Zasiedzenie: doliczenie czasu posiadania poprzednika

Niedawno pod jednym z wpisów na blogu Czytelnik opublikował komentarz z pytaniem o doliczenie czasu posiadania poprzednika do biegu zasiedzenia.

Czytelnik opisał sytuację w sposób następujący.

Dwie siostry Alina i Marta były współwłaścicielkami gospodarstwa rolnego. Po śmierci Aliny, Marta użytkowała nieuregulowaną prawnie część po zmarłej siostrze. Następnie Marta przepisała swoją część gospodarstwa na syna. Spadkobiercy syna Marty sprzedali swoje udziały w nieruchomości Markowi. Następnie zmarła Marta, która przez 28 lat użytkowała część gospodarstwa po Alinie. Po śmierci Marty, Marek zaczął użytkować dawną część gospodarstwa Aliny.

Pytanie: Czy Marek może doliczyć czas, w którym część gospodarstwa po Alinie posiadała Marta?

Odpowiedź na to pytanie ma istotne znaczenie praktyczne, bowiem przesądza o tym, czy Marek zasiedział nieruchomość, czy nie. Rozwiązanie poznasz w dalszej części artykułu.

Podcast

Jeżeli wolisz posłuchać, z myślą o Tobie nagrałam podcast.

Czy można doliczyć do zasiedzenia okres posiadania poprzednich posiadaczy (nie tylko rodziców, czy dziadków)?

Kodeks cywilny dopuszcza taką możliwość.

Jednakże nie każdy i nie zawsze może z tego skorzystać. Istotę problemu reguluje art. 176 kodeksu cywilnego. Z jego treści wynika kto, kiedy i na jakich zasadach może skorzystać z doliczenia czasu posiadania poprzednika.

Regulacje kodeksowe

Zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego:

§  1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§  2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Kiedy możesz do okresu zasiedzenia doliczyć czas posiadania poprzedników?

Cytowany przepis dopuszcza przy obliczaniu biegu zasiedzenia doliczyć czas posiadania poprzedniego posiadacza w dwóch sytuacjach:

• gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (§ 1),
• w razie śmierci posiadacza (§ 2).

Istotą tej regulacji jest więc utrzymanie ciągłości posiadania, która ma podstawowe znaczenie dla biegu zasiedzenia. Koniecznym warunkiem zasiedzenia jest bowiem nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości przez 20 lub 30 lat.

Oznacza to, że każdy kolejny posiadacz samoistny wchodzi w posiadanie swojego poprzednika (poprzedników). Następstwo to nie ogranicza się do bezpośredniego poprzednika, lecz obejmuje wszystkich poprzedników. Sąd Najwyższy wyjaśnił to w następujący sposób:

Przy przeniesieniu posiadania, o jakim mowa w art. 176 § 1 k.c., ciągłość posiadania jest wynikiem szczególnego następstwa w posiadaniu, co uzasadnia wniosek, iż obecny posiadacz może doliczyć do czasu, który sam posiada, zarówno czas posiadania swego poprzednika, jak i wcześniejszego posiadacza, jeśli takie uprawnienie przysługiwało osobie, która posiadała nieruchomość bezpośrednio przed obecnym posiadaczem.(postanowienie SN z dnia 29 kwietnia 1987 r., III CRN 96/87)

Doliczenie czasu posiadania poprzednika w sprawach o zasiedzenie – przykład

Leon był właścicielem działki 203 i przez 15 lat posiadał samoistnie sąsiadującą z nią działkę 204.

W 2005 r. Leon darował działkę 203 swojej córce Nadii i jednocześnie przeniósł na nią posiadanie samoistne działki 204. Nadia kontynuowała posiadanie samoistne tej nieruchomości do swojej śmierci.

Nadia zmarła w 2019 r., a jej jedynym spadkobiercą został jej syn Tadeusz.

Liczenie biegu zasiedzenia – na przykładzie

W 2022 r. Tadeusz może złożyć w sądzie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia działki 204. Do czasu swojego posiadania (1 rok) doliczy czas posiadania swojej matki Nadii (14 lat) i swojego dziadka Leona (15 lat). Dzięki temu uzyska wymagany ustawą 30-letni okres nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Kto może doliczyć czas posiadania poprzednika? – na przykładzie

Przeniesienie posiadania podczas biegu zasiedzenia

Leon za życia przekazał swojej córce Nadii posiadanie samoistne działki 204. Sytuacja ta stanowi przejaw przeniesienia posiadania podczas biegu zasiedzenia, czyli przesłanki z § 1 art. 176 kodeksu cywilnego.

W tej historii Leon przeniósł posiadanie samoistne działki 204 łącznie z darowizną działki 203, do której miał prawo własności. Najczęściej spotykam się z takimi właśnie przypadkami, kiedy sprzedaż/darowizna prawa własności zbiega się z przeniesieniem posiadania do innego gruntu.

Niemniej przeniesieniu posiadania samoistnego nie musi towarzyszyć jakakolwiek inna transakcja. Ważne jest, aby posiadacz samoistny przeniósł swoje posiadanie na inną osobę. Do tego konieczne jest zaś jakieś porozumienie (nie konieczne sformalizowane).

Uwaga! Doliczenie posiadania nieruchomości przez poprzednika nie jest dopuszczalne, jeżeli następca objął posiadanie samowolnie, po rezygnacji z posiadania samoistnego przez poprzednika. (postanowienie SN z dnia 25 marca 2004 r., II CK 105/03)

Śmierć posiadacza samoistnego

Śmierć posiadacza samoistnego powoduje, że na spadkobiercę przechodzi to posiadanie i bieg zasiedzenia nie zostaje przerwany. Dodatkowo:

• dziedziczenie posiadania nie jest uzależnione od kontynuowania przez spadkobiercę posiadania spadkodawcy (postanowienie SN z dnia 1 grudnia 2017 r., I CSK 78/17),
• spadkobierca może doliczyć okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę tylko w zakresie udziału, w jakim dziedziczy po nim spadek (postanowienie SN z dnia 14 lipca 1999 r., III CKU 32/98),
• w stosunku do udziałów należnych innym spadkobiercom liczenie okresu posiadania koniecznego do nabycia własności przez zasiedzenie rozpoczyna się od dnia otwarcia spadku (postanowienie SN z dnia 14 lipca 1999 r., III CKU 32/98)

W przykładzie śmierć Nadii i dziedziczenie po niej przez Tadeusza jest taką sytuacją, o jakiej mowa w § 2 art. 176 kodeksu cywilnego. Przy czym przykładowy Tadeusz ma ułatwioną drogę do zasiedzenia, gdyż jest jedynym spadkobiercą Nadii. Dolicza więc sobie cały okres posiadania przez Nadię całej nieruchomości.

Doliczenie czasu posiadania poprzednika – wyjaśnienie sytuacji ze wstępu artykułu

Wytłumaczyłam Ci ten trudny temat na stosunkowo prostym przykładzie. Możemy więc przejść do analizy sytuacji prawnej Marka z historii, którą opisałam na wstępie.

Tytułem przypomnienia. Marek kupił część gospodarstwa, a drugą część gospodarstwa zaczął użytkować po śmieci Marty, która nią władała jako posiadacz samoistny.

Marta przed śmiercią nie przeniosła na Marka swojego posiadania w jakiejkolwiek formie.

Marek nie jest spadkobiercą Marty.

Na podstawie art. 176 kodeksu cywilnego nie ma więc ciągłości posiadania. Marek nie kontynuuje posiadania Marty.

Marek nie może więc doliczyć do czasu swojego posiadania, czasu posiadania Marty.

Sąd może postanowić o zasiedzeniu przez osobę zmarłą.

Zacznę trochę bardziej technicznym sformułowaniem z rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego. Poniżej wszystko wyjaśnię posługując się jako przykładem sprawą, którą niedawno prowadziłam.

Jeżeli zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza już nastąpiło, nie można – w celu stwierdzenia zasiedzenia – doliczyć jego posiadania do posiadania osoby, na rzecz której poprzedni właściciel przeniósł swoje posiadanie. (postanowienie SN z dnia 3 listopada 1966 r., II CR 223/66)

Przykład zasiedzenia przez osobę zmarłą

W 1970 r. małżonkowie Grzegorz i Amanda bez zachowania formy aktu notarialnego kupili działkę. Korzystali z niej najpierw samodzielnie uprawiając warzywa, a później dzierżawiąc grunt.

W 2005 r. zmarła Amanda. Grzegorz dalej posiadał działkę i zawierał kolejne umowy z dzierżawcami.

W końcu – za namową rodziny – Grzegorz zdecydował się uregulować kwestię własności gruntu i złożyć w sądzie wniosek o zasiedzenie.

Zgodnie z treścią wniosku, sąd uznał, że nieruchomość zasiedzieli wspólnie jako małżonkowie Grzegorz i Amanda w roku 2000.

Zasiedzenie przez osobę zmarłą – inne przypadki

Sąd może stwierdzić zasiedzenie przez osobę zmarłą także wówczas, gdy będzie to osoba całkowicie obca aktualnemu posiadaczowi nieruchomości.

Nie trudno bowiem w polskich warunkach wyobrazić sobie taki scenariusz. Zbigniew kupił nieruchomość: ogrodzoną działkę z domem. Po kilku latach ktoś kupił sąsiednie pole i poprosił geodetę o ustalenie i wytyczenie granic jego gruntu. Geodeta oznajmił, że cześć pola sąsiada znajduje się za płotem Zbigniewa i stanowi jego ogródek przydomowy.

Zbigniew broniąc się przed roszczeniami sąsiada wnosi do sądu sprawę o zasiedzenie.

W postępowaniu okazuje się, że osoba, która sprzedała Zbigniewowi dom była posiadaczem samoistnym części pola sąsiada od ponad 40 lat.

Sąd stwierdza zasiedzenie na rzecz osoby, która Zbigniewowi sprzedała nieruchomość, chociaż osoba ta nie żyje.

Podsumowanie

Zagadnienie doliczania do biegu zasiedzenia czasu posiadania poprzednika jest bardzo ważne praktycznie. Właściwe ustalenia w tym zakresie zarówno co do faktów, jak i prawa często decydują o tym, czy sąd stwierdzi zasiedzenie i na czyją rzecz.

Jest to jednocześnie bardzo trudny temat, za którego opracowanie długo się zabierałam zbierając przykłady z własnej praktyki zawodowej i pytań moich Czytelników.

Mam nadzieję, że ten artykuł pomoże Ci uporać się z własną sprawą i pozwoli z nadzieją patrzeć w przyszłość.

Jeżeli uważasz tę publikację za wartościową, będzie mi bardzo miło, gdy udostępnisz ją innym, np. w swoich mediach społecznościowych.

Najczęściej zadawane pytania:

Czy posiadanie samoistne podlega dziedziczeniu?

Tak. Posiadanie samoistne może być przeniesione na inną osobę także w drodze dziedziczenia. Przesądza o tym treść art. 176 § 2 kodeksu cywilnego. Co istotne, dziedziczenie posiadanie nie jest uzależnione od kontynuowania przez spadkobiercę posiadania spadkodawcy.

Czy osoba zmarła może zasiedzieć nieruchomość?

Sąd może stwierdzić zasiedzenie nieruchomości przez osobę zmarłą. Do takiej sytuacji dojdzie, gdy w ocenie sądu do zasiedzenia doszło za życia poprzedniego posiadacza samoistnego.

Kiedy nie mogę doliczyć czasu posiadania poprzednika?

Czasu posiadania poprzednika nie możesz doliczyć, jeżeli:

• nie jesteś spadkobiercą poprzedniego posiadacza,
• ani nie nabyłeś posiadania od poprzedniego posiadacza w trakcie biegu zasiedzenia.

Mogą Cię zainteresować także:

• Zasiedzenie nieruchomości – poradnik w pytaniach i odpowiedziach + prezent
• Zasiedzenie nieruchomości z sukcesem
• Koszty sprawy o zasiedzenie

Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę. Napisz do mnie na adres: biuro@katarzynazdun.pl lub zadzwoń: 509 365 338.