Skuteczne wypowiedzenie najmu mieszkania nie jest sprawą prostą. Większe restrykcje dotyczą w tym względzie właściciela mieszkania. Jednak również najemca powinien należycie zadbać o swój interes, gdy zamierza najem wypowiedzieć. Dowiedz się zatem kiedy i w jaki sposób możesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania.
Z tego wpisu dowiesz się również, jak powinien wyglądać korzystny dla Ciebie zapis o wypowiedzeniu w umowie najmu.
W jaki sposób powinieneś wypowiedzieć najem?
Niezależnie od tego, czy zawarłeś umowę ustnie, czy pisemnie, nie znajdziesz w ustawie jasnej wskazówki, w jaki sposób powinieneś ją wypowiedzieć.
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza w tym zakresie tylko wynajmującego – właściciela mieszkania. Odpowiedzi trzeba więc poszukać w kodeksie cywilnym. Tu jednak napotykamy na bardzo ogólny przepis. Wynika z niego, że możemy to zrobić przez każde zachowanie, które w sposób dostateczny ujawni naszą wolę. Nie polecam testować na sobie, co to może oznaczać i jakie zachowania będą się mieściły w takiej formule. W razie sporu oceny dokona sąd. Rezultat będzie zatem dla Ciebie nieprzewidywalny, a tego przecież nie chcesz, prawda?
Wątpliwości, co do prawnej oceny Twojego zachowania nie będzie natomiast budzić pismo z oświadczeniem o wypowiedzeniu.
Masz umowę na piśmie, ustną, czy też zawartą w sposób dorozumiany? Pamiętaj, aby zawsze wypowiedzieć ją pisemnie. Co Ci to daje? Dowód na to, że rzeczywiście umowę wypowiedziałeś.
Ciekawi Cię, na czym polega umowa najmu zawarta w sposób dorozumiany? Przeczytaj: Najem bez umowy: ustalenie istnienia stosunku najmu przez sąd.
Dlaczego jest to tak ważne? Gdy właściciel oceni, że do wypowiedzenia nie doszło, będzie żądał od Ciebie zapłaty czynszu za kolejne okresy. To, czy nadal mieszkasz w lokalu, czy nie – nie będzie mieć znaczenia. Dopóki umowa trwa, dopóty masz obowiązek zapłaty czynszu.
Kiedy możesz wypowiedzieć najem mieszkania?
Odpowiedź na to pytanie wymaga rozróżnienia dwóch sytuacji: najmu na czas nieoznaczony i najmu na czas oznaczony. W pierwszej z nich nie masz w umowie informacji, jak długo umowa obowiązuje. W drugiej – umowa takie postanowienie zawiera. Wtedy jest w umowie wpisana data obowiązywania umowy albo termin (np. roczny), po upływie którego umowa przestaje obowiązywać.
Jeżeli jesteś stroną umowy zawartej na czas nieoznaczony i płacisz czynsz co miesiąc, możesz wypowiedzieć najem bez podawania przyczyny. Jeżeli przyczynę chcesz podać, może być ona dowolna.
W umowie możecie z właścicielem uregulować tę kwestię odmiennie. Oznacza to, że w treści umowy mogą być podane przyczyn jej wypowiedzenia także przez Ciebie. Wtedy musisz się tego trzymać i w wypowiedzeniu wskazać odpowiednią przyczynę, która je uzasadni.
Piszę o tym szerzej w kontekście przyczyn wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony.
Jeżeli jesteś stroną umowy zawartej na czas oznaczony, możesz ją wypowiedzieć, gdy wynika to z jej treści. Co to dla Ciebie oznacza?
Gdy w takiej umowie nie ma postanowienia o wypowiedzeniu, to umowy wypowiedzieć nie możesz. Możesz natomiast porozumieć się z właścicielem; każdą umowę można rozwiązać, gdy zgadzają się na to wszystkie strony.
Gdy w umowie jest zapis o wypowiedzeniu, możesz umowę wypowiedzieć. Wówczas w wypowiedzeniu musisz wskazać przyczynę, która wynika z umowy. Przyczyna powinna być prawdziwa i konkretna. Opisz więc możliwie dokładnie fakty, na które się powołujesz. Będzie to mieć ogromne znaczenie w przypadku kwestionowania zasadności wypowiedzenia przez właściciela mieszkania. W postępowaniu sądowym sąd zawsze będzie badał obie kwestie.
W umowie zawartej na czas oznaczony przyczyny wypowiedzenia strony mogą wskazać bardzo ogólne. Wystarczy na przykład wpisać możliwość wypowiedzenia z „ważnej przyczyny”. Jednak w razie sporu, oceny ważności przyczyny dokona sąd. Jeżeli sąd uzna, że podana przez Ciebie przyczyna nie jest ważna, to Twoje wypowiedzenie nie będzie skuteczne. Wniosek: będziesz musiał zapłacić czynsz za czas, kiedy według Ciebie umowa już nie obowiązywała.
Dlatego, w tym miejscu chciałabym Ci coś poradzić z mojego doświadczenia w prowadzeniu takich spraw. Staraj się, aby przyczyny wypowiedzenia były w umowie wymienione. Przynajmniej te, które są dla Ciebie ważne. Zyskasz wtedy większą pewność co do swojej sytuacji prawnej.
Polecam zwłaszcza stosowanie takich formuł jak: „umowę można wypowiedzieć w szczególności z następujących powodów: ….”. Tworzy się w ten sposób katalog otwarty. Obejmuje on wyliczone powody, które są dla nas najważniejsze oraz zostawia pole dla nieprzewidzianych sytuacji.
Jak doręczyć wypowiedzenie najmu mieszkania?
Jeżeli masz już napisane i własnoręcznie podpisane wypowiedzenie musisz je doręczyć właścicielowi mieszkania. Inaczej nie będzie ono skuteczne. Jak to zrobić?
Są dwa sposoby. Możesz pismo wręczyć właścicielowi osobiście. Wówczas koniecznie odbierz od niego pokwitowanie, z którego będzie wynikać, że je otrzymał. Minimalna według mnie treść pokwitowania to: „otrzymałem” + data + własnoręczny, czytelny podpis.
Drugim sposobem jest nadanie pisma przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru na adres właściciela mieszkania. Wówczas pismo możesz uznać za skutecznie doręczone, nawet gdy właściciel nie podjął go w terminie. Dlaczego?
Oświadczenie woli uznaje się za złożone drugiej stronie z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Czas, w którym przesyłka polecona oczekuje na odbiór przez właściciela mieszkania na poczcie, to właśnie czas, w którym może on zapoznać się z jej treścią.
Poza tym, potwierdzenie nadania jest dla Ciebie dowodem na to, że istotnie złożyłeś wypowiedzenie. Potwierdzenie odbioru umożliwia Ci natomiast prawidłowe obliczenie terminu wypowiedzenia.
Jaki jest termin wypowiedzenia i jak go obliczyć?
Gdy masz zawartą umowę na czas nieoznaczony i płacisz czynsz co miesiąc, a z umowy nie wynika nic innego, to okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące. Koniec okresu wypowiedzenia musi jednak przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego. Wyjaśnię Ci to na przykładzie.
Składasz wypowiedzenie w dniu 23 czerwca 2020 r. Jest to data z pokwitowania osobistego odbioru wypowiedzenia, bądź data z potwierdzenia odbioru (tzw. żółtej zwrotki z poczty). W takiej sytuacji umowa najmu będzie rozwiązana z dniem 30 września tego samego roku.
Jeżeli jesteś stroną umowy zawartej na czas oznaczony, to z umowy powinien wynikać termin jej wypowiedzenia. Uważam, że zapis w umowie dopuszczający wypowiedzenie, ale bez podania terminu wypowiedzenia, może być uznany za nieskuteczny. Wtedy też automatycznie złożone na jego podstawie wypowiedzenie też nie będzie skuteczne. Oczywiście kwestia skuteczności wypłynie tylko w razie sporu. Jednak umowy pisze się właśnie na wypadek konfliktu.
W umowie zawartej na czas oznaczony pamiętaj więc o:
1) otwartym katalogu przyczyn wypowiedzenia oraz
2) terminie wypowiedzenia.
Jeżeli w umowie termin wypowiedzenia również ma przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego, do jego obliczenia możesz posłużyć się wcześniejszym przykładem. W przeciwnym wypadku przykładowy termin miesięczny wypowiedzenia liczony od 23 czerwca upłynie 23 lipca tego samego roku.
Wypowiedzenie najmu a pandemia Covid-19
W związku z pandemią nastąpiły też zmiany w zakresie ustania najmów, w tym najmów mieszkań. Ograniczenia co do możliwości wypowiadania tego typu umów dotyczą jednak tylko właścicieli lokali. Możesz o nich przeczytać tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.
Dla Ciebie nic się nie zmieniło. Nadal możesz wypowiedzieć najem mieszkania w dowolnym czasie. Zastosowanie mają wszystkie zasady, które tu dla Ciebie opisałam.
Podsumowanie
Jeżeli rozważasz wypowiedzenia najmu pamiętaj, aby najpierw sprawdzić treść umowy. Jeżeli stwierdzisz, że z umowy wynikają przyczyn jej wypowiedzenia, wykorzystaj to w treści wypowiedzenia – powołaj się właśnie na jedną z tych przyczyn.
Gdy w umowie nie ma wskazanych przyczyn wypowiedzenia, sprawdź rodzaj umowy. Jeżeli jest to umowa zawarta na czas nieoznaczony, możesz ją wypowiedzieć. Jeżeli nie – powinieneś raczej dążyć do porozumienia z właścicielem.
Niezależnie od sytuacji przygotuj wypowiedzenie na piśmie i zadbaj o dowód jego doręczenia właścicielowi mieszkania. Gotowe.
Praktyczną wiedzę o tym, kiedy i w jaki sposób właściciel mieszkania może wypowiedzieć Ci najem znajdziesz tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.
Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: k.zdun@wp.pl
lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/
Podobał Ci się artykuł? Udostępnij go.
