Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze – na czym polega, przykłady

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze jest tematem trudnym, złożonym. Dlatego bardzo często odbieram komentarze, e-maile i telefony od Klientów, którzy potrzebują potwierdzenia, że ich sprawa „nadaje się” na zasiedzenie.

Analiza tak złożonego zagadnienia wymaga ode mnie zapoznania się z dokumentami i innymi dowodami, które będzie można przedstawić później w sądzie.

Niemniej jest kilka obszarów, w ramach których Klient może dokonać wstępnej „diagnozy” swojej sprawy w kontekście zasiedzenia.

Jednym z nich jest ocena dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego nieruchomości. Dlatego przygotowałam ten artykuł. Aby ułatwić Ci wystartowanie ze swoją sprawą.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności do nieruchomości. Nadal brzmi to dość tajemniczo, prawda? Zaraz wytłumaczę Ci to, tak, jak zazwyczaj tłumaczę swoim Klientom.

Przez zasiedzenie stajesz się właścicielem nieruchomości. Jednak w tym wypadku jej nie kupujesz. „Jedynie” korzystasz z niej, jak właściciel, przy czym bez pytania się kogokolwiek o zgodę. Jesteś wówczas tzw. posiadaczem samoistnym nieruchomości.

Jeżeli taki stan posiadania istnieje dostatecznie długo i potrafisz to udowodnić w sądzie, stajesz się właścicielem tej nieruchomości.

To chyba najprostsze, praktyczne wyjaśnienie zasiedzenia, jakie potrafię Ci zaoferować.

Jeżeli masz ochotę lub potrzebę dowiedzieć się więcej o posiadaniu samoistnym, zachęcam Cię do przeczytania również artykułu: „Posiadanie samoistne, czyli czego nie wiesz o zasiedzeniu nieruchomości”.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu – co oznacza?

Posiadanie nieruchomości, aby trwało, musi się kiedyś zacząć. Tak, wiem, tym zdaniem nie odkrywam Ameryki. Niemniej wypowiedzenie tego zdania na głos otwiera drogę do postawienia pytania o dużej doniosłości praktycznej:

W jaki sposób doszło do objęcia nieruchomości w posiadanie?

Odpowiedź na nie – niezależnie od zawiłości faktów – prowadzi do jednej z dwóch konkluzji:

• w chwili obejmowania nieruchomości w posiadanie nie wiedziałeś – i rozsądnie oceniając rzeczywistość – nie mogłeś wiedzieć, że nieruchomość ta jest własnością innej osoby – dobra wiara,
• wchodząc w posiadanie nieruchomości wiedziałeś bądź powinieneś wiedzieć, że jest ona własnością innej osoby (nie musisz wiedzieć kogo) – zła wiara.

Ocena, czy objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło w dobrej lub w złej wierze decyduje o długości czasu potrzebnego do jej zasiedzenia. To zaś prowadzi do kolejnego pytania.

Ile lat potrzeba do zasiedzenia nieruchomości?

Jeżeli wszedłeś w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, zasiedzisz ją po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Objęcie nieruchomości w posiadanie w złej wierze oznacza, że zasiedzisz ją po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Ważna jest zatem ta pierwsza chwila, z którą rozpoczyna się posiadanie.

Dotyczy to także sytuacji, w których obecny posiadacz samoistny nieruchomości do swojego czasu posiadania dolicz czas posiadania swojego poprzednika. Wówczas oceny dobrej / złej wiary dokonuje się na moment objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne przez poprzednika aktualnego posiadacza.

Bieg zasiedzenia może zostać przerwany i wówczas do zasiedzenia nie dojdzie.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Do przerwania biegu zasiedzenia stosuje się przepisy dotyczące przerwania biegu przedawnienia. Zasiedzenie zostanie więc przerwane w jednej z następujących sytuacji:

• jeżeli właściciel nieruchomości lub inna osoba dokona czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym – jeżeli czynność ta zmierza bezpośrednio do dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia,
• roszczenie zostanie uznane przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
• wszczęcie mediacji.

Więcej o przerwaniu biegu zasiedzenia możesz przeczytać w artykule: „Zasiedzenie nieruchomości – poradnik w pytaniach i odpowiedziach”.

Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo.

Kto może zasiedzieć nieruchomość w złej wierze?

Posiadając nieruchomość jak właściciel, nieprzerwanie przez 30 lat zasiedzisz ją w złej wierze. Wówczas nie będzie mieć znaczenia, czy wiedziałeś o prawowitym właścicielu nieruchomości lub chociaż powinieneś się spodziewać, że takowy gdzieś jest. Przy zasiedzeniu w złej wierze liczą się fakty: samoistne posiadanie i czas: 30 lat. Oto przykłady.

Posiadanie w złej wierze – przykłady

Przykładami posiadania samoistnego nieruchomości w złej wierze są następujące sytuacje, które wybrałam spośród spraw moich Klientów (po zmodyfikowaniu i zanonimizowaniu).

Przykład 1

Przed II wojną światową p. Alojzy kupił w Polsce zmienię rolną. Następnie wyjechał do Francji, gdzie mieszkał do końca życia. Spadkobiercy p. Alojzego również mieszkali we Francji i nie interesowali się zmienią w Polsce; nie utrzymywali też kontaktów z rodziną w Polsce.

Ziemię kupioną przez p. Alojzego – z zasadzie od jej zakupu – nieformalnie podzieliło między siebie dwóch jego braci. Każdy z barci uprawiał „swoją” część. Posiadanie w tym kształcie przeszło na spadkobierców braci p. Alojzego.

P.S. Przy okazji tej historii powiem Ci, że posiadanie podlega dziedziczeniu, a więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

Przykład 2

Pani Hanna kupiła działkę z domem. Teren za jej działką stanowił własność gminy, był niewykorzystany (nieużytki) i zaniedbany. Najpierw p. Hanna zawarła z gminą umowę dzierżawy tego terenu i korzystała z niego, jak z ogródka przydomowego. Umowa dzierżawy wygasła i nie została przedłużona. Po ustaniu dzierżawy p. Hanna nadal korzystała z gruntu gminy, jak z własnego ogródka.

Przykład 3

W 1982 r. p. Monika kupiła działkę budowlaną, niezabudowaną. Umowa sprzedaży działki została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Pani Monika korzystała z nieruchomości, utrzymywała na niej porządek, a z czasem wybudowała na niej dom.

Posiadanie w złej wierze – omówienie przykładów

W dwóch pierwszych przykładach dość oczywiste wydaje się, że posiadacz nieruchomości wiedział o tym, że działka nie jest jego własnością. Wejście w posiadanie odbyło się zatem w złej wierze.

Bracia p. Alojzego wykorzystali jego nieobecność w kraju, aby używać niewykorzystywany przez niego grunt rolny. Obaj gruntem tym zawładnęli, nie pytając się p. Alojzego o zgodę, a tym bardziej nie opłacając dzierżawy. Ich posiadanie było zatem samoistne.

Pani Hanna nie wydała właścicielowi nieruchomości po tym, jak utraciła tytuł prawny do korzystania z niej. Nie ustalała przy tym z właścicielem zasad dalszego korzystania przez nią z gruntu.

Przypadek p. Moniki jest nieco bardziej kłopotliwy. Zwrócić tu trzeba uwagę, że p. Monika weszła w posiadanie działki na podstawie umowy sprzedaży, która była nieważna. Ważna jest bowiem tylko umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego. Innymi słowy p. Monika nie miała ważnej podstawy do objęcia działki w posiadanie.

Z tego powodu Sąd Najwyższy, a za nim pozostałe sądy przyjmują, że w takiej sytuacji posiadacz jest w złej wierze.

Co można zasiedzieć w złej wierze?

W złej wierze możesz zasiedzieć następujące prawa do nieruchomości:

• własność – najpełniejsze prawo do rzeczy w naszym systemie prawnym,
• użytkowanie wieczyste – ograniczone prawo rzeczowe do gruntu nabyte umową od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
• służebność gruntową – np. służebność przechodu, służebność drogi koniecznej,
• służebność przesyłu – ustanowioną na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, np. spółki energetycznej,
• prawo odrębnej własności lokalu – prawo własności odnoszące się do lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości.

Zasiedzenie drogi w złej wierze

Zasiedzenie drogi publicznej jest niemożliwe.

Moim zdaniem nie wyklucza to zasiedzenia drogi, która nie ma statusu drogi publicznej. Zasiedzieć zatem można drogę prywatną (wewnętrzną).

Więcej o nieruchomościach wyłączonych z zasiedzenia przeczytasz w artykule: „Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?”.

Zasiedzenie rzeczy ruchomej w złej wierze

Nie można zasiedzieć rzeczy ruchomej (np. roweru), wchodząc w jej posiadanie w złej wierze. Wyklucza to wprost art. 174 par. 1 k.c.

Zgodnie z treścią powołanego przepisu zasiedzenie rzeczy ruchomej następuje wyłącznie na skutek objęcia jej w posiadanie w dobrej wierze.

Kolejną – poza dobrą wiarą – przesłanką zasiedzenia rzeczy ruchomej jest jej nieprzerwane posiadanie samoistne przez 3 lata.

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze – podsumowanie

Zacząłeś władać cudzą nieruchomością (lub jej częścią) wiedząc lub przypuszczając, że jej właścicielem jest ktoś inny? Nie masz się czym przejmować. Jesteś w zdecydowanej większości, a droga do zasiedzenia dalej pozostaje dla Ciebie otwarta.

Jedyną różnicą pomiędzy zasiedzeniem w dobrej i złej wierze jest czas nieprzerwanego posiadania, po którym następuje zasiedzenie. Posiadanie samoistne nieruchomości w złej wierze prowadzi do jej nabycia przez zasiedzenie po upływie 30 lat.

Chodzi tutaj o posiadanie samoistne nieprzerwane. Przerwa w biegu zasiedzenia powoduje, że po ustaniu przeszkody zasiedzenie biegnie od nowa. Pamiętaj o tym, to bardzo ważne.

Najczęściej zadawane pytania:

Jak przebiega postępowanie o zasiedzenie?

Postępowanie w sprawie o zasiedzenie w I instancji toczy się przed sądem rejonowym właściwym miejscowo według miejsca położenia nieruchomości. Do tego sądu należy złożyć wniosek o zasiedzenie. Opracowany przeze mnie wzór wniosku znajdziesz do pobrania tutaj. Wniosek podlega opłacie sądowej w kwocie 2.000 zł. We wniosku należy wskazać dowody uzasadniające zasiedzenie.

Po kontroli formalnej wniosku sąd wyznacza termin rozprawy w celu przeprowadzenia dowodów – przesłuchania świadków, wnioskodawcy, uczestników postępowania, przeprowadzenia dowodów z opinii biegłego geodety, ewentualnie także z oględzin nieruchomości.

Po przeprowadzeniu wszystkich dowodów, sąd zamyka rozprawę i wydaje postanowienie (tu sprawa kończy się postanowieniem, nie wyrokiem).

Od tego postanowienia wnioskodawca i uczestnicy postępowania mogą złożyć wniosek o jego uzasadnienie. Wniosek ten można złożyć w terminie tygodnia od ogłoszenia postanowienia. Wniosek podlega opłacie sądowej w kwocie 100 zł.

W terminie 2 tygodni od otrzymania pisemnego uzasadnienia wnioskodawca i uczestnicy postępowania mogą wnieść apelację.

Apelację rozpoznaje sąd okręgowy.

Ile trwa sprawa o zasiedzenie?

Z mojego doświadczenia wynika, że najszybciej można taką sprawę zakończyć w I instancji w ciągu roku. Jest to jednak przypadek wyjątkowy wynikający z tego, że:

• sąd rozpoznający sprawę jest nieduży i nie jest nadmiernie obciążony sprawami (to jest istotny czynnik wpływający obecnie na długość postępowań sądowych),
• w sprawie nie było zbyt wielu dowodów do przeprowadzenia,
• uczestnicy postępowania nie oponowali, co jednak nie zwalniało sądu z obowiązku gruntownego wyjaśnienia sprawy.

Zazwyczaj sprawy o zasiedzenie trwają kilka lat w I instancji na co wpływ mają: obciążenie sądu sprawami, ilość zgłoszonych dowodów, konieczność oczekiwania na opinię biegłego.

Zdarzają się też sprawy, w których przed wyznaczeniem rozprawy sporo czasu zajmuje ustalenie uczestników postępowania.

Jakie dowody na zasiedzenie w złej wierze nieruchomości można zawrzeć we wniosku?

Podstawowymi dowodami w sprawie o zasiedzenie są:

• przesłuchanie wnioskodawcy,
• zeznania świadków,
• dokumenty geodezyjne,
• opinia biegłego geodety,
• oględziny nieruchomości,
• inne dokumenty potwierdzające zasadność wniosku, np. dowody uiszczania podatku od nieruchomości. W tym kontekście polecam Ci zapoznanie się z artykułem: „Jaki wpływ na zasiedzenie ma płacenie podatku od nieruchomości”.

---

---