Przed zakupem nieruchomości z pewnością warto się jej uważnie przyjrzeć. W rzeczywistości oraz od strony prawnej. Audyt prawny nieruchomości nie musi być jednak taki straszny, jakby się mogło wydać. Tak prawdę mówiąc w wielu wypadkach możesz go wykonać nawet na „ostatniej prostej”. W jaki sposób?
Porozmawiaj z pośrednikiem
Jeżeli do transakcji dochodzi z udziałem pośrednika w handlu nieruchomościami postaraj się dowiedzieć od niego jak najwięcej.
Na Twoje życzenie pośrednik powinien przedstawić Ci wszelkie dokumenty dotyczące nieruchomości, przynajmniej do wglądu.
Również pośrednika możesz poprosić o listę dokumentów, których następnie żąda notariusz w celu sporządzenia umowy. Następnie przez pośrednika upominaj się o wgląd ich treść.
Zacznij oczywiście od zapoznania się z aktualną treścią wpisów w księdze wieczystej. Łatwo, szybko i bez opłat zrobisz to korzystając z przeglądarki Ministerstwa Sprawiedliwości dostępnej tutaj. Wystarczy tylko, że wpiszesz podany przez pośrednika numer księgi.
Stan prawny może jednak wynikać z innych dokumentów, które przesądzają o możliwości zagospodarowania terenu. Tu wchodzi w grę cały szereg regulacji dotyczących mi.in. planowania przestrzennego, rewitalizacji, czy ochrony przyrody.
Pytaj notariusza
Jeżeli myślisz, że na takie dochodzenie jest już za późno, bo właśnie siadasz przy stole w kancelarii notarialnej, żeby podpisać umowę, to mam dla Ciebie dobrą wiadomość. To jest cały czas dobry moment na zadawanie pytań.
Wtedy najlepiej zadawać pytania notariuszowi.
Notariusz, nawet jeżeli jego wyboru dokonał sprzedający, ma obowiązek zachować bezstronność i udzielać informacji o umowie obu jej stronom. Jego rolą jest zadbanie o to, aby każdy wiedział, jaką umowę zawiera.
Projekt aktu notarialnego
Nie bój się poprosić notariusza o projekt aktu notarialnego. Dobrym rozwiązaniem jest poproszenie notariusza, aby przesłał projekt e-mailem na 2-3 dni przed umówionym terminem zawarcia umowy. Wtedy można go spokojnie przeanalizować, a także skonsultować z prawnikiem.
Zwróć się o projekt aktu notarialnego zanim notariusz zacznie go odczytywać. Często notariusze sami dają stronom projekt na tym etapie. Ważne jest jednak, abyś zrobił z niego użytek.
Śledź uważnie to, co czyta notariusz. Jeżeli zdarzy się, że coś jest dla Ciebie niezrozumiałe, czy masz wątpliwości – pytaj. Pytaj tak długo, dopóki wszystko nie będzie dla Ciebie absolutnie jasne.
Załączniki
Zwróć uwagę na wykaz dokumentów, które notariusz załącza do umowy. Z nich właśnie wynika stan prawny nieruchomości. Zapoznaj się z ich treścią poprzez opis w akcie notarialnym (przynajmniej). Dzięki temu możesz uniknąć nieprzyjemnego zaskoczenia w przyszłości.
Masz wątpliwości – zrezygnuj z podpisania umowy
Jeżeli uważna lektura projektu umowy budzi Twoje wątpliwości, możesz zrezygnować z jej podpisania.
Jest to bardzo ważne. Po podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego w zasadzie nie masz już możliwości uniknięcia skutków prawnych z niej wynikających (chyba, że wynika to jasno z postanowień umowy). Nie będzie mieć znaczenia to, że zmieniłeś zdanie, czy ocenisz, że zostałeś wprowadzony w błąd.
Odmawiając podpisania umowy w danym dniu możesz poprosić o przełożenie spotkania u notariusza na inny termin. W międzyczasie zdążysz poradzić się swojego prawnika i wtedy zdecydujesz, co robić.
Pamiętaj jednak, że notariuszowi należy się wynagrodzenie za wykonaną pracę. W końcu przygotował projekt umowy. Ponieważ to z Twojej winy umowa nie zostaje podpisana (zakładamy, że druga strona była gotowa złożyć swój podpis), to Ciebie w całości obciąża taksa notarialna. Wysokość taksy notarialnej za projekt umowy reguluje paragraf 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, dostępnego tutaj.
Podsumowanie
Chcę, aby ten wpis był dobrze zrozumiany. Nie namawiam w nim do bezrefleksyjnego rezygnowania z zawierania umów w ostatniej chwili. Takie postępowanie uważam za nieetyczne i nieuczciwe wobec wszystkich zaangażowanych w obsługę takiej umowy (kontrahenta, pośrednika, notariusza).
Niemniej ostatnio coraz częściej spotykam się z sytuacjami, w których Klienci kupili przysłowiowego kota w worku.
Licząc na korzystną transakcję zawarli umowy, których nawet uważnie nie przeczytali / wysłuchali i teraz nie mają już możliwości zrobienia kroku wstecz.
Dlatego zachęcam, aby dołożyć starań i przed umówieniem się u notariusza dowiedzieć się wszystkiego, a projekt aktu notarialnego przeanalizować wcześniej. Jeżeli jednak z jakiegoś powodu się tego zaniedba, to jeszcze nie wszystko stracone (przynajmniej dopóki nie ma podpisu).
Tutaj przeczytasz o sprawie, w której zapobiegliwość na etapie przygotowywania umowy uratowała mojego Klienta przed przegraniem sprawy w sądzie: „Jak wygrać sprawę o wydanie rzeczy ruchomej?” (Zdradzę Ci już teraz, że chodzi o element wyposażenia domu).
Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź poprowadzenia sprawy sądowej przez profesjonalistę, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.
