Zawierasz umowę deweloperską, dokonujesz wpłat na rachunek powierniczy i co jakiś czas wybierasz się na plac budowy, żeby ocenić postępy prac. Im bliżej końca budowy, tym bardziej gorączkowo czekasz na informację o dacie odbioru lokalu. W końcu otrzymujesz upragnione zawiadomienie i punktualnie zjawiasz się, żeby wreszcie zobaczyć „swoje” wymarzone mieszkanie.
Wchodzisz do środka…
… a tam … No właśnie. Nigdy nie wiesz, co zastaniesz.
Tutaj oczywiście jest miejsce na rozważanie różnych czarnych scenariuszy, gdyż tylko w takich sytuacjach dochodzi do sytuacji konfliktowych.
Wtedy też przydaje się wsparcie prawnika, który podpowie Ci co możesz zrobić. Takim zbiorem przydatnych podpowiedzi dla Ciebie jest ten wpis.
Po pierwsze: masz prawo i obowiązek być przy odbiorze.
To jest podstawowa zasada, gdy nabywasz lokal mieszkalny od dewelopera. Od zasady tej nie ma wyjątków, co jest istotnym wyjątkiem w naszym ustawodawstwie 🙂
Jeżeli nie możesz stawić się na odbiór osobiście, możesz ustanowić pełnomocnika, który dokona wszystkich czynności skutecznie w Twoim imieniu.
Jeżeli zaś uważasz, że nie poradzisz sobie samodzielnie z odbiorem, gdyż nie masz dostatecznej wiedzy ogólnobudowlanej, możesz przyjść na odbiór z kimś, kto taką wiedzę ma. W takich sytuacjach radzę klientom, aby korzystali ze wsparcia ekspertów – osób z odpowiednimi uprawnieniami. Takie osoby mogą później w razie potrzeby sporządzić profesjonalną opinię, która będzie mogła stanowić dowód w sądzie.
Po drugie: kontroluj treść protokołu.
Z odbioru sporządza się protokół, do którego możesz zgłaszać wszystkie wady lokalu mieszkalnego. Korzystaj z tej możliwości za każdym razem, gdy dostrzeżesz jakąś nieprawidłowość. Jeżeli tego nie zrobisz, czekać Cię będzie przechodzenie przez proces reklamacji, który jest dłuższy i obarczony większym ryzykiem odmowy uznania wady i jej usunięcia.
Oprócz samego zgłaszania wad do protokołu istotne jest, abyś kontrolował jego treść. Najlepiej na bieżąco. Dlaczego? Tylko w ten sposób będziesz mieć pewność, iż protokół obejmuje wszystkie usterki, które zgłosiłeś.
Zgłoszenie wady jest skuteczne tylko wówczas, gdy znajduje się w protokole. Bez kontroli treści protokołu jest ryzyko, że ktoś coś przegapi, niedosłyszy, czy o czymś zapomni (w chaosie, jaki często panuje podczas odbioru takie rzeczy po prostu się zdarzają).
Po trzecie: możesz odmówić odbioru, gdy stwierdzisz wadę istotną lokalu.
W ustawie regulującej umowę deweloperską nie ma definicji wady istotnej. Nie ma jej również w innych ustawach, którymi można by się tu posiłkować.
Ocena, czy wada jest istotna jest więc oceną subiektywną i podlega ocenie w kontekście konkretnego przypadku.
W orzecznictwie i literaturze wskazuje się, że wada istotna to taka wada, z powodu której nie zdecydowałbyś się na zawarcie umowy (zakup), gdybyś o niej wcześniej wiedział. Chodzi tu jednak o zawarcie umowy jako takiej, a nie tylko oczekiwanie obniżenia ceny z powodu wady.
Korzystając z tego drogowskazu oceniaj zgłaszane wady, a jeżeli choćby jedną z nich ocenisz jako istotną, zadbaj o wpisanie tego do protokołu. Jeżeli deweloper odmówi uznania jej w protokole, możesz odmówić dokonania odbioru.
Jeżeli zaś deweloper uzna w protokole wadę istotną i nie usunie jej w wyznaczonych terminach, możesz odstąpić od umowy.
Uznanie i odmowa uznania wad przez dewelopera.
Od dnia podpisania protokołu deweloper ma 14 dni, aby powiadomić Cię o uznaniu wady albo odmowie jej uznania (z podaniem przyczyn odmowy). Brak wiadomości od dewelopera w tym czasie oznacza, że uznał wady.
Następnie deweloper ma 30 dni na usunięcie wad, które uznał. Termin ten liczy się od dnia podpisania protokołu. W razie problemów z dochowaniem tego terminu, deweloper ma obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia i uzasadnić opóźnienie.
Jeżeli deweloper w dalszym ciągu opóźnia się z usunięciem wad, przemyjesz inicjatywę i sam wyznaczasz deweloperowi kolejny termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera.
Poza protokołem została wada istotna lokalu.
Jeżeli istotnie tak się stało, nie musisz od razu wpadać w panikę. Jest w ustawie przewidziane wyjście awaryjne z takiej sytuacji.
Zgłoś ją przed podpisaniem z deweloperem umowy przenoszącej własność lokalu.
Zgłoszenie takie, mimo że dokonane po odbiorze lokalu, będzie mieć takie same skutki prawne, jak zgłoszenie wady do protokołu.
Więcej takich kół ratunkowych ustawodawca dla Ciebie nie przewidział. Jeżeli więc przegapiłeś i tę możliwość pozostaje Ci dochodzenie roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi, ale to już temat na kolejny artykuł.
Napracowałam się, aby przygotować dla Ciebie ten artykuł. Jeżeli był Ci pomocny, daj proszę znać w komentarzu 🙂
Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.
Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.
