Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego

Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego umowę najmu instytucjonalnego z myślą o tych, którzy zawodowo zajmują się wynajmowaniem mieszkań. Nie chodzi jednak o agencje nieruchomości, a wynajmujących, czyli zazwyczaj właścicieli mieszkań przeznaczonych na najem.

Najem instytucjonalny istotnie chroni ich interesy, ograniczając prawa najemców, zwłaszcza w obszarze eksmisji.

Chcesz wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach możesz zawierać umowy najmu instytucjonalnego? Ten artykuł jest dla Ciebie.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Jesteś wynajmującym, który w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych prowadzi działalność gospodarczą? Chcesz wynająć lokal mieszkalny? Umowa najmu instytucjonalnego jest dla Ciebie.

Wynajmującym – w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów – jest osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. W zależności więc od konkretnej sytuacji wynajmującym może być właściciel mieszkania, bądź np. najemca uprawniony do podnajmowania mieszkania.

Umowę najmu instytucjonalnego możesz zawrzeć, jeżeli jako wynajmujący dziłasz będąc:

• osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą,
• osobą prawną,
• jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną.

Warunkiem jest prowadzenie przez Ciebie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W jakiej formie możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowę zawierasz w formie pisemnej. Dotyczy to również zmian w umowie. W przeciwnym razie umowa (bądź jej zmiany) są nieważne.

Formę pisemną zachowasz, gdy:
1) sporządzisz umowę na piśmie,
2) dokument z treścią umowy podpiszą wszystkie strony umowy. Wystarczy, że wymienicie się z kontrahentami podpisanymi przez siebie dokumentami z treścią umowy.

Z tradycyjną formą pisemną ustawodawca zrównał formę elektroniczną opatrzoną kwalifikowanymi podpisami elektronicznymi. Jeżeli nie chcesz gromadzić papierów, to rozwiązanie takie przyda Ci się, gdy trafisz najemcę, który dysponuje takim podpisem.

Na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowę najmu instytucjonalnego możesz zawrzeć tylko na czas oznaczony. Ustawodawca nie narzuca Ci jednak czasu trwania umowy, pozostawiając to Twojemu uznaniu i ewentualnym negocjacjom z najemcą.

Co ważne, w przypdku najmu instytucjonalnego umowa może być zawarta nawet na okres dłuższy niż 10 lat. Wyłączona jest tu zasada ogólna z art. 661 par. 1 kodeksu cywilnego.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Do umowy najmu instytucjonalnego musisz załączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W tym oświadczeniu najemca:

• poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez Ciebie w żądaniu opróżnienia lokalu,
• przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego.

Za sporządzenie oświadczenia notariusz pobiera honorarium w wysokości nie większej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty notariusz dolicza podatek vat. Dodatkowo notariusz pobiera wynagrodzenie za wypisy aktu notarialnego. Wypisy są Ci potrzebne, musisz je załączyć do umowy.

O sposobie na dodawanie załączników do umowy pisałam w artykule: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli do umowy nie dołączysz oświadczenia najemcy spełniającego powyższe wymagania, zawrzesz umowę najmu za zasadach ogólnych. Nie osiągniesz zatem korzyści, które daje najem instytucjonalny.

Kaucja w umowie najmu instytucjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wskazałam tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

Dodatkowe korzyści z kaucji w umowie najmu instytucjonalnego

Wyobraź sobie, że w trakcie najmu najemca zalega Ci z zapłatą czynszu lub innych należności za tytułu najmu. Co robisz? Domagasz się zapłaty. To oczywiste. Jednak w najmie instytucjonalnym możesz od razu zaspokoić tę należność z kaucji.

Wówczas najemca ma obowiązek uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Najemca ma dokonać zapłaty w terminie wskazanym w umowie. Gdy w umowie nie ma stosownego postanowienia, termin uzupełnienia kaucji wskazujesz najemcy w piśmie.

Czynsz i inne opłaty w umowie najmu instytucjonalnego

Z tytułu najmu instytucjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy.

Podwyższenie czynszu w umowie najmu instytucjonalnego

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego

Możesz wypowiedzieć najem instytucjonalny mieszkania. Wypowiedzenie jest skuteczne, gdy przygotujesz je na piśmie i wskażesz w nim przyczynę wypowiedzenia.

W odróżnieniu od najmu na zasadach ogólnych, najem instytucjonalny możesz wypowiedzieć tylko z trzech przyczyn, gdy najemca:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – pomimo pisemnego upomnienia
  
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, co najmniej za trzy pełne okresy płatności – pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Termin wypowiedzenia najmu instytucjonalnego wynosi miesiąc. Termin ten liczy się na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wyjaśnienie przyczyn wypowiedzenia, zasad obliczenia terminu wypowiedzenia oraz wielu innych praktycznych kwestii związanych z wypowiedzeniem znajdziesz tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela. Przyczyny wypowiedzenia najmu instytucjonalnego są takie same, jak niektóre z przyczyn wypowiedzenia najmu na zasadach ogólnych, skorzystaj więc z tego odesłania i dowiedz się więcej.

Ustanie najmu instytucjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

W obu sytuacjach najemca ma obowiązek opróżnić i wydać Ci lokal. Jeżeli tego nie zrobi, wzywasz go do opróżnienia lokalu na piśmie. Twój podpis pod treścią wezwania musi być urzędowo poświadczony, np. przez notariusza.

W żądaniu opróżnienia lokalu powinieneś:

• oznaczyć właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
• wskazać umowę najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
• wyznaczyć termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Żądanie musisz najemcy doręczyć. Możesz zrobić to osobiście za pokwitowaniem albo korespondencyjnie – przesyłką poleconą. Pamiętaj przy tym o zachowaniu dowodu nadania tej przesyłki. Będzie Ci potrzeby, jeżeli były najemca nie opróżni lokalu, o czym piszę poniżej.

Eksmisja po ustaniu najmu instytucjonalnego

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
• dokument potwierdzający przysługujący Tobie tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie.

Postępowanie sądowe o eksmisję jest więc znacznie uproszczone względem tego typu spraw toczących się w związku z najmem na zasadach ogólnych. Szybsze i łatwiejsze jest również wykonanie orzeczenia nakazującego eksmisję. Najemca nie ma bowiem w tym wypadku prawa do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Komornik może więc bez zwłoki przystąpić do wykonania prawomocnego orzeczenia o eksmisji.

O możliwościach obrony najemcy w takim postępowaniu przeczytasz tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego -podsumowanie

Jeżeli przebrnąłeś przez ten artykuł, to już chyba nie trzeba Cię przekonywać o zaletach najmu instytucjonalnego mieszkania. Jest ich sporo:

• możliwość zaspokajania bieżących zaległości z kaucji,
• dopuszczalność pobierania innych opłat niż czynsz i opłaty za media,
• łatwiejsza, szybsza i tańsza eksmisja byłego lokatora.

Teraz tylko nie zapomnij o warunkach, jakie musisz spełnić, aby móc z tych dobrodziejstw skorzystać. Zadbaj o formę pisemną umowy oraz załączenie do niej stosownego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj też o wypełnieniu umowy treścią, na jakiej Ci zależy. Chodzi zwłaszcza o kwestie związane z kaucją oraz czynszem i innymi opłatami, w tym regulację ich podwyżki.

Dopiero przy tak przygotowanej umowie osiągniesz swoje cele i zabezpieczysz się przed ewentualną nierzetelnością najemcą.

Najczęściej zadawane pytania:

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem insytucjonalny jest rodzajem najmu mieszkania. Specyfika najmu insytucjonalnego polega na tym, że w tym wypadku jako właściciel mieszkania jesteś także przedsiębiorcą w zakresie najmu lokali.

Jako podmiot działający profesjonalnie na rynku najmu mieszkań możesz – pod pewnymi warunkami – korzystać z pewnych udogodnień.

Jakie są różnice pomiędzy najmem instytucjonalnym, a okazjonalnym?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć z najmecą każdy właściciel mieszkania, niezależnie od tego, co robi zarobkowo. Najem instytucjonalny jest zarezerwoany dla przedsiębiorców, którzy trudnią się najmem lokali.

W obu wypadkach istnieje możliwość uzależnienia zawarcia umowy od wpłacenia kaucji. Do każdej z umów dołącza się też oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, które później ułatwia eksmisję.

Jednak najem insytucjonalny dodatkowo oferuje właścicielowi mieszkania:

• możliwość zaspokajania zaległości w opłatach z kaucji, przy zobowiązaniu najmecy do uzupłenienia kaucji,
• mniejsze ryzyko problemów w razie konieczności przeprowadzenia eksmisji.

Czy najem insytucjonalny ułatwia eksmisję?

Tak, jest to rodzaj umowy najmu, w którym eksmisja najemcy z lokalu modelowo powinna przebiegać najsprawniej.

W czym mogę Ci pomóc

Chętnie wyjaśnię Ci różnice w różnych typach umów najmu mieszkania i pomogę Ci wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twoich potrzeb.

Wiedząc już czego dokładnie potrzebujesz, przygotuję umowę, która najlepiej zabezpieczy Twoje interesy jako właściciela lokalu.

---

Autor: Katarzyna Zdun-Chyżyńska, radca prawny

---

---