tylko z niezapłaconych przez najemcę rachunków za media;
Zanim wypowiesz umowę z tej przyczyny musisz jeszcze spełnić jeden warunek. Jest nim wezwanie najemcy do zapłaty zaległych i bieżących należności w ciągu miesiąca od otrzymania przez niego wezwania. W wezwaniu musi się też znajdować informacja o zamiarze wypowiedzenia umowy w braku zapłaty we wskazanym terminie.
- wynajęcie, podnajęcie, oddanie do bezpłatnego używania lokalu bądź jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego;
Uwaga: zgoda właściciela nie jest wymagana, jeżeli najemca udostępnia lokal do korzystania osobie, wobec której ma obowiązki alimentacyjne. Osobami takimi mogą być np. małżonek, dziecko, czy rodzic najemcy.
- konieczność rozbiórki lub remontu budynku; jeżeli rozbiórka lub remont nie są naprawą konieczną, wynajmujący ma obowiązek zapewnienia najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki lokatora do lokalu zamiennego;
lokal zamienny: lokal mieszkalny wyposażony w takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym albo po 10 m2 na członka gospodarstwa domowego, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2
- najemca ma prawo i może zamieszkać w innym lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości; jest to miejscowość w tym samym lub graniczącym powiecie; dodatkowo lokal ten powinien spełnić warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
W tych sytuacjach okres wypowiedzenia trwa miesiąc i kończy się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego. Sposobem liczenia terminów zajmę się w kolejnej części artykułu.
Teraz pewnie się zastanawiasz co zrobić, kiedy sam potrzebujesz lokal dla siebie albo kogoś Ci bliskiego? Słusznie. Ustawodawca pomyślał także o tym, chociaż w sposób, który może Cię nie zadowolić.
Jeżeli zamierzasz zamieszkać w lokalu, bądź zamierzają to zrobić Twoje pełnoletnie dzieci, wnuki, rodzice albo dziadkowie, czy inne osoby, wobec których masz obowiązki alimentacyjne, to możesz wypowiedzieć najem.
W wypowiedzeniu musisz wskazać osobę, która ma zamieszkać w lokalu.
Termin wypowiedzenia wynosi wówczas 3 lata. Długo, prawda? Można temu zaradzić, chociaż łatwo nie będzie.
Okres wypowiedzenia z w/w powodu można skrócić do pół roku, jeżeli:
- lokator może zamieszkać w innym lokalu, do którego ma prawo (nie koniecznie prawo własności), a w lokalu są takie warunki, jak w lokalu zamiennym,
- zaproponujesz najemcy lokal zamienny.
Wspomnę Ci na koniec, że możesz też wypowiedzieć umowę, gdy najemca nie mieszka w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W takim wypadku okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy. Jest to możliwość rzadko wykorzystywana na wolnym rynku. Nie sądzę, aby przeszkadzało Ci, że najemca płaci za lokal, a w nim nie mieszka. Mnie by nie przeszkadzało.
Rozwiązanie najmu z ważnych przyczyn
Przejrzałeś wszystkie przesłanki wypowiedzenia i nadal nie znalazłeś niczego, co pasuje do Twojej sytuacji? Na ratunek przychodzi Ci ostatnie rozwiązanie. Porozmawiaj z najemcą.
Napisz do niego pismo, że chcesz się porozumieć odnośnie rozwiązania umowy najmu. Wskaż przyczyny, które zmuszają Cię do podjęcia tego działania. Wyznacz najemcy termin na ustosunkowanie się i podjęcie negocjacji. Poinformuj, że brak reakcji bądź brak porozumienia skończy się sprawą w sądzie.
Co dalej? Być może rzeczywiście uda się dojść do porozumienia. Często się to udaje. Jeżeli nie, masz otwartą drogę, aby wnieść do sądu pozew o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję. Tak, wtedy załatwiasz te dwie sprawy w jednym postępowaniu.
Brzmi prosto? Cóż, chciałabym, aby tak było… przynajmniej jako wynajmujący. Jednak jako pełnomocnik, który takie sprawy prowadzi powiem Ci, że sprawy te są trudne.
Dotychczas w takich sprawach reprezentowałam najemców. Sprawy kończyły się zwycięstwem moich klientów. Dlaczego? Potrafiłam przekonać sądy, iż podane przez wynajmującego przyczyny mające uzasadnić rozwiązanie umowy nie są ważne. A sąd może rozwiązać umowę i nakazać eksmisję tylko z ważnych przyczyn. Tak zdecydował ustawodawca.
Warto więc wszystko dokładnie przemyśleć zanim prześle się najemcy pierwsze pismo, które ma doprowadzić do rozwiązania umowy. Dzięki temu Twoje działania będą skuteczne.
Jak liczyć terminy wypowiedzenia?
Pisząc o przyczynach wypowiedzenia wskazywałam Ci odnoszące się do nich terminy wypowiedzeń. Innymi słowy czas, w trakcie którego umowa obowiązuje, ale po upływie którego ulega rozwiązaniu w związku z wypowiedzeniem.
Najczęściej spotykanym terminem jest: „miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Co to oznacza? Wytłumaczę Ci to na przykładzie.
Jeżeli wręczasz najemcy wypowiedzenie w dniu 20 lipca 2020 r., to umowa będzie rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2020 r.
Tak samo postępujesz w pozostałych wypadkach. Liczysz odpowiednio pół roku bądź 3 lata od daty doręczenia wypowiedzenia najemcy. Następnie patrzysz na miesiąc, w którym wypadła tak ustalona data. Termin wypowiedzenia mija ostatniego dnia tego miesiąca.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony
Czy możesz wypowiedzieć taką umowę? Wszystko zależy od treści umowy, jaką zawarłeś z najemcą. W tym wypadku treść umowy ma bowiem decydujące znaczenie.
Zapisy umowy powinny wskazywać przyczyny wypowiedzenia oraz termin wypowiedzenia. W ich braku sama deklaracja o dopuszczalności wypowiedzenia – w razie sporu – może okazać się dla sądu niewystarczająca do uznania skuteczności wypowiedzenia.
Jeżeli zaś chodzi o możliwe przyczyny wypowiedzenia, uważam, że muszą być takie same, jak w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony.
Dlaczego? Ponieważ regulująca tę materię ustawa o ochronie praw lokatorów obowiązuje w obu wypadkach i jest w tym zakresie bardzo restrykcyjna dla właściciela lokalu. Myślę, iż jedyną dopuszczalną modyfikacją jest ograniczenie w umowie przyczyn wypowiedzenia, ale zakładam, że na tym akurat Ci nie zależy.
Wypowiedzenie najmu a pandemia Covid-19
Ustawa o przeciwdziałaniu Covid-19 wprowadziła zmiany w odniesieniu do ogólnych zasad rozwiązywania umów najmu i w tym miejscu Ci o nich opowiem.
Jeżeli chcesz wypowiedzieć najem z przyczyn innych niż:
- używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- wynajęcie, podnajęcie, oddanie do bezpłatnego używania lokalu bez Twojej zgody,
- rozbiórka lub remont budynku
będziesz mógł to zrobić dopiero po 30 czerwca 2020 r. Do tej daty daty możesz wypowiedzieć najem jedynie z innych przyczyn.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca ma prawo i rzeczywiście może zamieszkać w innym lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli ten lokal spełnia kryteria lokalu zamiennego. Wtedy najem możesz wypowiedzieć w każdym czasie.
Jeżeli złożyłeś wypowiedzenie przed 8 marca 2020 r., a do rozwiązania umowy miało dojść między 8 marca 2020 r. a 30 czerwca 2020 r., to:
- na podstawie oświadczenia najemcy termin wypowiedzenia najmu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.,
- pod warunkiem, że najemca złoży to oświadczenie najpóźniej w dniu, w którym upływa termin wypowiedzenia.
Od tej zasady również jest długa lista wyjątków. Obejmuje ona wypowiedzenie z powodu zaległości w zapłacie czynszu lub innych opłat oraz wszystkie wyjątki od zakazu wypowiadania najmu przed 30 czerwca 2020 r.
Podsumowanie
Chcę, abyś po przeczytaniu tego artykułu pamiętał, że umowę najmu mieszkania wypowiadasz zawsze na piśmie i tylko z podaniem przyczyny. Miej proszę na uwadze, że przyczyna ta nie może być dowolna. Mam też nadzieję, że teraz także prawidłowo określisz upływ terminu wypowiedzenia. Tylko tyle? Aż tyle. Resztę sprawdzisz sobie wracając do tego artykułu. Dla wygody możesz go sobie zapisać w bardzo wygodnej i przydatnej aplikacji Pocket. Od niedawna sama z niej korzystam i jestem zachwycona. Myślę, że Tobie też się przyda.
Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: k.zdun@wp.pl
lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/
Jeżeli podoba Ci się artykuł, udostępnij go.
