Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego umowę najmu instytucjonalnego z myślą o tych, którzy zawodowo zajmują się wynajmowaniem mieszkań. Nie chodzi jednak o agencje nieruchomości, a wynajmujących, czyli zazwyczaj właścicieli mieszkań przeznaczonych na najem. Najem instytucjonalny istotnie chroni ich interesy, ograniczając prawa najemców, zwłaszcza w obszarze eksmisji. Chcesz wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach możesz zawierać umowy najmu instytucjonalnego? Ten artykuł jest dla Ciebie.
Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?
Jesteś wynajmującym, który w zakresie wynajmowania lokali prowadzi działalność gospodarczą? Chcesz wynająć lokal mieszkalny? Umowa najmu instytucjonalnego jest dla Ciebie.
Wynajmującym – w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów – jest osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. W zależności więc od konkretnej sytuacji wynajmującym może być właściciel mieszkania, bądź np. najemca uprawniony do podnajmowania mieszkania.
Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć wynajmujący, który jest:
- osobą fizyczną,
- osobą prawną,
- jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną.
Warunkiem jest prowadzenie przez Ciebie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?
Umowę zawierasz w formie pisemnej. Dotyczy to również zmian w umowie. W przeciwnym razie umowa (bądź jej zmiany) są nieważne.
Formę pisemną zachowasz, gdy:
1) sporządzisz umowę na piśmie,
2) dokument z treścią umowy podpiszą wszystkie strony umowy. Wystarczy, że wymienicie się z kontrahentami podpisanymi przez siebie dokumentami z treścią umowy.
Pamiętaj, aby w umowie określić czas, na jaki ją zawierasz. Najem instytucjonalny musi być określony czasowo. Umowa zawarta na czas nieokreślony nie będzie najmem instytucjonalnym, lecz najmem na zasadach ogólnych.
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego
Do umowy najmu instytucjonalnego musisz załączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W tym oświadczeniu najemca:
- poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez Ciebie w żądaniu opróżnienia lokalu,
- przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo nie przysługuje mu prawo najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego.
Za sporządzenie oświadczenia notariusz pobiera honorarium w wysokości nie większej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty notariusz dolicza podatek vat. Dodatkowo notariusz pobiera wynagrodzenie za wypisy aktu notarialnego. Wypisy są Ci potrzebne, musisz je załączyć do umowy.
O sposobie na dodawanie załączników do umowy pisałam w artykule: Najem okazjonalny w praktyce.
Jeżeli do umowy nie dołączysz oświadczenia najemcy spełniającego powyższe wymagania, zawrzesz umowę najmu za zasadach ogólnych. Nie osiągniesz zatem korzyści, które daje najem instytucjonalny.
Kaucja w umowie najmu instytucjonalnego
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.
Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wskazałam tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.
Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.
Wyobraź sobie, że w trakcie najmu najemca zalega Ci z zapłatą czynszu lub innych należności za tytułu najmu. Co robisz? Domagasz się zapłaty. To oczywiste. Jednak w najmie instytucjonalnym możesz od razu zaspokoić tę należność z kaucji.
Wówczas najemca ma obowiązek uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Najemca ma dokonać zapłaty w terminie wskazanym w umowie. Gdy w umowie nie ma stosownego postanowienia, termin uzupełnienia kaucji wskazujesz najemcy w piśmie.
Czynsz i inne opłaty w umowie najmu instytucjonalnego
Z tytułu najmu instytucjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy.
Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego
Możesz wypowiedzieć najem instytucjonalny mieszkania. Wypowiedzenie jest skuteczne, gdy przygotujesz je na piśmie i wskażesz w nim przyczynę wypowiedzenia.
W odróżnieniu od najmu na zasadach ogólnych, najem instytucjonalny możesz wypowiedzieć tylko z trzech przyczyn, gdy najemca:
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – pomimo pisemnego upomnienia
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, co najmniej za trzy pełne okresy płatności – pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Termin wypowiedzenia najmu instytucjonalnego wynosi miesiąc. Termin ten liczy się na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wyjaśnienie przyczyn wypowiedzenia, zasad obliczenia terminu wypowiedzenia oraz wielu innych praktycznych kwestii związanych z wypowiedzeniem znajdziesz tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela. Przyczyny wypowiedzenia najmu instytucjonalnego są takie same, jak niektóre z przyczyn wypowiedzenia najmu na zasadach ogólnych, skorzystaj więc z tego odesłania i dowiedz się więcej.
Ustanie najmu instytucjonalnego
Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.
W obu sytuacjach najemca ma obowiązek opróżnić i wydać Ci lokal. Jeżeli tego nie zrobi, wzywasz go do opróżnienia lokalu na piśmie. Twój podpis pod treścią wezwania musi być urzędowo poświadczony, np. przez notariusza.
W żądaniu opróżnienia lokalu powinieneś:
- oznaczyć właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
- wskazać umowę najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
- wyznaczyć termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Żądanie musisz najemcy doręczyć. Możesz zrobić to osobiście za pokwitowaniem albo korespondencyjnie – przesyłką poleconą. Pamiętaj przy tym o zachowaniu dowodu nadania tej przesyłki. Będzie Ci potrzeby, jeżeli były najemca nie opróżni lokalu.
Eksmisja po ustaniu najmu instytucjonalnego
Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.
Do wniosku powinieneś dołączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
- dokument potwierdzający przysługujący Tobie tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie.
Postępowanie sądowe o eksmisję jest więc znacznie uproszczone względem tego typu spraw toczących się w związku z najmem na zasadach ogólnych. Szybsze i łatwiejsze jest również wykonanie orzeczenia nakazującego eksmisję. Najemca nie ma bowiem w tym wypadku prawa do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Komornik może więc bez zwłoki przystąpić do wykonania prawomocnego orzeczenia o eksmisji.
O możliwościach obrony najemcy w takim postępowaniu przeczytasz tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.
Podsumowanie
Jeżeli przebrnąłeś przez ten artykuł, to już chyba nie trzeba Cię przekonywać o zaletach najmu instytucjonalnego mieszkania. Jest ich sporo: możliwość zaspokajania bieżących zaległości z kaucji, większy dopuszczalność pobierania innych opłat niż czynsz i opłaty za media, wreszcie: łatwiejsza i szybsza eksmisja byłego lokatora.
Teraz tylko nie zapomnij o warunkach, jakie musisz spełnić, aby móc z tych dobrodziejstw skorzystać. Zadbaj o formę pisemną umowy oraz załączenie do niej stosownego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.
Pamiętaj też o wypełnieniu umowy treścią, na jakiej Ci zależy. Chodzi zwłaszcza o kwestie związane z kaucją oraz czynszem i innymi opłatami, w tym regulację ich podwyżki.
Dopiero przy tak przygotowanej umowie osiągniesz swoje cele i zabezpieczysz się przed nierzetelnym najemcą.
Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: k.zdun@wp.pl
lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/
Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.
