fbpx
Przejdź do treści

Opłata planistyczna – analiza ciekawej sprawy (część 2)

Katarzyna Zdun-Chyżyńska, radca prawny

Dzisiaj chcę się z Tobą podzielić wnioskami z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 stycznia 2024 r. Wyrok ten zapadł w sprawie, którą miałam przyjemność niedawno prowadzić jako pełnomocnik.

Rozstrzygnięcie Sądu zapadło jednak w określonym kontekście i rzetelnego jego omówienie wymaga też przedstawienia pokrótce całego przebiegu postępowania.

Dlatego wpis ten będzie studium przypadku i jednocześnie – mam nadzieję – inspiracją dla Ciebie przy przygotowywaniu własnego stanowiska w sprawie.

Podcast

Jeżeli wolisz posłuchać, z myślą o Tobie nagrałam podcast.

Ustalenie opłaty planistycznej w I instancji

Okoliczności sprawy

Rada Gminy B. podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dwóch obrębów – wsi. Plan miejscowy wszedł w życie 29 października 2022 r.

Na obszarze objętym w/w planem miejscowym znajdowała się działka stanowiąca własność mojego klienta M.R.

M.R. sprzedał działkę w grudniu 2022 r., czyli już po wejściu w życie planu miejscowego, obejmującego tę nieruchomość.

Zgodnie z treścią planu miejscowego przeznaczenie działki M.R. uległo zmianie. Z nieruchomości faktycznie użytkowanej rolniczo (czyli nieużytków, przy których gmina budowała drogę), stała się nieruchomością przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Plan miejscowy przewidywał opłatę planistyczną na rzecz gminy w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości.

Przebieg postępowania i wydanie decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej

Wobec tego, że M.R. sprzedał działkę przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, wójt wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

W toku postępowania organ przeprowadził dowód z opinii biegłego, rzeczoznawcy majątkowego. Jest to jedyny dopuszczalny dowód na wzrost wartości nieruchomości mojego Klienta w wyniku wejścia w życie planu miejscowego.

Ze sporządzonej przez biegłego opinii (operatu szacunkowego) wynikało, że wartość nieruchomości M.R. wzrosła.

Na tej podstawie organ I instancji ustalił opłatę planistyczną w kwocie stanowiącej równowartość 10% wzrostu wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Z uzasadnienia decyzji wynikało, że organ nie ma jakichkolwiek zastrzeżeń odnośnie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia.

Odwołanie od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej

Zastrzeżenia względem treści operatu szacunkowego zgłosił mój Klient w sporządzonym przeze mnie odwołaniu od w/w decyzji.

W odwołaniu zarzuciłam organowi uchybienia przepisom postępowania, które doprowadziły do dokonania wadliwej oceny operatu jako wiarygodnego dowodu w sprawie.

Zwróciłam przy tym uwagę, że podstawę ustalenia opłaty planistycznej może stanowić tylko operat szacunkowy, który:

  • odpowiada przepisom prawa,
  • jest oparty na prawidłowych i rzetelnych danych, stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości,
  • zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków.

Jak się już pewnie domyślasz, operat sporządzony na potrzeby tego postępowania nie spełniał żadnego z w/w wymogów.

Powyższe kryteria wiarygodności operatu szacunkowego nie są moim wymysłem, lecz wynikają z ogromnego dorobku orzeczniczego sądów administracyjnych w całym kraju.

Decyzja SKO w sprawie ustalenia opłaty planistycznej

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy zaskarżoną przeze mnie decyzję, w uzasadnieniu podając m.in., że:

  • doszło do wzrostu wartości nieruchomości, bowiem okoliczność ta wynika z operatu szacunkowego,
  • operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, gdyż do porównania rzeczoznawca przyjął reprezentatywną próbę transakcji (chociaż wniosek taki nie wynikał z treści samego operatu),
  • rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku dzielić się w operacie swoją wiedzą w pełnym zakresie, nie można zatem czynić mu zarzutu, że zaniechał wyjaśnienia przyczyn, dla których cześć transakcji odrzucił (nie wziął ich do porównania).

Wobec powyższego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi podzieliło ocenę operatu szacunkowego dokonaną uprzednio przez organ I instancji.

Skarga do Sądu Administracyjnego w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej

W skardze do Sądu zarzuciłam organowi II instancji naruszenie przepisów postępowania w zakresie oceny dowodu z opinii biegłego – operatu szacunkowego.

Podobnie, jak wcześniej w odwołaniu, wypunktowałam standardy sporządzania operatów szacunkowych wynikające z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych.

Dodatkowo zwróciłam uwagę, iż w zakresie spełnienia tych standardów, operat szacunkowy podlega kontroli organu prowadzącego postępowanie. Rzeczoznawca majątkowy nie ma więc dowolności w sposobie jego sporządzenia, także w odniesieniu do wyboru transakcji do porównania.

Wyrok Sądu Administracyjnego w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej

Wyrokiem z dnia 18 stycznia 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił zaskarżoną przeze mnie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania.

Podzielając argumenty zawarte w złożonej przeze mnie skardze Sąd stwierdził, że:

  • wybór metody i techniki wyceny leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, co jednak nie zwalnia go od uzasadnienia dokonanego wyboru,
  • bezsprzecznie operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto konkretne nieruchomości, a nie inne będące w obrocie na danym obszarze,
  • dokonując analizy porównawczej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien w operacie szacunkowym opisać nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne i porównywalne do niej, ich cechy charakterystyczne, cechy wspólne i cechy różnicujące, a także sposób, w jaki cechy te zostały określone oraz przyjęte ich stany i wagi.

Sąd zwrócił uwagę, że w/w informacje powinny zostać przedstawione w sposób jasny, czytelny i zrozumiały. Bowiem tylko wtedy jest możliwa weryfikacja twierdzeń rzeczoznawcy, prawidłowości operatu oraz wyceny.

Wobec powyższego – dokument stanowiący podstawę skarżonej decyzji – Sąd ocenił jako wyciąg z operatu szacunkowego. A dokument taki nie jest wystarczającym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej.

Klikając tutaj, zapoznasz się z pełną treścią wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 stycznia 2024 r.

Podsumowanie

Sprawy o ustalenie opłaty planistycznej opierają się przede wszystkim na operatach szacunkowych. Operaty te są bardzo sformalizowanymi dokumentami, które nie mogą być sporządzane w sposób dowolny.

Sposób sporządzenia i treść każdego operatu szacunkowego powinna podlegać gruntownej weryfikacji przez organ przed podjęciem decyzji.

Jak widać na przedstawionym przykładzie, nie zawsze można jednak liczyć na rzetelność organu w tym aspekcie prowadzenia postępowania. Warto zatem „patrzeć” organowi na ręce i pilnować własnego interesu w postępowaniu, wszak często gra toczy się o spore pieniądze.

Więcej o opłacie planistycznej oraz przebiegu postępowania w sprawie jej ustalenia dowiesz się z artykułu: „Opłata planistyczna – czym jest i jak uniknąć jej płacenia (część 1)”.


Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *