Umowa najmu okazjonalnego w praktyce

Masz mieszkanie na wynajem? Zastanawiasz się, na jakich warunkach je wynająć? Jedną z możliwości, jakie możesz rozważać jest umowa najmu okazjonalnego.

Z tego artykułu dowiesz się, czym w praktyce jest najem okazjonalny, kiedy możesz z niego skorzystać oraz czym różni się od „zwykłego” najmu.

Na podstawie zawartych tu informacji opracujesz też własny projekt umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego możesz zawrzeć, jeżeli jako właściciel lokalu spełnisz kilka warunków. Są one następujące:

• wynajmujesz lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
  chodzi więc o lokal, który nadaje się do zaspokajania takich potrzeb i który rzeczywiście takie potrzeby najemcy zaspokaja
• jesteś osobą fizyczną
  stroną umowy nie może być więc spółka
• nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Dopuszczalność umowy najmu okazjonalnego lokalu – przykład

Dziedziczysz po rodzicach mieszkanie. Jest to Twoje mieszkanie.

Poza tym mieszkaniem, masz tylko lokal, w którym mieszkasz. Nie masz innych mieszkań, które wynajmujesz.

Decydujesz, że nie sprzedasz mieszkania po rodzicach. Chcesz je zachować w swoim majątku. Uważasz, że możesz je oddać w najem. Dzięki temu unikniesz ponoszenia kosztów jego utrzymania i osiągniesz dodatkowy dochód.

Ostatecznie mieszkanie wynajmujesz dwóm studentkom prawa z psem, które będą w nim mieszkać na drugim roku studiów.

Komentarz do przykładu

W tym wypadku wynajmujesz mieszkanie osobom fizycznym, aby mogły tam mieszkać.

Jednocześnie jako wynajmujący nie jesteś spółką (ani innym podmiotem korporacyjnym), ani nie prowadzisz działalności gospodarczej gospodarczej polegającej na najmie mieszkań, czy innych lokali.

Spełniasz zatem wszystkie powyższe warunki i możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.

Kiedy nie możesz zawrzeć umowy najmu okazjonalnego?

Jeżeli w Twojej sytuacji jeden z powyższych warunków nie zostanie spełniany, nie będziesz mógł skutecznie zawrzeć umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Oto przykład.

Niedopuszczalność umowy najmu okazjonalnego lokalu – przykład

Masz swoje, prywatne mieszkanie, które kupiłaś, kupiłeś, aby zainwestować swoje oszczędności. Jest to jedyne mieszkanie, które masz „na wynajem”.

Decydujesz się na zawarcie umowy najmu tego mieszkania z lekarzem stomatologiem, który przeznaczy ten lokal na swój gabinet.

Komentarz do przykładu

W takiej sytuacji lokal nie jest rzeczywiście wykorzystywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy, wobec czego nie możesz skutecznie zawrzeć umowy najmu okazjonalnego.

Jednak w tym wypadku nie mają też zastosowania przepisy szczególne chroniące lokatora przed eksmisją – one również dotyczą tylko lokali wykorzystywanych dla celów mieszkalnych.

W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego również musi spełniać pewne wymagania. Przede wszystkim pamiętaj, aby sporządzić ją w formie pisemnej. Inaczej jest nieważna. Dotyczy to także wszelkich zmian umowy.

Ponadto, zadbaj o ustalenie, jak długo, bądź do kiedy umowa ma obowiązywać. Uwzględnij, iż czas ten nie może być dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego może być bowiem zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeżeli postanowienia umowy są inne, nie jest to wówczas umowa najmu okazjonalnego.

Czego potrzebujesz do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego, jak do każdej innej umowy możesz dodać załączniki. Jednak w tym przypadku wymienione poniżej załączniki po prostu musisz dołączyć. Bez nich nie osiągniesz zamierzonego rezultatu i zawrzesz umowę najmu na zasadach ogólnych („zwykłą”).

Polecam Ci, abyś na końcu umowy, jeszcze przed miejscem na podpisy stron, umieścił listę załączników. Zadbasz w ten sposób o porządek i unikniesz ewentualnych sporów o to, co rzeczywiście załączyłeś do umowy.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Najemca przed notariuszem powinien oświadczyć, iż poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Wypis aktu notarialnego z tym oświadczeniem załączasz do umowy.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty dochodzi jeszcze koszt wydania wypisów dla stron. Do urzędowych stawek taksy notarialnej notariusz dolicza podatek vat, którego stawka wynosi obecnie 23%.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu

Najemca powinien pisemnie oświadczyć, iż w razie eksmisji z najmowanego lokalu, będzie mógł zamieszkać w innym lokalu. W oświadczeniu najemca wskazuje ten inny lokal.

Z biegiem czasu sytuacja może się zmienić i najemca może utracić sposobność do zamieszkania we wskazanym lokalu. Co wtedy? Najemca ma 21 dni na wskazanie innego lokalu, do którego będzie go można eksmitować i złożenie Ci stosownego oświadczenia. Jeżeli tego nie zrobi, masz prawo wypowiedzieć umowę. Minimalny okres wypowiedzenia umowy z tej przyczyny to 7 dni.

Gdy zajdzie sytuacja opisana w poprzednim akapicie pamiętaj, aby najemca dał Ci także oświadczenie nowego właściciela lokalu (lub innej uprawnionej osoby), o którym mowa poniżej.

Oświadczenie właściciela innego lokalu

Masz już oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz jego oświadczenie, że ma gdzie mieszkać w razie eksmisji z Twojego lokalu. Teraz czas, abyś zadbał o kolejne oświadczenie.

Tym razem oświadczenie ma złożyć właściciel lokalu (lub inna osoba mająca tytuł prawny do lokalu), do którego nastąpi ewentualna eksmisja najemcy. Osoba ta ma wyrazić pisemną zgodę na zamieszkanie w jej lokalu najemcy oraz innych osób, z którymi najemca zamieszka w Twoim mieszkaniu.

Kiedy i jak zgłaszasz najem okazjonalny w urzędzie skarbowym?

Przygotowałeś umowę najmu, skompletowałeś wszystkie załączniki do umowy, wreszcie podpisaliście z najemcą umowę. Co teraz? Teraz czeka Cię zgłoszenie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Krótko mówiąc przesyłasz do „swojego” urzędu skarbowego pismo z informacją o umowie i wynikającym z niej dochodzie do opodatkowania. Masz na to 14 dni. Najlepiej wskaż od razu zasady, według których chcesz rozliczać dochód z najmu.

Najemca może żądać od Ciebie przedstawienia potwierdzenia tego zgłoszenia.

Jeżeli nie powiadomisz urzędu skarbowego o zawarciu umowy bądź zrobisz to za późno, tracisz korzyści wynikające z charakteru najmu okazjonalnego w zakresie czynszu i innych opłat za używanie lokalu oraz wygaśnięcia i rozwiązania umowy.

Wiesz już, co powinieneś zrobić, żeby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Nadszedł więc czas, abyś poznał różnice pomiędzy najmem mieszkania na zasadach ogólnych a umową najmu okazjonalnego.

Czynsz i inne opłaty wynikające z najmu okazjonalnego

Z tytułu najmu okazjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy. Jest to możliwość, której nie daje najem na zasadach ogólnych.

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).

Jeżeli zawierasz umowę na zasadach ogólnych problem dopuszczalnych podwyżek czynszu regulują powołane powyżej przepisy ustawy. Możesz je po prostu stosować bez potrzeby przenoszenia ich treści do umowy.

Kaucja w umowie najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kosztami tymi są w szczególności opłata sądowa od wniosku o nadanie klauzuli aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji stanowiącego załącznik do umowy, wynagrodzenie komornika za prowadzenie postępowania egzekucyjnego oraz wydatki poniesione w toku postępowania egzekucyjnego w celu wykonania opróżnienia lokalu, np. przewiezienia w inne miejsce rzeczy najemcy znajdujących się w lokalu właściciela po ustaniu najmu, jeżeli najemca ich wcześniej z lokalu nie usunął.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

W przypadku najmu na zasadach ogólnych maksymalna wysokość kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu najmu. Wtedy jednak z kaucji nie można potrącać kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Ustanie najmu okazjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

O wypowiedzeniu umowy najmy przez właściciela mieszkania pisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania przez najemcę.

Jeżeli z jakiegokolwiek powodu umowa najmu okazjonalnego nie obowiązuje, najemca ma obowiązek opuścić i opróżnić mieszkanie. Gdy tego nie zrobi, powinieneś wezwać najemcę do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Wezwanie musisz sporządzić na piśmie. Twój podpis na wezwaniu musi być urzędowo poświadczony (najłatwiej dostępne i najbardziej popularne jest poświadczenie podpisu przez notariusza). Gotowe wezwanie doręcz najemcy osobiście za pokwitowaniem albo przesyłką poleconą. Oba sposoby doręczenia dokładnie opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.

Pamiętaj, aby w wezwaniu:

• oznaczyć siebie jako właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
• wskazać umowę najmu okazjonalnego lokalu,
• wskazać przyczynę ustania stosunku najmu,
• wyznaczyć termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Gdy prawidłowo przygotujesz wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu, a najemca nadal będzie z niego korzystał, możesz szykować się do postępowania sądowego o eksmisję. Nie będzie to jednak – przynajmniej w pierwszej fazie – wielka batalia. Najem okazjonalny daje Ci możliwość skorzystania z uproszczonej procedury.

Postępowanie o eksmisję

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć następujące dokumenty:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu,
• potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Na podstawie tych dokumentów sąd rozstrzyga o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd bada więc wniosek de facto od strony formalnej. Jeżeli kontrola sądu wypadnie dla Ciebie pomyślnie, sąd wyda postanowienie o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z tym dokumentem możesz iść prosto do komornika. Egzekucja komornicza będzie polegać na przymusowym przeprowadzeniu najemcy do lokalu, który wskazał w dokumentach załączonych do umowy.

Obrona najemcy w sprawie o eksmisję

W tak nietypowym postępowaniu eksmisyjnym podstawowym środkiem obrony najemcy jest wytoczenie tzw. powództwa przeciwegzekucyjnego opartego na jednej z podstaw wymienionych w art. 840 § 1 k.p.c. Powództwo takie przysługuje najemcy m.in. wtedy, gdy przyczyna ustania najmu wskazana w żądaniu opróżnienia lokalu jest nieprawdziwa, ponieważ w ten sposób najemca kwestionuje istnienie obowiązku opróżnienia lokalu.

Dla Ciebie oznacza to, że gdy uzyskasz klauzulę wykonalności na akt notarialny, to najemca jest w kłopocie, jak skutecznie się bronić. Również najemca poniesie koszty z tym związane, w szczególności opłatę sądową.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego różni się istotnie od umowy najmu na zasadach ogólnych. Wiele rozwiązań https://www.intercultural-reflections.de/character-a/index.html , które oferuje Ci najem okazjonalny działa na Twoją korzyść. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy najemca nie chce wyprowadzić się z Twojego lokalu.

Dlatego proponuję Ci, abyś zastanowił się nad tą formą najmu, zanim podpiszesz z najemcą umowę najmu za zasadach ogólnych.

W moim przekonaniu niedogodności związane z przygotowywaniem załączników do umowy najmu okazjonalnego oraz dodatkowe koszty z tego wynikające nie muszą stanowić istotnej uciążliwości, czy przeszkody w w jej zawarciu. Zwłaszcza, że rodzajem rekompensaty może być w tym wypadku znacznie lepsze zabezpieczenie Twoich interesów.

---

---