Przejdź do treści

Opłata planistyczna – czym jest i jak można uniknąć jej płacenia? (część 1)

opłata planistyczna - Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Niedawno prowadziłam sprawę o ustalenie opłaty planistycznej, która zakończyła się korzystnym dla Klienta wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Sprawa ta, a szczególnie treść uzasadnienia tego wyroku, stały się dla mnie inspiracją do napisania cyklu dwóch artykułów dotyczących tego typu postępowań. Oto pierwszy z nich. Wyjaśniam w nim: czym jest opłata planistyczna, w jaki sposób ustala się jej wysokość oraz jak przebiega postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

W tej publikacji znajdziesz także wskazówki dotyczące tego, jak skutecznie napisać odwołanie i skargę do sądu administracyjnego na decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej.

Podcast

Jeżeli wolisz posłuchać, z myślą o Tobie nagrałam podcast.

Czym jest opłata planistyczna?

Opłata planistyczna, zwana także rentą planistyczną, jest opłatą ustalaną i pobieraną na podstawie uchwały rady gminy (miasta) o uchwaleniu planu miejscowego albo o zmianie planu miejscowego, jeżeli:

  • uchwała obejmuje swoim zakresem daną nieruchomość,
  • w związku z uchwałą wzrosła wartość nieruchomości,
  • nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W uchwale rada gminy (miasta) – jeżeli decyduje się na pobieranie opłaty planistycznej – określa jej wysokość. Renta planistyczna nie może jednak być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Opłatę planistyczną łatwo można pomylić z opłatą adiacencką, która może być naliczona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po podziale geodezyjnym. Jeżeli interesują Cię zagadnienia dotyczące opłaty adiacenckiej polecam Ci artykuł: „Opłata za wzrost wartości działki po podziale”.

Kiedy i w jaki sposób organ ustala opłatę planistyczną?

Jaki organ ustala opłatę planistyczną?

Decyzję ustalającą opłatę planistyczną w I instancji wydaje wójt / burmistrz / prezydent miasta. Wydanie decyzji poprzedza przeprowadzenie postępowania administracyjnego.

Jak przebiega postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej?

Organ ma obowiązek zawiadomić strony o wszczęciu postępowania administracyjnego.

W toku postępowania zadaniem organu jest przede wszystkim zgromadzić kompletny materiał dowodowy i należycie go ocenić. Dowodami w postępowaniu są w szczególności:

  • uchwała w sprawie uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany,
  • umowa zbycia nieruchomości (Uwaga! Notariusz ma obowiązek przesłać wypis każdej umowy organowi, więc okoliczności tej nie da się przed organem zataić.),
  • opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, z której wynika wzrost wartości nieruchomości jako konsekwencja zmiany zagospodarowania przestrzennego nieruchomości (operat szacunkowy).

Organ może zgromadzić też inne dowody, w szczególności przedstawiane przez strony postępowania.

Organ nie może wydać decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Czy organ może wydać decyzję na wniosek właściciela nieruchomości?

Tak, właściciel może ubiegać się o wydanie takiej decyzji, jeżeli planuje zbycie nieruchomości.

Zapobiegliwość może okazać się dla Ciebie korzystna. Uzyskanie decyzji przed sprzedażą nieruchomości nie będzie dla Ciebie zaskoczeniem, a kwotę opłaty planistycznej będziesz mógł wliczyć w cenę sprzedaży. Dzięki temu opłata ta stanie się dla Ciebie neutralna.

Jak organ ustala wysokość opłaty planistycznej?

Ustalenie wysokości opłaty jest dwuetapowe.

W pierwszej kolejności biegły w operacie szacunkowym stwierdza, o ile wzrosła wartość Twojej nieruchomości. Chodzi przy tym wyłącznie o wzrost wartości wywołany zmianą zagospodarowania przestrzennego nieruchomości. Wszelkie inne czynniki kształtujące wartość nieruchomości nie powinny mieć w tym postępowaniu znaczenia. Jeżeli więc z treści operatu wynika, że biegły w operacie wziął pod uwagę np. nakłady, jakie poczyniłeś na nieruchomość, koniecznie zwróć na to uwagę organu i postaraj się swoje twierdzenia udowodnić.

Znając już kwotę, o którą wzrosła wartość nieruchomości, organ sięga do uchwały rady gminy (miasta) i na jej podstawie ustala wysokość opłaty planistycznej.

Przykład obliczenia opłaty planistycznej

Z operatu szacunkowego wynika, że w związku ze zmianą planu miejscowego wartość działki nr 234 wzrosła o 150.000 zł.

Uchwała rady gminy o zmianie planu miejscowego przewiduje opłatę planistyczną w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata planistyczna dla działki nr 234 wynosi zatem 150.000 zł x 25% = 37.500 zł.

Co może zrobić strona w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej?

Jakie działania może podjąć strona w postępowaniu w I instancji?

Postępowanie na tym etapie z założenia wymaga przede wszystkim aktywności organu, którego rolą jest zebranie wszystkich dowodów i ich odpowiednia ocena. Wynik analizy kompletnego materiału dowodowego powinien stanowić podstawę rozstrzygnięcia, a zatem determinować treść decyzji.

Niemniej jako strona w każdej chwili możesz:

  • zapoznać się z aktami sprawy,
  • wypowiadać się odnośnie dowodów dotychczas zgromadzonych przez organ,
  • zgłaszać własne wnioski dowodowe, np.: przedstawić kontroperat, zwrócić się o weryfikację operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

W szczególności organ powinien zawiadomić Cię, jeżeli jest gotowy do wydania decyzji i wyznaczyć Ci termin na zaznajomienie się z aktami i wypowiedzenie się odnośnie zebranych w sprawie dowodów. To ważne uprawnienie, z którego według mnie warto korzystać.

Jak odwołać się od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej?

Wydaną w I instancji decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej możesz zaskarżyć wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Odwołanie musisz wnieść w terminie 14 dni od dnia doręczenia Ci decyzji. Jest to termin bardzo ważny i dość krótki, zatem odbierając na poczcie decyzję, zapisz sobie od razu na kopercie datę, w której trafia ona w Twoje ręce.

Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że odwołanie adresujesz wprawdzie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jednak wnosisz je za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w I instancji (wójta, burmistrza, prezydenta miasta).

W treści decyzji powinieneś otrzymać dokładną instrukcję odnośnie prawidłowego wniesienia odwołania – pouczenie, skorzystaj z niego.

Jakie argumenty podnieść w odwołaniu?

Tutaj warto wrócić się do wcześniejszych wątków, w których wyjaśniłam, na podstawie jakich dowodów organ wydaje decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej. Dla przypomnienia są to:

  • uchwała rady gminy (miasta) dotycząca uchwalenia albo zmiany planu miejscowego,
  • umowa zbycia nieruchomości (akt notarialny),
  • operat szacunkowy, z którego wynika wzrost wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie w/w uchwały

Jak z pewnością dostrzegasz już, że dwie pierwsze z w/w pozycji nie pozostawiają miejsca na dyskusję. Uchwała i umowa istnieją obiektywnie i koniec.

Natomiast okoliczność, czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości, nie jest łatwa do ustalenia, a sposób jej ustalenia może budzić liczne wątpliwości i zastrzeżenia.

Dlatego odwołanie od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej proponuję opierać na zarzutach dotyczących treści operatu szacunkowego jako rodzaju opinii biegłego oraz sposobu oceny tego dowodu przez organ I instancji.

Jak wnieść skargę do sądu administracyjnego na decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej?

Gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podzieli Twoich argumentów i nie uwzględni Twojego odwołania, możesz wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Na wniesienie skargi masz 30 dni od dnia otrzymania decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Skargę adresujesz do Sądu, jednak wnosisz ją za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Skarga – w przeciwieństwie do odwołania – podlega opłacie. Do skargi powinieneś więc załączyć potwierdzenie dokonania opłaty (wpisu).

Pamiętaj, że decyzja na końcu zawiera pouczenie odnośnie wniesienia skargi. Jest to swoista instrukcja, z której polecam korzystać. Często znajdziesz tam też informację o wysokości opłaty sądowej od skargi.

Jakie zarzuty zawrzeć w skardze do sądu administracyjnego?

Najważniejsze, o czym musisz pamiętać formułując skargę do Sądu to to, że skargę wnosisz od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

To szalenie ważne.

Dlaczego? Skoro skarżysz decyzję organu II instancji musisz skoncentrować swoją uwagę na błędach popełnionych przez ten właśnie organ.

Przepisanie odwołania nic Ci nie da.

Twoim zadaniem jest teraz poszukiwanie innych uchybień.

W tego typu sprawach klasycznym zarzutem będzie więc wytknięcie Samorządowemu Kolegium Odwoławczego błędu polegającego na tym, że nie dopatrzyło się błędów popełnionych przez organ I instancji.

Ponieważ sprawa w dalszym ciągu dotyczy ustalenia opłaty planistycznej, osią sporu pozostają kwestie związane z operatem szacunkowym i jego oceną jako dowodu w sprawie.

Jak mogę Ci pomóc?

Jestem radcą prawnym z doświadczeniem w prowadzeniu spraw administracyjnych i sądowo-administracyjnych w sprawach o ustalenie opłaty (renty) planistycznej. Dlatego mogę udzielić Ci profesjonalnego wsparcia w sprawie na wiele różnych sposobów:

  • udzielając Ci konsultacji w zakresie sposobu prowadzenia postępowania,
  • oceniając operat szacunkowy pod kątem zarzutów w odwołaniu lub skardze do sądu administracyjnego,
  • sporządzając dla Ciebie odwołanie lub skargę do sądu administracyjnego,
  • reprezentując Cię w postępowaniu administracyjnym lub sądowo-administracyjnym o ustalenie opłaty planistycznej.

Najczęściej zadawane pytania:

Ile wynosi opłata planistyczna?

Wysokość opłaty planistycznej jest określana za każdym razem w uchwale rady gminy (miasta) o uchwaleniu planu miejscowego lub o zmianie planu miejscowego. Jednak jej wysokość nie może przekraczać 30 % wzrostu wartości nieruchomości, jaki nastąpił w związku z wejściem w życie w/w uchwały.

Czy opłatę planistyczną można rozłożyć na raty?

Opłata planistyczna jest pobierana jednorazowo i nie ma podstawy prawnej umożliwiającej rozłożenie jej na raty.

Czy można umorzyć opłatę planistyczną?

Organ może na wniosek zobowiązanego, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem zobowiązanego lub interesem publicznym, umorzyć należność w całości (art. 64 ust. 1 ustawy o finansach publicznych).


Katarzyna Zdun-Chyżyńska

6 komentarzy do “Opłata planistyczna – czym jest i jak można uniknąć jej płacenia? (część 1)”

  1. Dzień dobry
    Moje pytanie dotyczy dziedziczenia opłaty planistycznej.
    Gmina naliczyła opłatę planistyczną decyzją, która stała się prawomocna, a następnie osoba obciążona tą opłatą zmarła. Przeprowadzono postępowanie spadkowe. Czy w związku z tym opłata ta podlega dziedziczeniu? I spadkobierca będzie zobowiązany ja uiścić?

  2. Dzień dobry. Chcę kupić działkę od osoby która boi się sprzedać bo zapłaci opłatę planistycznąw w 2025r. Jak jej uniknąć? Jaką umowę najlepiej zawrzeć u notariusza?

    1. Dzień dobry,

      Teraz regulacje dotyczące opłaty planistycznej tak się zmieniły, że system jest bardzo szczelny. Co najwyżej może się Pani porozumieć ze sprzedającym, że Pani weźmie na siebie przynajmniej część tej opłaty, czyli innymi słowy zapłaci Pani wyższą cenę.

      Pozdrawiam.

  3. Dzień dobry
    Czy naliczona opłata planistyczna może się przedawnić ? Czy stosujemy tutaj art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej ? Gdzieś znalazłem że taka opłata się nie przedawnia.

    1. Dzień dobry,
      Przedawnia się – art. 67 ust. 1 ustawy o finansach publicznych odsyła w tym zakresie do działu III Ordynacji podatkowej, czyli m.in. do wskazanego przez Pana art. 70 par. 1. Termin przedawnienia to zatem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności opłaty.
      Pozdrawiam.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *