Dzisiaj chcę się z Tobą podzielić wnioskami z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 stycznia 2024 r. Wyrok ten zapadł w sprawie, którą miałam przyjemność niedawno prowadzić jako pełnomocnik.
Rozstrzygnięcie Sądu zapadło jednak w określonym kontekście i rzetelnego jego omówienie wymaga też przedstawienia pokrótce całego przebiegu postępowania.
Dlatego wpis ten będzie studium przypadku i jednocześnie – mam nadzieję – inspiracją dla Ciebie przy przygotowywaniu własnego stanowiska w sprawie.
Podcast
Jeżeli wolisz posłuchać, z myślą o Tobie nagrałam podcast.
Ustalenie opłaty planistycznej w I instancji
Okoliczności sprawy
Rada Gminy B. podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dwóch obrębów – wsi. Plan miejscowy wszedł w życie 29 października 2022 r.
Na obszarze objętym w/w planem miejscowym znajdowała się działka stanowiąca własność mojego klienta M.R.
M.R. sprzedał działkę w grudniu 2022 r., czyli już po wejściu w życie planu miejscowego, obejmującego tę nieruchomość.
Zgodnie z treścią planu miejscowego przeznaczenie działki M.R. uległo zmianie. Z nieruchomości faktycznie użytkowanej rolniczo (czyli nieużytków, przy których gmina budowała drogę), stała się nieruchomością przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
Plan miejscowy przewidywał opłatę planistyczną na rzecz gminy w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości.
Przebieg postępowania i wydanie decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej
Wobec tego, że M.R. sprzedał działkę przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, wójt wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.
W toku postępowania organ przeprowadził dowód z opinii biegłego, rzeczoznawcy majątkowego. Jest to jedyny dopuszczalny dowód na wzrost wartości nieruchomości mojego Klienta w wyniku wejścia w życie planu miejscowego.
Ze sporządzonej przez biegłego opinii (operatu szacunkowego) wynikało, że wartość nieruchomości M.R. wzrosła.
Na tej podstawie organ I instancji ustalił opłatę planistyczną w kwocie stanowiącej równowartość 10% wzrostu wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Z uzasadnienia decyzji wynikało, że organ nie ma jakichkolwiek zastrzeżeń odnośnie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia.
Odwołanie od decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej
Zastrzeżenia względem treści operatu szacunkowego zgłosił mój Klient w sporządzonym przeze mnie odwołaniu od w/w decyzji.
W odwołaniu zarzuciłam organowi uchybienia przepisom postępowania, które doprowadziły do dokonania wadliwej oceny operatu jako wiarygodnego dowodu w sprawie.
Zwróciłam przy tym uwagę, że podstawę ustalenia opłaty planistycznej może stanowić tylko operat szacunkowy, który:
- odpowiada przepisom prawa,
- jest oparty na prawidłowych i rzetelnych danych, stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości,
- zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków.
Jak się już pewnie domyślasz, operat sporządzony na potrzeby tego postępowania nie spełniał żadnego z w/w wymogów.
Powyższe kryteria wiarygodności operatu szacunkowego nie są moim wymysłem, lecz wynikają z ogromnego dorobku orzeczniczego sądów administracyjnych w całym kraju.
Decyzja SKO w sprawie ustalenia opłaty planistycznej
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy zaskarżoną przeze mnie decyzję, w uzasadnieniu podając m.in., że:
- doszło do wzrostu wartości nieruchomości, bowiem okoliczność ta wynika z operatu szacunkowego,
- operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, gdyż do porównania rzeczoznawca przyjął reprezentatywną próbę transakcji (chociaż wniosek taki nie wynikał z treści samego operatu),
- rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku dzielić się w operacie swoją wiedzą w pełnym zakresie, nie można zatem czynić mu zarzutu, że zaniechał wyjaśnienia przyczyn, dla których cześć transakcji odrzucił (nie wziął ich do porównania).
Wobec powyższego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi podzieliło ocenę operatu szacunkowego dokonaną uprzednio przez organ I instancji.
Skarga do Sądu Administracyjnego w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej
W skardze do Sądu zarzuciłam organowi II instancji naruszenie przepisów postępowania w zakresie oceny dowodu z opinii biegłego – operatu szacunkowego.
Podobnie, jak wcześniej w odwołaniu, wypunktowałam standardy sporządzania operatów szacunkowych wynikające z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych.
Dodatkowo zwróciłam uwagę, iż w zakresie spełnienia tych standardów, operat szacunkowy podlega kontroli organu prowadzącego postępowanie. Rzeczoznawca majątkowy nie ma więc dowolności w sposobie jego sporządzenia, także w odniesieniu do wyboru transakcji do porównania.
Wyrok Sądu Administracyjnego w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej
Wyrokiem z dnia 18 stycznia 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił zaskarżoną przeze mnie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania.
Podzielając argumenty zawarte w złożonej przeze mnie skardze Sąd stwierdził, że:
- wybór metody i techniki wyceny leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, co jednak nie zwalnia go od uzasadnienia dokonanego wyboru,
- bezsprzecznie operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto konkretne nieruchomości, a nie inne będące w obrocie na danym obszarze,
- dokonując analizy porównawczej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien w operacie szacunkowym opisać nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne i porównywalne do niej, ich cechy charakterystyczne, cechy wspólne i cechy różnicujące, a także sposób, w jaki cechy te zostały określone oraz przyjęte ich stany i wagi.
Sąd zwrócił uwagę, że w/w informacje powinny zostać przedstawione w sposób jasny, czytelny i zrozumiały. Bowiem tylko wtedy jest możliwa weryfikacja twierdzeń rzeczoznawcy, prawidłowości operatu oraz wyceny.
Wobec powyższego – dokument stanowiący podstawę skarżonej decyzji – Sąd ocenił jako wyciąg z operatu szacunkowego. A dokument taki nie jest wystarczającym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej.
Podsumowanie
Sprawy o ustalenie opłaty planistycznej opierają się przede wszystkim na operatach szacunkowych. Operaty te są bardzo sformalizowanymi dokumentami, które nie mogą być sporządzane w sposób dowolny.
Sposób sporządzenia i treść każdego operatu szacunkowego powinna podlegać gruntownej weryfikacji przez organ przed podjęciem decyzji.
Jak widać na przedstawionym przykładzie, nie zawsze można jednak liczyć na rzetelność organu w tym aspekcie prowadzenia postępowania. Warto zatem „patrzeć” organowi na ręce i pilnować własnego interesu w postępowaniu, wszak często gra toczy się o spore pieniądze.
Więcej o opłacie planistycznej oraz przebiegu postępowania w sprawie jej ustalenia dowiesz się z artykułu: „Opłata planistyczna – czym jest i jak uniknąć jej płacenia (część 1)”.
Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę. Napisz do mnie na adres: biuro@katarzynazdun.pl lub zadzwoń: 509 365 338.