Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?

Sukces w sprawie o zasiedzenie nieruchomości zależy od prawidłowego ustalenia faktów, a następnie ich udowodnienia w toku postępowania sądowego.

Właściwe przygotowanie wniosku o zasiedzenie wymaga więc przede wszystkim zgłoszenia w nim wszystkich możliwych dowodów, które potwierdzą nieprzerwane władanie nieruchomością jak właściciel.

Co możesz wykorzystać jako dowód? Cóż… mogłabym ograniczyć się do powiedzenia, że wszystko, co zmierza do wyjaśnienia sprawy, potwierdzenia Twoich racji i nie jest sprzeczne z prawem, Zamiast tego podam Ci zestaw konkretów – pomysły do wykorzystania w każdej sprawie.

Dokumenty potwierdzające zasiedzenie

Jest to bardzo obszerna grupa dowodów. Mieszczą się w niej dokumenty urzędowe i prywatne.

Dokumenty urzędowe

W odniesieniu do nieruchomości na plan pierwszy wysuwają się dokumenty z ksiąg wieczystych i geodezyjne, dotyczące stanu prawnego, położenia i przeznaczenia nieruchomości. Istotne mogą być także dokumenty potwierdzające zameldowanie lub uiszczanie podatku od nieruchomości. Dokumentami potrzebnymi w sprawie o zasiedzenie są więc:

• odpis z księgi wieczystej (jeżeli została założona dla nieruchomości),
• dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej (akty notarialne) lub zbiorze dokumentów (jeżeli jest prowadzony dla nieruchomości),
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• kopia mapy zasadniczej,
• wypis z ewidencji budynków,
• zaświadczenie o zameldowaniu,
• zaświadczenie o uiszczaniu podatku od nieruchomości.

Dokumenty prywatne

Ta grupa dowodów na zasiedzenie obejmuje przede wszystkim:

• umowy dotyczące nieruchomości (m.in. umowy sprzedaży nieruchomości także takie, które zostały sporządzone bez zachowania formy aktu notarialnego, umowy najmu lub dzierżawy),
• prywatną korespondencję,
• notatki
• zdjęcia z prywatnego archiwum,
• zdjęcia satelitarne z map dostępnych online (Google, Geoportal),
• zdjęcia lotnicze (aktualne i archiwalne),
• faktury, paragony, projekty dotyczące nakładów ponoszonych na nieruchomość (remonty, przyłącza mediów, inne prace na nieruchomości),
• opinie specjalistów sporządzone na Twoje zlecenie (zwłaszcza prywatna opinia geodety potwierdzająca granice posiadania nieruchomości).

W zasadzie mieści się tu wszystko, co zostało utrwalone na papierze lub w formie elektronicznej, jeżeli zawiera informacje dotyczące posiadania samoistnego nieruchomości przez Ciebie lub Twoich poprzedników.

Świadkowie w sprawie o zasiedzenie

Istotne znaczenie w sprawach o zasiedzenie mają zeznania świadków. Świadkowie bardzo często wiedzą znacznie więcej niż można ustalić na podstawie dokumentów.

Kto może być świadkiem w sprawie o zasiedzenie?

Przede wszystkim świadkami są:

• sąsiedzi,
• członkowie rodziny lub znajomi,
• najemcy lub dzierżawcy, jeżeli jako posiadacz samoistny zdecydowałeś oddać im nieruchomość do korzystania,
• wszystkie inne osoby, które bywały na nieruchomości i mają wiedzę o tym, że władasz nieruchomością.

Zanim wskażesz we wniosku kogoś jako świadka, zastanów się, czy ta osoba rzeczywiście ma potrzebną wiedzę i będzie ją umiała sądowi rzetelnie przedstawić. Nie ma bowiem nic gorszego niż świadek, który pod wpływem emocji związanych z atmosferą sali sądowej, wszystko pomyli.

Opinia biegłego w sprawie o zasiedzenie

W zasadzie trudno sobie wyobrazić sprawę o zasiedzenie bez opinii biegłego geodety. Wyjątkiem może być sytuacja, kiedy już do wniosku zdecydujesz się dołączyć opinię, którą geodeta sporządził na Twoje zlecenie i żaden z uczestników postępowania jej nie kwestionuje.

Dlaczego opinia biegłego geodety jest ważna

Dla stwierdzenia zasiedzenia konieczne jest ustalenia przez sąd granic posiadania samoistnego nieruchomości. Sąd – nawet udając się osobiście na grunt – nie ma kompetencji, aby to samodzielnie ustalić. Sąd nie jest bowiem geodetą i na wytyczaniu granic (także posiadania) się nie zna. A znać się trzeba, gdyż granice te muszą zostać precyzyjnie oznaczone na mapie.

Twoje zeznania

Twoje zeznania jako wnioskodawcy też nie są pozbawione znaczenia. Zwłaszcza, że możesz mieć sposobność zeznawać dwa razy. Często bowiem sądy przesłuchują wnioskodawcę i uczestników postępowania nie tylko na końcu postępowania (obowiązkowo), lecz także na pierwszej rozprawie (tzw. przesłuchanie informacyjne). Miej to na uwadze przygotowując się do sprawy o zasiedzenie.

O co pyta sąd w sprawie o zasiedzenie?

Przygotowanie szczegółowej listy pytań do Ciebie (wnioskodawcy), innych uczestników postępowania i świadków wymaga doskonałej znajomości faktów, które w każdej sprawie są inne. Nie da się więc przygotować dokładnego scenariusza pytań w oderwaniu od okoliczności konkretnego przypadku. Niemniej mam dla Ciebie listę kilku podstawowych pytań, których powinieneś się spodziewać:

• W jakich okolicznościach Pan/Pani objęła nieruchomość w posiadanie?
• Kiedy Pan/Pani objęła nieruchomość w posiadanie?
• Kto był/jest właścicielem nieruchomości?
• Czy właściciel nieruchomości wiedział o tym, że Pan/Pani włada nieruchomością?
• W jaki sposób Pan/Pani korzystała z nieruchomości?

Są to pytania ogólne, które zależnie od uzyskanej na nie odpowiedzi, mogą być rozbudowywane o pytania uzupełniające.

Więcej o zasiedzeniu

Więcej o postępowaniach w sprawie o zasiedzenie nieruchomości znajdziesz w innych artykułach na blogu:

• Zasiedzenie nieruchomości w pytaniach i odpowiedziach + prezent,
• Jaki wpływ na zasiedzenie ma płacenie podatku od nieruchomości,
• Posiadanie samoistne, czyli czego nie wiesz o zasiedzeniu nieruchomości,
• Zasiedzenie części działki – czy i kiedy jest możliwe,
• Krąg uczestników w sprawie o zasiedzenie.

Najczęściej zadawane pytania:

O co pyta sąd w sprawie o zasiedzenie?

Podstawowe pytania dotyczą tego, kiedy i w jaki sposób wnioskodawca objął nieruchomość w posiadanie oraz jak korzystał z nieruchomości.

Oto kilka przykładowych pytań:

• W jakich okolicznościach Pan/Pani objęła nieruchomość w posiadanie?
• Kiedy Pan/Pani objęła nieruchomość w posiadanie?
• Kto był/jest właścicielem nieruchomości?
• Czy właściciel nieruchomości wiedział o tym, że Pan/Pani włada nieruchomością?
• W jaki sposób Pan/Pani korzystała z nieruchomości?

Jakie dowody są potrzebne do udowodnienia zasiedzenia nieruchomości?

Z uwagi na upływ czasu i różne zdarzenia losowe często brakuje dokumentów dotyczących nieruchomości, a sięgających do 30 lat wstecz.

Stąd w sprawach o zasiedzenie zazwyczaj bardzo ważne są dowody z przesłuchań świadków. Najczęściej są to sąsiedzi lub osoby z kręgu rodziny lub znajomych, którzy mogą najwięcej powiedzieć o tym kiedy i jak wnioskodawca zaczął korzystać z nieruchomości i kolejnych zdarzeniach.

Często ważnymi dowodami są zdjęcia przedstawiające stan nieruchomości oraz sposób korzystania z niej na przestrzeni lat.

Czy jeden ze spadkobierców może zasiedzieć nieruchomości?

Tak, jest to możliwe. W tym wypadku jednak sprawa staje się jeszcze bardziej skomplikowana, bowiem ukształtowane przez dekady orzecznictwo sądów, w tym Sądu Najwyższego podchodzi do takich tematów z dużą ostrożnością.

W czym mogę Ci pomóc

Jako radca prawny, który specjalizuje się w sprawach o zasiedzenie mogę Cię zapewnić, że sprawy te nie są ani krótkie, ani łatwe. Są to sprawy trudne i skomplikowane, w których konieczne do ustalenia fakty przeplatają się z zawiłymi normami prawnymi.

To, co mogę Ci w takiej sytuacji zparoponować, to:

• profesjonalne doradztwo prawne, żebyś nie natrafił na minę, jeszcze zanim sprawa ruszy z miejsca,
• rzetelne poinformowanie Cię o szansach na zasiedzenie nieruchomości w Twojej, indywidualnej sytuacji,
• poprowadzenie całej sprawy od A do Z w Twoim imieniu, abyś mógł spać spokojnie i nie matrić się terminami, ani mało zrozumiałą korespondencją z sądu.

---

---

Dziękuję za obraz Arek Socha z Pixabay.