We wcześniejszych artykułach o zasiedzeniu koncentrowałam się na pokazaniu Ci drogi, którą zasadniczo powinieneś podążać, aby zasiedzieć nieruchomość. Dlatego dzisiaj przedstawię Ci konkretną trasę, jaką przebyła moja Klientka, aby zasiedzieć nieruchomość. Wierzę, że dzięki temu zyskasz pełniejszy obraz, czego się spodziewać po złożeniu w sądzie wniosku o zasiedzenie.
Podcast
Jeżeli wolisz posłuchać, z myślą o Tobie nagrałam podcast.
Stan sprawy przedstawiony przez Klientkę
Pani Zuzanna (85 lat) zwróciła się do mnie, abym pomogła jej w sytuacji, którą przedstawiła w następujący sposób:
Pani Zuzanna wraz z mężem Tomaszem w latach 80 XX w. zaczęli korzystać z części pola – uprawiali je. Po kilku latach kupili część tego pola, działkę nr 123. Umowę zawarli w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego. Działkę tę ogrodzili i dalej uprawiali. W 1992 r. zmarł Pan Tomasz, a postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po nim zakończyło się w ten sposób, że jego jedynym spadkobiercą została żona, Pani Zuzanna. Od tego czasu Pani Zuzanna samodzielnie dbała o nieruchomość. Inni członkowie rodziny jeżeli uczestniczyli w jakiś pracach na nieruchomości, robili to na rzecz Pani Zuzanny – aby jej pomóc.
Fakty ujawnione w toku postępowania
Jak Sąd ustalił okoliczności faktyczne sprawy?
W tej konkretnej sprawie Sąd ustalił fakty w oparciu o:
- dokumenty geodezyjne: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, akta sprawy o ustalenie granic (protokoły) prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w latach 60. XX w.,
- dokumenty z Urzędu Gminy: informacji o uiszczaniu podatku od nieruchomości za działkę nr 123, zaświadczenia o zameldowaniu Pani Zuzanny – wnioskodawczyni,
- informacje z bazy danych PESEL,
- zeznania dwóch świadków – sąsiadów Pani Zuzanny,
- zdjęcia działki nr 123 – archiwalne i współczesne, z których wynika jej ogrodzenie oraz sposób zagospodarowania.
Sąd nie dysponował umową sprzedaży nieruchomości, bowiem moja Klientka nie posiadała jej egzemplarza. Pani Zuzanna nie pamiętała także, z kim zawierała tę umowę.
Położenie i powierzchnia zasiadywanej nieruchomości
Sąd ustalił położenie działki nr 123 oraz przebieg jej granic w oparciu o przesłane wraz z wnioskiem o zasiedzenie dokumenty geodezyjne. Poza wypisem i wyrysem z mapy ewidencyjnej Sąd oparł się na dokumentach z lat 60. XX w. dotyczących ustalania granic ewidencyjnych poszczególnych działek na danym terenie.
Wobec przedstawionych dokumentów oraz zeznań świadków Sąd ocenił, że nie ma potrzeby przeprowadzać dowodu z opinii biegłego geodety.
Przedstawione Sądowi dokumenty nie budziły wątpliwości i korespondowały z zeznaniami świadków. Sąsiedzi – świadkowie zgodnie twierdzili, że ogrodzenie działki przebiega w jej granicy – po widocznych w terenie słupkach granicznych.
Posiadanie samoistne nieruchomości
Ponieważ Pani Zuzanna i Pan Tomasz weszli w posiadanie działki na podstawie zwykłej umowy pisemnej, stali się jej posiadaczami samoistnymi w złej wierze. Do zasiedzenia nieruchomości potrzeby był zatem upływ lat 30.
Ze słów Pani Zuzanny wynikało, że mogłaby zasiedzieć całą nieruchomość sama po śmierci męża.
Obraz sprawy zmieniły jednak zeznania świadków. Pamiętali oni, że małżonkowie na własny rachunek uprawiali pole na działce 123 przynajmniej od dnia ślubu, to jest od 1958 r.
Wnioskodawczyni, Pani Zuzanna, nie pamiętała tych faktów. Wiedziała, że w chwili zawierania małżeństwa wraz z mężem uprawiali działkę 123. Nie potrafiła jednak podać daty zawarcia małżeństwa.
Datę tę – aby nie przedłużać postępowania – Sąd ustalił samodzielnie w przerwie rozprawy korzystając z dostępnej Sądowi bazy PESEL.
Rozstrzygnięcie Sądu
Pani Zuzanna i Pan Tomasz weszli w posiadanie samoistne działki nr 123 w dacie zawarcia małżeństwa, to jest w 1958.
W tamtym czasie nie obowiązywał jeszcze obecny kodeks cywilny (jest to ustawa z 23 kwietnia 1964 r.). Kwestię zasiedzenia regulował wówczas dekret z dnia 11 października 1946 r. – prawo rzeczowe. Do ustalenia biegu terminu zasiedzenia miał więc zastosowanie art. XLI przepisów wprowadzających kodeks cywilny. Jego wykładnia na gruncie tej sprawy prowadzi do wniosku, że do zasiedzenia doszło po upływie 30 lat.
Wobec tego Sąd ustalił, że działkę nr 123 zasiedzieli wspólnie Pani Zuzanna i Pan Tomasz w roku 1988.
Przebieg postępowania w sprawie o zasiedzenie – trudności
Ustalenie uczestników postępowania
W sprawie o zasiedzenie istotne jest, aby Sąd zapewnił udział w niej wszystkim osobom zainteresowanym jej wynikiem. Oznacza to, że Sąd powinien zawiadomić o sprawie wcześniejszych właścicieli danej nieruchomości oraz obecnych właścicieli nieruchomości sąsiednich.
W tym postępowaniu nie było możliwości ustalenia wcześniejszych właścicieli, czy posiadaczy działki nr 123. Najwcześniejsze dokumenty dotyczące nieruchomości pochodziły z lat 60. XX w. i figurowali w nich Pani Zuzanna i Pan Tomasz jako posiadacze samoistni. Dla nieruchomości nie była założona księga wieczysta, ani nie był prowadzony zbiór dokumentów.
Możliwe i konieczne było jednak ustalenie właścicieli lub współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich. Wiedza Pani Zuzanny w tym zakresie była bardzo ograniczona. Możliwości uzyskania dokładnych informacji pojawiły się, gdy Sąd zobowiązał mnie (jako pełnomocnika) dokonania ustaleń w tym zakresie. Powołując się na zobowiązanie Sadu przeprowadziłam korespondencję, w wyniku której uzyskałam dane właścicieli nieruchomości sąsiednich. Dzięki temu postępowanie nie zostało zawieszone, a sprawa toczyła się prawidłowo z udziałem wszystkich zainteresowanych.
Ustalenie faktów
Z racji wieku i powodowanego wiekiem stanu zdrowia Pani Zuzanna wielu rzeczy nie pamiętała. Ujawniło się to dopiero na sali sądowej, podczas przesłuchań świadków.
Kluczową informacją, której Pani Zuzanna nie pamiętała była data ślubu Pani Zuzanny z Panem Tomaszem. (Daty tej nie znali także świadkowie.)
W takiej sytuacji Sąd mógł odroczyć rozprawę i zobowiązać mnie (jako pełnomocnika) do przedstawienia stosownych dokumentów: danych z bazy PESEL, odpisu aktu małżeństwa.
Tymczasem, kierując się ekonomiką postępowania, Sąd zdecydował o przerwie w rozprawie. W czasie przerwy Sąd ustalił tę datę samodzielnie korzystając z dostępu do bazy PESEL.
Dzięki życzliwości Sędziego postępowanie zakończyło się szybko – już na drugiej rozprawie.
Konieczność modyfikacji wniosku o zasiedzenie
Sąd wszczyna i prowadzi postępowanie w sprawie o zasiedzenie tylko na wniosek samoistnego posiadacza nieruchomości. Jednakże uznając wniosek za zasadny, Sąd ma pewne pole manewru. Sąd może samodzielnie określić datę, w której doszło do zasiedzenia. (Pod warunkiem, że jest to data wcześniejsza, niż wskazana we wniosku).
Jeżeli we wniosku o zasiedzenie wskazałam, iż Pani Zuzanna zasiedziała działkę nr 123 w 2022 r., to nie było problemu. Sąd mógł uznać, że do zasiedzenia doszło wcześniej, w tym wypadku w 1988 r. (Treść wniosku wynikała z tego, co Pani Zuzanna powiedziała mi w kancelarii, a czego nie mogłam zweryfikować przez rozprawą.)
W tym wypadku zmiana daty, w której następowało zasiedzenie powodowała inny, bardzo doniosły skutek procesowy. Działkę nr 123 w roku 1988 zasiedzieć mogli tylko wspólnie oboje małżonkowie: Pani Zuzanna i Pan Tomasz.
W postanowieniu kończącym sprawę Sąd nie mógł sam z siebie zmienić osób, które nabyły własność przez zasiedzenie. Sąd potrzebował do tego stosownego pisma – modyfikacji wniosku o zasiedzenie. W imieniu Pani Zuzanny takie pismo oczywiście złożyłam.
Gdybym nie złożyła w porę pisma modyfikującego wniosek o zasiedzenie poprzez „dopisanie” jako wnioskodawcy Pana Tomasza, to Sąd zapewne oddaliłby wniosek, co oznaczałoby sromotną porażkę.
Podsumowanie
Wniosek o zasiedzenie powoduje wszczęcie postępowania. Jego dalszy przebieg zależy m.in. od zaangażowania się w sprawę uczestników postępowania i Sądu oraz zeznań świadków. Zazwyczaj jest to wiec początek zmagań, jednak bardzo istotny początek.
Dobrze sporządzony wniosek jest jak nowe, ulepszone oprogramowanie w nawigacji satelitarnej, która pomaga Ci bezpiecznie dotrzeć do celu. Nie zwalnia Cię jednak z zachowania czujności, ponieważ droga może okazać się dziurawa i pełna objazdów.
Jeżeli ten artykuł był dla Ciebie interesujący, polecam Ci inne moje publikacje dotyczące zasiedzenia nieruchomości:
- Zasiedzenie nieruchomości – poradnik w pytaniach i odpowiedziach, ze wzorem wniosku o zasiedzenie,
- Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości,
- Koszty sprawy o zasiedzenie.
Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę. Napisz do mnie na adres: biuro@katarzynazdun.pl lub zadzwoń: 509 365 338.
