Prawie 30 lat temu Pani Anna na gwałt poszukiwała dachu nad głową. Udało się. Znajomy z lat szkolnych zgodził się, aby zamieszkała w domu po jego zmarłych dziadkach. Dom był drewniany, stary, z nieszczelnymi oknami i przeciekającym dachem. Uzgodnili, że Pani Anna będzie mieszkać w tym domu ponosząc koszty jego utrzymania oraz dbając o ten dom. Na kartce z zeszytu sporządzili krótką, jednozdaniową umowę. Na podstawie tej umowy Pani Anna zameldowała się w tym domu. Po blisko 30 latach od tamtych wydarzeń Pani Anna otrzymała z sądu pozew o eksmisję. Nakazu eksmisji żąda inna spadkobierczyni dawnych właścicieli domu. Co Pani Anna może zrobić, żeby obronić się przed eksmisją?
Po pierwsze – umowa na piśmie.
Skuteczne żądanie eksmisji wymaga, aby osoba korzystająca z lokalu nie miała do niego tytułu prawnego. Oznacza to zasadniczo jedną z dwóch sytuacji: albo ktoś samowolnie zajął cudzy lokal i w nim mieszka, albo jedna ze stron skutecznie wypowiedziała umowę o korzystanie z lokalu.
Pani Anna zawarła umowę na korzystanie z lokalu. Umowa ta nie została wypowiedziana przez żadną ze stron. Pani Anna ma więc tytuł prawny do lokalu. Wydaje się, że okoliczność ta powinna przesądzać sprawę i stworzyć skuteczną obronę przed eksmisją. Jednak w życiu i sprawach sądowych często pojawiają się komplikacje.
W tym wypadku okazało się, że Pani Anna nie może odnaleźć dokumentu umowy. Tego kawałka papieru, na którym widnieje to jedno, tak ważne dla niej zdanie z podpisem wynajmującego. Co teraz?
Po drugie – umowa ustana.
Teraz wagi nabierają inne dowody – wszystkie, którymi można pokazać sądowi, że rzeczywiście strony zawarły umowę i ją wykonywały na podanych przez Panią Annę zasadach. Umowa o korzystanie z lokalu nie musi mieć bowiem formy pisemnej. Zawrzeć ją można skutecznie także ustnie.
Jakie dowody może Pani Anna wskazać w tej sprawie? Przede wszystkim swoje przesłuchanie. Jest przecież osobą, która najlepiej zna całą sytuację. Rozważać można też wskazanie sądowi innych świadków. Jeżeli nie ma świadków bezpośrednich, którzy byli na miejscu w danym czasie i wszystko słyszeli, pozostają świadkowie tzw. ze słyszenia.
Pomocne w ustaleniach mogą być akta sprawy administracyjnej o zameldowanie Pani Anny w tym domu. W aktach nowszych spraw często znajdują się kopie umów o korzystanie z lokalu. W dawniejszych sprawach meldunkowych bywały sporządzane notatki urzędnicze, z których wynikała podstawa do meldunku. Czasami okoliczności takie wynikają z uzasadnienia decyzji o zameldowaniu.
Jednak co zrobić, gdy mimo tych wysiłków nie uda się Pani Annie dotrzeć do dowodów skłonnych przekonać sąd, że umowa istotnie była zawarta?
Po trzecie – umowa zawarta w sposób dorozumiany.
Pozostaje wówczas przedostatnia deska ratunku: dążenie do ustalenia, że umowa została zawarta w sposób dorozumiany; więcej o tym sposobie zawarcia umowy pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd”.
Ustalenie to wymaga dalszej inicjatywy dowodowej Pani Anny. Przyda się dosłownie wszystko, w oparciu o co sąd będzie wstanie ustali, że strony wykonywały umowę o danej treści.
W szczególnej sytuacji Pani Anny będą to dowody uiszczania opłat z tytułu podatku od nieruchomości (czynszu bowiem Pani Anna nie miała obowiązku płacić i nie płaciła), nakłady poniesione przez Panią Annę na nieruchomość (dokumenty, świadkowie, zdjęcia), zeznania świadków, w tym domowników, przynajmniej częściowo potwierdzające zeznania samej Pani Anny.
Podsumowanie
Jeżeli wszystkie wskazane powyżej możliwości obrony przed eksmisją zawiodą, pozostaje Pani Annie ostatnia deska ratunku. Jest nią możliwość ubiegania się o orzeczeni, iż przysługuje jej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Docelowo nie jest to zapewne rozwiązanie satysfakcjonujące, jednak w sytuacji krytycznej Pani Anna pozostanie z dachem nad głową i czasem na szukanie innych rozwiązań. Jednym z nich będzie dochodzenie od właścicieli nieruchomości zwrotu nakładów koniecznych poniesionych przez Panią Annę na dom, ale to już będzie inna historia.
Na potrzeby niniejszej publikacji imię klientki zmyśliłam. Opisana sytuacja jest autentyczna.
Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej, napisz na adres: k.zdun@wp.pl albo skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego z zakładce „Kontakt„.
