Niedawno prowadziłam sprawę o ustalenie opłaty planistycznej, która zakończyła się korzystnym dla Klienta wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Sprawa ta, a szczególnie treść uzasadnienia tego wyroku, stały się dla mnie inspiracją do napisania cyklu dwóch artykułów dotyczących tego typu postępowań. Oto pierwszy z nich. Wyjaśniam w nim: czym jest opłata planistyczna, w jaki sposób ustala się jej wysokość oraz jak przebiega postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.
W tej publikacji znajdziesz także wskazówki dotyczące tego, jak skutecznie napisać odwołanie i skargę do sądu administracyjnego na decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej.
Podcast
Jeżeli wolisz posłuchać, z myślą o Tobie nagrałam podcast.
Czym jest opłata planistyczna
Opłata planistyczna, zwana także rentą planistyczną, jest opłatą ustalaną i pobieraną na podstawie uchwały rady gminy (miasta) o uchwaleniu planu miejscowego albo o zmianie planu miejscowego, jeżeli:
- uchwała obejmuje swoim zakresem daną nieruchomość,
- w związku z uchwałą wzrosła wartość nieruchomości,
- nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
W uchwale rada gminy (miasta) – jeżeli decyduje się na pobieranie opłaty planistycznej – określa jej wysokość. Renta planistyczna nie może jednak być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Opłatę planistyczną łatwo można pomylić z opłatą adiacencką, która może być naliczona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po podziale geodezyjnym. Jeżeli interesują Cię zagadnienia dotyczące opłaty adiacenckiej polecam Ci artykuł: „Opłata za wzrost wartości działki po podziale”.
Kiedy i w jaki sposób organ ustala opłatę planistyczną
Jaki organ ustala opłatę planistyczną
Decyzję ustalającą opłatę planistyczną w I instancji wydaje wójt / burmistrz / prezydent miasta. Wydanie decyzji poprzedza przeprowadzenie postępowania administracyjnego.
Jak przebiega postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej
Organ ma obowiązek zawiadomić strony o wszczęciu postępowania administracyjnego.
W toku postępowania zadaniem organu jest przede wszystkim zgromadzić kompletny materiał dowodowy i należycie go ocenić. Dowodami w postępowaniu są w szczególności:
- uchwała w sprawie uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany,
- umowa zbycia nieruchomości (Uwaga! Notariusz ma obowiązek przesłać wypis każdej umowy organowi, więc okoliczności tej nie da się przed organem zataić.),
- opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, z której wynika wzrost wartości nieruchomości jako konsekwencja zmiany zagospodarowania przestrzennego nieruchomości (operat szacunkowy).
Organ może zgromadzić też inne dowody, w szczególności przedstawiane przez strony postępowania.
Organ nie może wydać decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Czy organ może wydać decyzję na wniosek właściciela nieruchomości
Tak, właściciel może ubiegać się o wydanie takiej decyzji, jeżeli planuje zbycie nieruchomości.
Zapobiegliwość może okazać się dla Ciebie korzystna. Uzyskanie decyzji przed sprzedażą nieruchomości nie będzie dla Ciebie zaskoczeniem, a kwotę opłaty planistycznej będziesz mógł wliczyć w cenę sprzedaży. Dzięki temu opłata ta stanie się dla Ciebie neutralna.
Jak organ ustala wysokość opłaty planistycznej
Ustalenie wysokości opłaty jest dwuetapowe.
W pierwszej kolejności biegły w operacie szacunkowym stwierdza, o ile wzrosła wartość Twojej nieruchomości. Chodzi przy tym wyłącznie o wzrost wartości wywołany zmianą zagospodarowania przestrzennego nieruchomości. Wszelkie inne czynniki kształtujące wartość nieruchomości nie powinny mieć w tym postępowaniu znaczenia. Jeżeli więc z treści operatu wynika, że biegły w operacie wziął pod uwagę np. nakłady, jakie poczyniłeś na nieruchomość, koniecznie zwróć na to uwagę organu i postaraj się swoje twierdzenia udowodnić.
Znając już kwotę, o którą wzrosła wartość nieruchomości, organ sięga do uchwały rady gminy (miasta) i na jej podstawie ustala wysokość opłaty planistycznej.
Przykład obliczenia opłaty planistycznej
Z operatu szacunkowego wynika, że w związku ze zmianą planu miejscowego wartość działki nr 234 wzrosła o 150.000 zł.
Uchwała rady gminy o zmianie planu miejscowego przewiduje opłatę planistyczną w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości.
Opłata planistyczna dla działki nr 234 wynosi zatem 150.000 zł x 25% = 37.500 zł.
Co może zrobić strona w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej
Jakie działania może podjąć strona w postępowaniu w I instancji
Postępowanie na tym etapie z założenia wymaga przede wszystkim aktywności organu, którego rolą jest zebranie wszystkich dowodów i ich odpowiednia ocena. Wynik analizy kompletnego materiału dowodowego powinien stanowić podstawę rozstrzygnięcia, a zatem determinować treść decyzji.
Niemniej jako strona w każdej chwili możesz:
- zapoznać się z aktami sprawy,
- wypowiadać się odnośnie dowodów dotychczas zgromadzonych przez organ,
- zgłaszać własne wnioski dowodowe, np.: przedstawić kontroperat, zwrócić się o weryfikację operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
W szczególności organ powinien zawiadomić Cię, jeżeli jest gotowy do wydania decyzji i wyznaczyć Ci termin na zaznajomienie się z aktami i wypowiedzenie się odnośnie zebranych w sprawie dowodów. To ważne uprawnienie, z którego według mnie warto korzystać.
Jak odwołać się od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej
Wydaną w I instancji decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej możesz zaskarżyć wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Odwołanie musisz wnieść w terminie 14 dni od dnia doręczenia Ci decyzji. Jest to termin bardzo ważny i dość krótki, zatem odbierając na poczcie decyzję, zapisz sobie od razu na kopercie datę, w której trafia ona w Twoje ręce.
Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że odwołanie adresujesz wprawdzie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jednak wnosisz je za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w I instancji (wójta, burmistrza, prezydenta miasta).
W treści decyzji powinieneś otrzymać dokładną instrukcję odnośnie prawidłowego wniesienia odwołania – pouczenie, skorzystaj z niego.
Jakie argumenty podnieść w odwołaniu
Tutaj warto wrócić się do wcześniejszych wątków, w których wyjaśniłam, na podstawie jakich dowodów organ wydaje decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej. Dla przypomnienia są to:
- uchwała rady gminy (miasta) dotycząca uchwalenia albo zmiany planu miejscowego,
- umowa zbycia nieruchomości (akt notarialny),
- operat szacunkowy, z którego wynika wzrost wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie w/w uchwały
Jak z pewnością dostrzegasz już, że dwie pierwsze z w/w pozycji nie pozostawiają miejsca na dyskusję. Uchwała i umowa istnieją obiektywnie i koniec.
Jak kwestionować operat szacunkowy w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej
Okoliczność, czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości, nie jest łatwa do ustalenia. Jednocześnie sposób jej ustalenia może budzić liczne wątpliwości i zastrzeżenia.
Dlatego odwołanie od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej proponuję opierać na zarzutach dotyczących treści operatu szacunkowego jako rodzaju opinii biegłego oraz sposobu oceny tego dowodu przez organ I instancji.
Jeżeli masz taką możliwość, to polecam Ci już na tym etapie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej przedstawić organowi:
- kontroperat szacunkowy
- albo opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o operacie szacunkowym sporządzonym za zlecenie organu.
Skorzystanie z tych środków dowodowych daje możliwość jeszcze skuteczniej i efektywniejszej walki o swoje prawa w tym specyficznym postępowaniu administracyjnym.
Jak wnieść skargę do sądu administracyjnego na decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej
Gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podzieli Twoich argumentów i nie uwzględni Twojego odwołania, możesz wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Na wniesienie skargi masz 30 dni od dnia otrzymania decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Skargę adresujesz do Sądu, jednak wnosisz ją za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Skarga – w przeciwieństwie do odwołania – podlega opłacie. Do skargi powinieneś więc załączyć potwierdzenie dokonania opłaty (wpisu).
Pamiętaj, że decyzja na końcu zawiera pouczenie odnośnie wniesienia skargi. Jest to swoista instrukcja, z której polecam korzystać. Często znajdziesz tam też informację o wysokości opłaty sądowej od skargi.
Jakie zarzuty zawrzeć w skardze do sądu administracyjnego
Najważniejsze, o czym musisz pamiętać formułując skargę do Sądu to to, że skargę wnosisz od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
To szalenie ważne.
Dlaczego? Skoro skarżysz decyzję organu II instancji musisz skoncentrować swoją uwagę na błędach popełnionych przez ten właśnie organ.
Przepisanie odwołania nic Ci nie da.
Twoim zadaniem jest teraz poszukiwanie innych uchybień.
W tego typu sprawach klasycznym zarzutem będzie więc wytknięcie Samorządowemu Kolegium Odwoławczego błędu polegającego na tym, że nie dopatrzyło się błędów popełnionych przez organ I instancji.
Ponieważ sprawa w dalszym ciągu dotyczy ustalenia opłaty planistycznej, osią sporu pozostają kwestie związane z operatem szacunkowym i jego oceną jako dowodu w sprawie.
Jak mogę Ci pomóc
Jestem radcą prawnym z doświadczeniem w prowadzeniu spraw administracyjnych i sądowo-administracyjnych w sprawach o ustalenie opłaty (renty) planistycznej. Dlatego mogę udzielić Ci profesjonalnego wsparcia w sprawie na wiele różnych sposobów:
- udzielając Ci konsultacji w zakresie sposobu prowadzenia postępowania,
- oceniając operat szacunkowy pod kątem zarzutów w odwołaniu lub skardze do sądu administracyjnego,
- sporządzając dla Ciebie odwołanie lub skargę do sądu administracyjnego,
- reprezentując Cię w postępowaniu administracyjnym lub sądowo-administracyjnym o ustalenie opłaty planistycznej.
Najczęściej zadawane pytania:
Ile wynosi opłata planistyczna?
Wysokość opłaty planistycznej jest określana za każdym razem w uchwale rady gminy (miasta) o uchwaleniu planu miejscowego lub o zmianie planu miejscowego. Jednak jej wysokość nie może przekraczać 30 % wzrostu wartości nieruchomości, jaki nastąpił w związku z wejściem w życie w/w uchwały.
Czy opłatę planistyczną można rozłożyć na raty?
Opłata planistyczna jest pobierana jednorazowo i nie ma podstawy prawnej umożliwiającej rozłożenie jej na raty.
Czy można umorzyć opłatę planistyczną?
Organ może na wniosek zobowiązanego, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem zobowiązanego lub interesem publicznym, umorzyć należność w całości (art. 64 ust. 1 ustawy o finansach publicznych).
Kiedy opłata planistyczna się przedawnia?
Opłata planistyczna przedawnia się z upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin jej płatności (art. 67 ust. 1 ustawy o finansach publicznych w zw. z art. 70 par. 1 Ordynacji podatkowej).
Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę. Napisz do mnie na adres: biuro@katarzynazdun.pl lub zadzwoń: 509 365 338.
Dzień dobry
Moje pytanie dotyczy dziedziczenia opłaty planistycznej.
Gmina naliczyła opłatę planistyczną decyzją, która stała się prawomocna, a następnie osoba obciążona tą opłatą zmarła. Przeprowadzono postępowanie spadkowe. Czy w związku z tym opłata ta podlega dziedziczeniu? I spadkobierca będzie zobowiązany ja uiścić?
Dzień dobry,
Raczej tak, aczkolwiek odpowiedzi na to pytanie należy poszukiwać przede wszystkim w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Pozdrawiam.
Dzień dobry. Chcę kupić działkę od osoby która boi się sprzedać bo zapłaci opłatę planistycznąw w 2025r. Jak jej uniknąć? Jaką umowę najlepiej zawrzeć u notariusza?
Dzień dobry,
Teraz regulacje dotyczące opłaty planistycznej tak się zmieniły, że system jest bardzo szczelny. Co najwyżej może się Pani porozumieć ze sprzedającym, że Pani weźmie na siebie przynajmniej część tej opłaty, czyli innymi słowy zapłaci Pani wyższą cenę.
Pozdrawiam.
Dzień dobry
Czy naliczona opłata planistyczna może się przedawnić ? Czy stosujemy tutaj art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej ? Gdzieś znalazłem że taka opłata się nie przedawnia.
Dzień dobry,
Przedawnia się – art. 67 ust. 1 ustawy o finansach publicznych odsyła w tym zakresie do działu III Ordynacji podatkowej, czyli m.in. do wskazanego przez Pana art. 70 par. 1. Termin przedawnienia to zatem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności opłaty.
Pozdrawiam.
Czy termin oplaty planistycznej przedawnienia 5lat biegnie od daty;sprzedaży, wystąpienia do samorządowego kolegium
Dzień dobry,
czy opłata planistyczna może zostać naliczona również w przypadku otrzymania działki w darowiźnie? Czy ma tutaj znaczenie w jakiej grupie podatkowej jest darujący względem obdarowanego?
Dzień dobry,
W sprawach dotyczących opłaty planistycznej nie mają zastosowania przepisy o grupach podatkowych z ustaw podatkowych.
Jeżeli chodzi o kwestię darowizny, to brakuje mi szczegółów, aby móc odpowiedzieć Pani na temat. Co było najpierw: decyzja o opłacie planistycznej, a potem darowizna działki? Czy może najpierw zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, potem nastąpiła darowizna, a opłata została naliczona obdarowanemu?
W każdym razie jest to temat na konsultację.
Pozdrawiam.
Planuje sprzedać działkę rolną(w lutym tego roku), dla której będzie sporządzony nowy plan zagospodarowania przestrzennego z końcem tego roku, czy gmina możne wystąpić o opłacenie renty planistycznej?
Dzień dobry, czy w przypadku jeśli działka rolna, która posiadala warunki zabudowy przed uchwaleniem przez gminę MPZP (po wejściu uchwały zamieniła się w MN), jest szansa na odwołanie lub zmniejszenie renty planistycznej?
Dzień dobry,
Uważam, że warto spróbować.
Pozdrawiam.
Dzień dobry, czy opłata planistyczna dotyczy także planu ogólnego?
Dzień dobry,
Przyznam, że nie wiem, co Pan rozumie przez „plan ogólny”. Opłata dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tak musi się nazywać uchwała rady gminy/miasta. Treść uchwały musi określać przeznaczenie danego terenu, np. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, pod działalność usługową.
Pozdrawiam.
Czy płata planistyczna będzie konieczna jeżeli na działkę został zawarta umowa przestępna określająca cenę sprzedaży, na podstawie pełnomocnictwa w umowie na Kupujacego wydanano warunki zabudowy, uzyskano przed wejściem w życie MPZP prawomocną decyzję pozwolenia na budowę, zarejestrowano dziennik budowy oraz ustawiono skrzynki elektryczne, zmieniono użytek w rejestrze gruntów z rolnych na budowlane. A dopiero po tym nastąpiło zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży co poprzediło o okres 2 mcy wejścia w życie MPZP.
Dzień dobry,
Jeżeli dobrze zrozumiałam najpierw doszło do sprzedaży, a następnie wszedł w życie MPZP. W takiej sytuacji opłata planistyczna nie powinna zostać naliczona.
Pozdrawiam.
Witam, czy opłata planistyczna zostanie naliczona jeśli zmienił się rodzaj zabudowy z usługowo -mieszkaniowej na wielorodzinną-uslugowa ( 6.MU.3 na 1 MWU) ?
Dzień dobry,
Z doświadczenia moich Klientów – może. Gminy wykorzystują każdą okazję do naliczenia opłaty.
Można też się od takiej decyzji odwoływać. Wiele zależy od treści wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Szukałabym też orzeczeń sądów administracyjnych, że opłata nie powinna być naliczana, gdy w zasadzie funkcja nieruchomości się nie zmieniła – zabudowa mieszkaniowa i usługowa zostają, chociaż ta pierwsza w nieco inne formie.
Pozdrawiam.
Dzien dobry.
Złyzylismy wniosek do Kolegium odwoławczego w zwiazku z opłata planistyczna i okazało sie ze kolegium odwoławcze uchyliło decyzje wójta, uzasadniajac ja uchybieniami w wycenie.
Wczesniej jednak juz opłacilismy rente planistyczna, uznajac ze nie mamy szans na jej zmniejszenie ( tu chodziło o to ze urzednik nie poinformował nas o mozliwosci wczesniejszego poznania wysokości opłaty i tez wogole faktu ze taka istnieje).
Jak z Pani doświadczenia moze sie teraz przedstawiac nasza sytuacja. Rzeczoznawca na nowo ma dokonac wyceny zgodnie z wytycznymi kolegium to juz wiemy z pisam.
Czy ta nowa wycena moze byc wyzsza, mam na mysli na naszą niekorzyść ? Co w sytuacji takiej ,kiedy opłaciliśmy juz poprzednia kwote, machajac reka ze chcemy to juz miec za soba.. Ciekawa jestem co nas jeszcze moze czekac w tym temacie.
pozdrawiam
Ewelina Malina
Dzień dobry,
Jeżeli na podstawie nowej wyceny wyjdzie niższa opłata – organ zwróci Państwu powstałą nadpłatę.
Nie powinno być sytuacji, w której naliczona Państwu zostanie wyższa opłata – wniesienie odwołania nie może skończyć się dla skarżącego gorszym rozstrzygnięciem niż skarżona decyzja. Jeżeli jednak stałoby się inaczej, będzie to podstawą do kolejnego odwołania.
Pozdrawiam.
Dzień dobry,
została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Kupujący złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jednakże postępowanie zostało zawieszone do czasu uchwalenia MPZP.
Biorąc pod uwagę to, że:
a) cena sprzedaży została już ustalona przed wejściem w życie MPZP,
b) zawieszenie postępowania opóźni uzyskanie pozwolenia na budowę i rozpoczęcie inwestycji,
c) MPZP poza sposobem zagospodarowania i zabudowy terenu ustala również jego przeznaczenie wprowadzając pewne ograniczenie w stosunku do działki,
nie dostrzegam w moim przypadku wzrostu jej wartości po uchwaleniu MPZP i tym samym zasadności obciążania mnie przez prezydenta opłatą planistyczną.
Czy podziela Pani moje zdanie?
Pozdrawiam
Dzień dobry,
Jeżeli dotychczas nieruchomość nie była objęta planem miejscowym, to niestety jest duże ryzyko, że wzrost wartości nieruchomości zostanie stwierdzony.
Doświadczenie uczy, iż taka jest praktyka organów oraz działających na ich zlecenie rzeczoznawców majątkowych. Nasz zdrowy rozsądek nie ma w tym wypadku nic do rzeczy 🙁
Według mnie nie ma natomiast podstaw do zawieszenia postępowania o wydanie WZ. Prace nad planem miejscowym w mojej ocenie nie są dostateczną przesłanką zawieszenia. Próbowałabym to postanowienie zwalczać, jeżeli jeszcze jest to proceduralnie możliwe (nie upłynęły terminy zaskarżenia).
Pozdrawiam.
Dzień dobry,
dziękuję za opinię w sprawie.
Terminy zaskarżenia jeszcze nie upłynęły ale na tym etapie chyba trzeba sobie już to odpuścić bo jesteśmy po wyłożeniu planu do publicznego wglądu i są informacje o sposobie rozpatrzenia uwag. Według informacji uzyskanych w urzędzie uchwalenie MPZP jest kwestią kilku miesięcy.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
Dziękuję za komentarz. Jest to ciekawy głos w dyskusji na temat tych opłat. Obrazuje, jak bardzo gminy liczą na te pieniądze.
Pozdrawiam.
Dzień dobry. Mam zakupioną działkę ze wspólnikiem po 1/2 części działki dla każdego z nas w mpzp jest ona oznaczona jako działka MN zabudowa jednorodzinna wystąpiliśmy o miejscową zmianę mpzp na działkę U usługową wniosek został przyjęty przez radę gminy lecz nowy plan wejdzie dopiero w życie za kilka miesięcy. Życie tak się potoczyło że jeden z nas chce odsprzedać swoją część drugiemu właścicielowi w związku z tym że na tej działce jest część działki rolnej i było zgłoszenie do Kowr możemy tylko zapisać przedwstępną umowę między soba a prawdziwa sprzedaż z wpisem do akt dopiero nastąpi po upływie 5 lat. Czyli umowa przedwstępna będzie zawarta ze względu na kowr przed upływem 5 lat i przed wejściem w życie nowego mpzp o które się staraliśmy. I w tym momencie jak już minie 5 lat dla kowru i będę mógł przenieść notarialnie własność 1/2 na wspólnika i nowe mpzp też wejdzie w życie ale znowu dla gminy nie minie 5 lat od nowego mpzp czy gmina naliczy mi opłatę planistyczna jako sprzedającemu wspólnikowi część działki ???
Dzień dobry,
Z tego wynika, że tak, że gmina będzie mogła obciążyć sprzedającego opłatą planistyczną. Niemniej można przewidzieć w umowie przedwstępnej nieco dłuższy termin zawarcia umowy przenoszącej własność tak, aby ta druga umowa została zawarta już po upływie 5 lat od wejścia w życie nowego planu miejscowego. Ewentualnie można później zawrzeć kolejną umowę o przedłużeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Pozdrawiam.
A gdyby KOWR zezwolił na wcześniejszą sprzedaż i umowa przenosząca własność wraz z wpisem do akt notarialnych została zawarta po przyjęciu zmiany z MN na U przez radę gminy ale przed wejściem w życie nowego mpzp (czyli przed tym zanim działka zaczęła widnieć w mpzp jako Usługowa) czy wtedy gmina może nałożyć opłatę na sprzedającego ?
Dodam ,że działka nie jest sprzedawana obcemu kupującemu tylko osobie która prawnie już posiada drugą część działki i odsprzedaż będzie za taką samą cenę jaka była przy zakupie tej nieruchomości. Czyli sprzedaż nie przynosi żadnych zysków sprzedającemu.