fbpx
Przejdź do treści

Czy kupować działkę lub mieszkanie w obszarze rewitalizacji?

Agnieszka i Karol nie kryją emocji. Właśnie zdecydowali się kupić swoje wymarzone mieszkanie. Jednak ich radość jest tylko powierzchowna. Pod skórą czują lęk. Boją się, czy przypadkiem nie nadepną na przysłowiową minę. Mieszkanie, które sobie upatrzyli jest bowiem w obszarze rewitalizacji. Pozornie to nic takiego, w końcu jest teraz wiele takich lokali i ludzie je kupują. A jednak! Niepewność nie daje im spać i przychodzą do mnie. Oto, co im odpowiadam.

Czym jest obszar rewitalizacji?

Aby to wyjaśnić należy zacząć, od tego, że gmina najpierw określa uchwałą obszar zdegradowany. Ogólnie rzecz ujmując jest to obszar znajdujący się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, a także niskiego poziomu uczestnictwa w życiu społecznym i kulturalnym.

Chcą przywrócić świetność obszarom zdegradowanym gmina może je w całości lub w części objąć programem rewitalizacji tworząc w tym celu obszar rewitalizacji.

Utworzenie obszaru rewitalizacji powinno być poprzedzone konsultacjami społecznymi.

Udział lokalnej społeczności w pracach nad projektami związanymi z rewitalizacją ma zapewnić Komitet Rewitalizacji, jako forum współpracy i dialogu mieszkańców z organami gminy.

Uchwała o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji stanowi akt prawa miejscowego. Oznacza to, że ustalenie niektórych kwestii wpływających na szeroko rozumiany stan prawny nieruchomości wymaga zapoznania się z treścią takiej uchwały (nie wystarczy sama znajomość przepisów ustawy).

Jak ustalić, czy działka lub mieszkanie są w obszarze rewitalizacji?

Uchwała rady gminy o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji zawiera załącznik, którym jest mapa z zaznaczonym obszarem rewitalizacji. Dokument ten jest jawny dla wszystkich, zatem zawsze każdy może poprosić o dostęp do niego w siedzibie urzędu gminy. Zazwyczaj jednak nie ma takiej potrzeby, gdyż większość urzędów gmin publikuje swoje uchwały wraz z załącznikami na swoich stronach internetowych.

Można też wystąpić do wójta, burmistrza, prezydenta miasta o wydanie zaświadczenia, z którego treści będzie wynikać, czy dana nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji.

Co więcej, właściciel sprzedający mieszkanie musi przedstawić takie zaświadczenie do aktu notarialnego.

Jakie znaczenie ma dla Ciebie to, że działka lub mieszkanie są w obszarze rewitalizacji?

Doszliśmy do etapu, na którym znajomość ustawy o rewitalizacji nie wystarczy. Trzeba sięgnąć do aktów prawa miejscowego, czyli uchwał rad gmin (rad miast).

Aby ten artykuł miał dla Ciebie wartość niezależnie od tego, gdzie planujesz kupić nieruchomość, przedstawię Ci ograniczenia, które rada gminy może (ale nie musi!) wprowadzić w uchwale o ustanowieniu obszaru rewitalizacji.

Prawo pierwokupu

Uchwała może przewidywać, iż gmina ma prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych w obszarze rewitalizacji.

Jeżeli w takiej sytuacji decydujesz się na zakup nieruchomości, to najpierw u notariusza będziesz musiał zawrzeć umowę warunkową sprzedaży. Wówczas notariusz przekaże gminie wiadomość o transakcji, a gmina będzie mieć określony czas na podjęcie decyzji, czy:

  • rezygnuje z wykonania prawa pierwokupu,
  • wykonuje prawo pierwokupu i zamiast Ciebie nabywa nieruchomość od sprzedającego na warunkach przez Was uzgodnionych.

Umowę sprzedaży nieruchomości zawrzesz więc dopiero wtedy, gdy gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Uchwała rady gminy może wprowadzać zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zakaz może dotyczyć:

  • wszystkich sposobów zagospodarowania terenu wymagających uzyskania decyzji,
  • niektórych, określonych tą uchwałą sposobów zagospodarowania terenu wymagających uzyskania decyzji.

Dotyczy to nie tylko działek niezabudowanych, lecz także zmian sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części.

Dotacje na remont, przebudowę lub konserwację

W obszarze rewitalizacji gmina może utworzyć Specjalną Strefę Rewitalizacji. Właściciela nieruchomości położonych w takiej Strefie mogą ubiegać się o dotacje w wysokości do 50% nakładów koniecznych na wykonanie:

  • robót budowlanych polegających na remoncie lub przebudowie,
  • prac konserwatorskich i prac restauratorskich,

jeżeli służą one realizacji założonych przez gminę przedsięwzięć, wynikających z gminnego programu rewitalizacji (kolejna uchwała rady gminy).

Czy zatem kupować mieszkanie lub działkę w obszarze rewitalizacji?

Nie podejmę decyzji ani za Agnieszkę i Karola, ani za innych klientów. Każdy musi sam rozważyć wszystkie za i przeciw. Uważam jednak, że w odniesieniu do mieszkania ta kwestia nie ma specjalnie znaczenia. Jeżeli tylko gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to masz po prostu własne M, a najgorsze, co może Cię wtedy spotkać, to remonty okolicznych boków, kamienic, czy ulic. Możesz więc z czasem liczyć na wzrost wartości swojej nieruchomości, gdy teren dookoła będzie stawał się coraz bardziej estetyczny.

Tak jednoznacznej oceny nie da się dokonać odnośnie do działki, czy budynku. Planując taką inwestycję trzeba bardzo dokładnie przeanalizować ewentualne ograniczenia w warunkach zabudowy przewidziane w uchwale gminy. Dopiero konfrontacja treści uchwały z Twoimi zamierzeniami inwestycyjnymi da Ci odpowiedź na pytanie, czy decydować się na zakup.

Jakie są Twoje przemyślenia bądź doświadczenia? Daj znać w komentarzu 🙂


Jeżeli potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *