Podejmujesz wszelkie działania, które mają zmierzać do zasiedzenia przez Ciebie nieruchomości? A jednak dręczy Cię niepokój, czy zasiedzenie będzie skuteczne? Nic dziwnego, w końcu do zasiedzenia jest daleka droga. Najpierw samoistne, nieprzerwane posiadanie przez 20/30 lat, a potem jeszcze sprawa sądowa… Zastanawiasz się pewnie, czy nie warto jednak porozumieć się z właścicielem nieruchomości, który być może będzie zainteresowany sprzedaniem Ci jej za rozsądną cenę? Wcale Ci się nie dziwię. Pertraktacjom z właścicielem może towarzyszyć jednak niepokój, czy i jak takie rozmowy wpłynął na możliwość zasiedzenia. Przecież nie chcesz sobie zamykać tych drzwi, a porozumienie z właścicielem wcale nie jest oczywiste. Czy Twoje obawy są uzasadnione? Zdecydowanie tak.
Posiadanie samoistne jako warunek zasiedzenia nieruchomości
Aby myśleć o zasiedzeniu nieruchomości musisz ją posiadać w sposób samoistny. Oznacza to, że władania przez Ciebie nieruchomością jest niezależne od woli jej właściciela. Jeżeli okaże się, że korzystasz z nieruchomości za zgodą właściciela, wówczas jesteś jej posiadaczem zależnym bez prawa do jej zasiedzenia. Ale uwaga! Właściciel nie musi wyrażać swojej zgody w jakiś szczególny sposób, np. w formie umowy. Wiele w tym zakresie zależy od tego, co strom postępowania uda się udowodnić w toku postępowania.
Jaki z tego wniosek dla Ciebie? Jeżeli chcesz rozmawiać z właścicielem o nabyciu od niego nieruchomości rób to w sposób bardzo przemyślany.
Po pierwsze, swoją ofertę przedstaw na piśmie – wówczas będziesz mieć dowód na to, jakiej treści oświadczenie rzeczywiście złożyłeś. W ten sposób ograniczysz znacznie możliwość włożenia Ci w ustach treści, których nie wypowiesz.
Po drugie, waż słowa. Najlepiej ogranicz się do kwestii związanych z opisem nieruchomości i jej wyceną. Nie podejmuj wątków, które mogą skierować uwagę na kwestie związane ze sposobem i charakterem władania nieruchomością. Gmatwanie się w tym jeszcze przed postępowaniem sądowym zazwyczaj niczym dobrym się nie kończy. Możesz bowiem zupełnie niechcący sprowokować właściciela do wypowiedzi, z której będzie wynikać jego zgoda na używanie przez Ciebie jego własności, co prawdopodobnie zamknie Ci drogę do zasiedzenia.
Oferta nabycia nieruchomości nie wpływa na bieg zasiedzenia
Jeżeli jesteś posiadaczem samoistnym w złej wierze, możesz złożyć ofertę nabycia nieruchomości bez utraty charakteru swojego posiadania. Innymi słowy: mimo złożenia takiej oferty, pozostajesz posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze i dalej ją zasiadujesz. Szczególnie, gdy zastosujesz środki ostrożności, o których napisałam wyżej.
Wynika to z ugruntowanego orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych. Nie będę Cię tu zadręczać setkami orzeczeń, ale żeby nie być gołosłowną przytoczę tezy dwóch rozstrzygnięć i chciałabym, abyś się z nimi zapoznał. Dzięki temu zorientujesz się trochę w sposobie rozumowania sądów i będzie Ci łatwiej dokonać oceny swojej sytuacji.
Samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98
Posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli tylko posiada tak, jakby był właścicielem. Jest tak dlatego, że świadomość posiadacza co do przysługującego mu prawa do posiadania nie decyduje o tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, czy zależnego, natomiast ma istotne znaczenie przy ocenie dobrej lub złej wiary. Nawet samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2021 r., V CSKP 23/21
Podsumowanie
Jeżeli w trakcie zasiadywania nieruchomości chcesz złożyć ofertę jej nabycia, jak najbardziej możesz to zrobić. Pamiętaj jednak, aby z treści oferty nie wynikały treści, które w przyszłości mogą zostać wykorzystane przeciwko Tobie. Zadbaj więc, aby oferta była na piśmie i zawierała same istotne dane dotyczące proponowanej transakcji.
Gdy natomiast jesteś u progu sprawy sądowej o zasiedzenie, a wcześniej negocjowałeś z właścicielem sprzedaż nieruchomości, to wcale nie jesteś na straconej pozycji. Powołaj się na orzeczenia, które tu zamieściłam i walcz o swoje.
Kompleksowe informacje o tym, jak przebrnąć przez sprawę o stwierdzenie zasiedzenia znajdziesz tutaj: „Zasiedzenie nieruchomości – poradnik w pytaniach i odpowiedziach”. Ten materiał dostępny jest także jako odcinek podcastu.
Podziękowania za Obraz aymane jdidi z Pixabay
Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę. Napisz do mnie na adres: biuro@katarzynazdun.pl lub zadzwoń: 509 365 338.
