Odbiór lokalu mieszkalnego od dewelopera – jak uniknąć błędów

Zawierasz umowę deweloperską, dokonujesz wpłat na rachunek powierniczy i co jakiś czas wybierasz się na plac budowy, żeby ocenić postępy prac. Im bliżej końca budowy, tym bardziej gorączkowo czekasz na informację o dacie odbioru lokalu. W końcu otrzymujesz upragnione zawiadomienie i punktualnie zjawiasz się, żeby wreszcie zobaczyć swoje wymarzone mieszkanie.

Wchodzisz do środka…

… a tam … No właśnie. Nigdy nie wiesz, co zastaniesz.

Dlatego ważne jest dla mnie, żebyś szedł szedł na to spotkanie uzbrojony w wiedzę o tym, co możesz zrobić, gdy jesteś rozczarowany stanem nowego mieszkania, które masz odebrać.

Po pierwsze: masz prawo i obowiązek być przy odbiorze

To jest podstawowa zasada, gdy nabywasz lokal mieszkalny od dewelopera. Od zasady tej nie ma wyjątków, co jest istotnym wyjątkiem w naszym ustawodawstwie 😉

Jeżeli nie możesz stawić się na odbiór osobiście, możesz ustanowić pełnomocnika, który dokona wszystkich czynności skutecznie w Twoim imieniu.

Jeżeli uważasz, że nie poradzisz sobie samodzielnie z odbiorem, gdyż nie masz dostatecznej wiedzy ogólnobudowlanej, możesz przyjść na odbiór z kimś, kto taką wiedzę ma. W takich sytuacjach radzę klientom, aby korzystali ze wsparcia ekspertów – osób z odpowiednimi uprawnieniami. Takie osoby mogą później w razie potrzeby sporządzić profesjonalną opinię, która będzie mogła stanowić dowód w sądzie.

Po drugie: kontroluj treść protokołu

Z odbioru sporządza się protokół, do którego możesz zgłaszać wszystkie wady lokalu mieszkalnego. Korzystaj z tej możliwości za każdym razem, gdy dostrzeżesz jakąś nieprawidłowość. Jeżeli tego nie zrobisz, czekać Cię będzie przechodzenie przez proces reklamacji, który jest dłuższy i obarczony większym ryzykiem odmowy uznania wady i jej usunięcia.

Oprócz samego zgłaszania wad do protokołu istotne jest, abyś kontrolował jego treść. Najlepiej na bieżąco. Dlaczego? Tylko w ten sposób będziesz mieć pewność, iż protokół obejmuje wszystkie usterki, które zgłosiłeś.

Zgłoszenie wady jest skuteczne tylko wówczas, gdy znajduje się w protokole. Bez kontroli treści protokołu jest ryzyko, że ktoś coś przegapi, niedosłyszy, czy o czymś zapomni (w chaosie, jaki często panuje podczas odbioru takie rzeczy po prostu się zdarzają).

Po trzecie: możesz odmówić odbioru, gdy stwierdzisz wadę istotną lokalu

W ustawie regulującej umowę deweloperską nie ma definicji wady istotnej. Nie ma jej również w innych ustawach, którymi można by się tu posiłkować.

Ocena, czy wada jest istotna jest więc oceną subiektywną i podlega ocenie w kontekście konkretnego przypadku.

W orzecznictwie i literaturze wskazuje się, że wada istotna to taka wada, z powodu której nie zdecydowałbyś się na zawarcie umowy (zakup), gdybyś o niej wcześniej wiedział. Chodzi tu jednak o zawarcie umowy jako takiej, a nie tylko oczekiwanie obniżenia ceny z powodu wady.

Korzystając z tego drogowskazu oceniaj zgłaszane wady, a jeżeli choćby jedną z nich ocenisz jako istotną, zadbaj o wpisanie tego do protokołu. Jeżeli deweloper odmówi uznania jej w protokole, możesz odmówić dokonania odbioru.

Jeżeli zaś deweloper uzna w protokole wadę istotną i nie usunie jej w wyznaczonych terminach, możesz odstąpić od umowy.

Uznanie i odmowa uznania wad przez dewelopera

Od dnia podpisania protokołu deweloper ma 14 dni, aby powiadomić Cię o uznaniu wady albo odmowie jej uznania (z podaniem przyczyn odmowy). Brak wiadomości od dewelopera w tym czasie oznacza, że uznał wady.

Następnie deweloper ma 30 dni od dnia podpisania protokołu na usunięcie wad, które uznał. W razie problemów z dochowaniem tego terminu, deweloper ma obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia i uzasadnić opóźnienie.

Jeżeli deweloper w dalszym ciągu opóźnia się z usunięciem wad, przemyjesz inicjatywę i sam wyznaczasz deweloperowi kolejny termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera.

Poza protokołem została wada istotna lokalu

Jeżeli istotnie tak się stało, nie musisz od razu wpadać w panikę. Jest w ustawie przewidziane wyjście awaryjne z takiej sytuacji.

Zgłoś tę wadę przed podpisaniem z deweloperem umowy przenoszącej własność lokalu.

Zgłoszenie takie, mimo że dokonane po odbiorze lokalu, będzie mieć takie same skutki prawne, jak zgłoszenie wady do protokołu.

Więcej takich kół ratunkowych ustawodawca dla Ciebie nie przewidział. Jeżeli więc przegapiłeś i tę możliwość pozostaje Ci dochodzenie roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi, ale to już zupełnie inny temat.

Najczęściej zadawane pytania:

Na czym polega odbiór lokalu od dewelopera?

Odbiór lokalu jest zaprezentowaniem lokalu kupującemu (nabywcy). Deweloper przedstawia sposób wykonania przez siebie umowy deweloperskiej, a kupujący (nabywca) ocenia, czy deweloper wykonał tę umowę prawidłowo.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze lokalu od dewelopera?

Najważniejsze jest sprawdzenie:

• jaki jest rzeczywisty metraż lokalu – rzeczywisty mertaż często odbiega od przewidywanego w umowie, a ma wpływ na cenę, warto go więc zweryfikować
• czy podłogi są równe, a kąty – proste,
• czy wentylacja dziła prawidłowo,
• czy ściany nie są popękane lub porysowane,
• czy okna i drzwi są dobrze wyregulowane i otwierają się prawidłowo i czy nie są porysowane,
• czy parapety, grzejniki i gniazda elektryczne są prawidłowo zamontowane we właściwych miejscach,
• czy są doprowadzone odpowiednie instalacje,
• jaki jest stan pomieszczeń przynależnych: piwnicy, komórki lokatorskiej, garażu.

Czy odbiór lokalu od dewelopera powinien się odbyć przed czy po akcie notarialnym?

Odbiór lokalu powinien się odbyć przed podpisaniem aktu notarialnego z umową przenoszącą własność na kupującego (nabywcę).

W czym mogę Ci pomóc

Masz wątpliwości dotyczące zawarcia umowy z deweloperem? Przedstawiony Ci projekt umowy jest dla Ciebie bardzo obszerny i mało zrozumiały? Czyjesz się przytłoczona, przytłoczony koniecznością podjęcia decyzji na zasadach, które nie są dla Ciebie w pełni zrozumiałe?

To absolutnie normalne i zrozumiałe. Nawet prawnicy konsultują takie umowy z innymi prawnikami, specjalistami od prawa nieruchomości.

Dlatego jestem otwarta na Twoje potrzeby i chętnie ocenię przedstawiony Ci projekt umowy właśnie przez pryzmat Twoich potrzeb i interesów. Umów się na konsultację telefonicznie lub przez e-mail.

---

---