Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela

Jesteś właścicielem mieszkania, które wynajmujesz?

Nie chcesz dalej wynajmować go danej osobie?

Szukasz rzetelnych i praktycznych informacji o tym, jak skutecznie wypowiedzieć najem?

Dobrze trafiłeś. Dzisiaj Ci o tym opowiem. We wpisie znajdziesz informacje o wymogach formalnych wypowiedzenia, przyczynach uzasadniających wypowiedzenie i sposobie liczenia terminu wypowiedzenia. Uwaga! Ten artykuł dotyczy najmu lokalu mieszkalnego. Najem lokalu o innym przeznaczeniu podlega innym regułom.

Sposób, w jaki możesz wypowiedzieć najem mieszkania

Jako właściciel mieszkania, wynajmujący, nie możesz wypowiedzieć umowy najmu lokalu mieszkalnego bez przyczyny, z dowolnej przyczyny ani w dowolnym czasie.

Jeśli zawarłeś umowę ustnie bądź pisemnie, musisz ją obowiązkowo wypowiedzieć na piśmie. W piśmie tym koniecznie wskaż przyczynę wypowiedzenia. Pamiętaj, że powinna być ona prawdziwa i konkretna. Opisz więc możliwie dokładnie fakty, na które się powołujesz. Będzie to mieć ogromne znaczenie w przypadku kwestionowania zasadności wypowiedzenia przez najemcę. W postępowaniu sądowym sąd zawsze będzie badał obie kwestie. Na pytanie o to, co może być przyczyną wypowiedzenia odpowiadam w dalszej części artykułu.

Wskazówka: do zawarcia umowy najmu może dojść także w sposób dorozumiany. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Najem bez umowy: ustalenie istnienia stosunku najmu przez sąd. Taką umowę też trzeba wypowiedzieć według standardów, które tu omawiam.

Skutek wypowiedzenia nastąpi także, gdy złożysz pozew o eksmisję najemcy z lokalu i sąd doręczy najemcy odpis tego pozwu. Dotyczy to jednak tylko sytuacji, gdy w pozwie są przytoczone okoliczności spełniające wymóg podania prawdziwej i konkretnej przyczyny wypowiedzenia.

Jak doręczyć wypowiedzenie najmu mieszkania?

Jeżeli masz już napisane i własnoręcznie podpisane wypowiedzenie najmu musisz je doręczyć (dostarczyć) najemcy. Inaczej nie będzie ono skuteczne. Jak to zrobić?

Są dwa sposoby. Po pierwsze możesz pismo wręczyć najemcy osobiście. Wówczas koniecznie odbierz od najemcy pokwitowanie, z którego będzie wynikać, że je otrzymał. Minimalna według mnie treść pokwitowania to: „otrzymałem” + data + własnoręczny, czytelny podpis obejmujący przynajmniej całe nazwisko.

Drugim sposobem jest nadanie pisma przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru na ostatni znany nam adres zamieszkania najemcy. Wówczas pismo możesz uznać za skutecznie doręczone, nawet gdy najemca nie podjął go w terminie. Dlaczego?

Oświadczenie woli uznaje się za złożone drugiej stronie z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Czas, w którym przesyłka polecona oczekuje na odbiór, to właśnie czas, w którym najemca może zapoznać się z jej treścią.

Jednocześnie przesyłka, którą nadasz do najemcy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, jest uznawana za doręczoną. Także, gdy najemca jej nie odbierze.

Pamiętaj! Wypowiedzenie najmu wysyłasz najmeny na ostatni wskazany przez niego adres do zamieszkania. Korzystasz wówczas z domniemania doręczenia przewidzianego w art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów. Co ważne, regulacja ta dotyczy doręczenia najemcy wypowiedzenia, ale nie pozwu – tu stosuje się reguły postępowania cywilnego, które są bardziej rygorystyczne.

Kiedy możesz wypowiedzieć najem mieszkania?

Teraz opowiem Ci o poszczególnych przyczynach uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu. Są to przyczyny ściśle określone w ustawie. Powołanie się na inną przyczynę nie będzie skuteczne. W rezultacie umowa będzie trwała na dotychczasowych warunkach, mimo przesłania najemcy pisma z treścią wypowiedzenia.

Najczęstrze przyczyny wypowiedzenia najmu mieszkania

Najczęściej spotykane w praktyce przyczyny wypowiedzeń najmu to:

• używanie przez najemcę lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgody z przeznaczeniem lokalu,
• zaleganie przez najemcę z czynszem i innymi opłatami związanymi z korzystaniem z lokalu,
• wynajęcie, podnajęcie, oddanie do bezpłatnego używania lokalu bądź jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
• konieczność rozbiórki lub remontu budynku

Termin wypowiedzenia umowy najmu z w/w przyczyn wynosi miesiąc i jest liczony na koniec miesiąca kalendarzowego, co wyjaśniam szczegółowo w dalszej części artykułu.

Wypowiedzieć najem możesz także dlatego, że:

• ty lub osoba Ci bliska potrzebujecie zamieszkać w tym lokalu,
• najemca nie korzysta z lokalu przez ponad 12 miesięcy.

Poniżej omawiam każdą z tych przyczyn wypowiedzenia dokładnie w tej kolejności.

Najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgody z jego przeznaczeniem

Chodzi tutaj także o takie sytuacje, gdy najemca zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Przykładami obrazującymi te przyczyny wypowiedzenia najmu mieszkania są następujące sytuacje:

1) udostępniasz lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe, a najemca bez Twojej zgody prowadzi w nim działalność gospodarczą.

2) lokator niszczy ponad normalne zużycie podłogi lub drzwi albo doprowadza do zapchania instalacji wodno-kanalizacyjnej.

3) najemca każdej nocy przez 5 minut włącza bardzo głośno muzykę budząc wszystkich pozostałych mieszkańców bloku.

Ważne! Przed wypowiedzeniem umowy z tej przyczyny musisz wcześniej przesłać najemcy pisemne upomnienie.

Najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu

Zaległość nie może jednak dotyczyć dowolnej kwoty. Aby wypowiedzenie było skuteczne najemca musi zalegać z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (np. rachunków za media) co najmniej za 3 pełne okresy rozliczeniowe. Oznacza to, że jeżeli najemca ma płacić czynsz co miesiąc, to powstała zaległość musi być w wysokości czynszu za 3 miesiące. Zaległość ta może jednak wynikać wyłącznie z nieuregulowanych rachunków za media.

Tu kolejna uwaga!

Zanim wypowiesz umowę z tej przyczyny musisz jeszcze spełnić jeden warunek. Jest nim wezwanie najemcy do zapłaty zaległych i bieżących należności w ciągu miesiąca od otrzymania przez niego wezwania. W wezwaniu musi się też znajdować informacja o zamiarze wypowiedzenia umowy w braku zapłaty we wskazanym terminie.

Wynajęcie, podnajęcie, oddanie do bezpłatnego używania lokalu bądź jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego

Z mojego doświadczenia wynika, że ta przyczyna wypowiedzenia nie sprawia kłopotów interpretacyjnych. Jest bowiem dość klarowna.

Niemniej warto zwrócić uwagę, iż sytuacja, o której tu mowa nie dotyczy udostępnienia mieszkania osobie, wobec której najemca ma obowiązki alimentacyjne. Dotyczy to w szczególności dzieci najemcy.

Konieczność rozbiórki lub remontu budynku

Również ta przyczyna wypowiedzenia jest zrozumiała.

Należy jednak pamiętać, że jeżeli rozbiórka lub remont nie są naprawą konieczną, wynajmujący ma obowiązek zapewnienia najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki lokatora do lokalu zamiennego.

Jednocześnie ustawa wyjaśnia nam, czym jest ów lokal zamienny.

Lokalem zamiennym jest lokal mieszkalny znajdujący się w tej samej miejscowości, wyposażony w takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym albo po 10 m2 na członka gospodarstwa domowego, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2.

Jako właściciel potrzebujesz lokalu dla siebie lub osoby Ci bliskiej

Ustawodawca pomyślał także o takiej sytuacji, chociaż w sposób, który raczej Cię nie zadowoli.

Jeżeli zamierzasz zamieszkać w lokalu, bądź zamierzają to zrobić Twoje pełnoletnie dzieci, wnuki, rodzice albo dziadkowie, czy inne osoby, wobec których masz obowiązki alimentacyjne, to możesz wypowiedzieć najem.

W wypowiedzeniu musisz wskazać osobę, która ma zamieszkać w lokalu.

Termin wypowiedzenia wynosi wówczas 3 lata i jest liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. Długo, prawda? Można temu zaradzić, chociaż łatwo nie będzie.

Okres wypowiedzenia z w/w powodu można skrócić do pół roku, jeżeli:

• lokator może zamieszkać w innym lokalu, do którego ma prawo (nie koniecznie prawo własności), a w lokalu są takie warunki, jak w lokalu zamiennym,
• zaproponujesz najemcy lokal zamienny.

Również w tym wypadku upływ terminu wypowiedzenia liczymy na koniec miesiąca kalendarzowego. Poniżej na przykładzie pokazuję, w jaki sposób taki termin policzyć.

Najemca nie mieszka w lokalu

Wspomnę Ci na koniec, że możesz też wypowiedzieć umowę, gdy najemca nie mieszka w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W takim wypadku okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy. Jest to możliwość rzadko wykorzystywana na wolnym rynku. Nie sądzę, aby przeszkadzało Ci, że najemca płaci za lokal, a w nim nie mieszka. Mnie by nie przeszkadzało.

Rozwiązanie najmu z ważnych przyczyn

Przejrzałeś wszystkie przesłanki wypowiedzenia i nadal nie znalazłeś niczego, co pasuje do Twojej sytuacji? Na ratunek przychodzi Ci ostatnie rozwiązanie. Porozmawiaj z najemcą.

Napisz do niego pismo, że chcesz się porozumieć odnośnie rozwiązania umowy najmu. Wskaż przyczyny, które zmuszają Cię do podjęcia tego działania. Wyznacz najemcy termin na ustosunkowanie się i podjęcie negocjacji. Poinformuj, że brak reakcji bądź brak porozumienia skończy się sprawą w sądzie.

Co dalej? Być może rzeczywiście uda się dojść do porozumienia. Często się to udaje. Jeżeli nie, masz otwartą drogę, aby wnieść do sądu pozew o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję. Tak, wtedy załatwiasz te dwie sprawy w jednym postępowaniu.

Brzmi prosto? Cóż, chciałabym, aby tak było… przynajmniej jako wynajmujący. Jednak jako pełnomocnik, który takie sprawy prowadzi powiem Ci, że sprawy te są trudne.

Dotychczas w takich sprawach reprezentowałam najemców. Sprawy kończyły się zwycięstwem moich klientów. Dlaczego? Potrafiłam przekonać sądy, iż podane przez wynajmującego przyczyny mające uzasadnić rozwiązanie umowy nie są ważne. A sąd może rozwiązać umowę i nakazać eksmisję tylko z ważnych przyczyn. Tak zdecydował ustawodawca. Co jest ową „ważną przyczyną” ocenia sąd.

Warto więc wszystko dokładnie przemyśleć zanim prześle się najemcy pierwsze pismo, które ma doprowadzić do rozwiązania umowy. Dzięki temu Twoje działania będą skuteczne.

Jak liczyć terminy wypowiedzenia najmu mieszkania?

Termin wypowiedzenia jest to innymi słowy czas, w trakcie którego umowa obowiązuje, ale po upływie którego ulega rozwiązaniu w związku ze złożonym drugiej stronie wypowiedzeniem.

Najczęściej spotykanym przy najmie terminem jest: „miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Co to oznacza? Wytłumaczę Ci to na przykładzie.

Jeżeli wręczasz najemcy wypowiedzenie w dniu 20 lipca 2020 r., to umowa będzie rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2020 r.

Tak samo postępujesz w pozostałych wypadkach. Liczysz odpowiednio pół roku bądź 3 lata od ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego, w którym złożyłeś najemcy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Czy możesz wypowiedzieć taką umowę? Wszystko zależy od treści umowy, jaką zawarłeś z najemcą. W tym wypadku treść umowy ma bowiem decydujące znaczenie.

Zapisy umowy powinny wskazywać przyczyny wypowiedzenia oraz termin wypowiedzenia. W ich braku sama deklaracja o dopuszczalności wypowiedzenia – w razie sporu – może okazać się dla sądu niewystarczająca do uznania skuteczności wypowiedzenia.

Jeżeli zaś chodzi o możliwe przyczyny wypowiedzenia, uważam, że muszą być takie same, jak w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony.

Dlaczego? Ponieważ regulująca tę materię ustawa o ochronie praw lokatorów obowiązuje w obu wypadkach i jest w tym zakresie bardzo restrykcyjna dla właściciela lokalu. Myślę, iż jedyną dopuszczalną modyfikacją jest ograniczenie w umowie przyczyn wypowiedzenia, ale zakładam, że na tym akurat Ci nie zależy.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – podsumowanie

Chcę, abyś po przeczytaniu tego artykułu pamiętał, że:

• umowę najmu mieszkania wypowiadasz zawsze na piśmie
• i tylko z podaniem przyczyny,
• a przyczyna ta nie może być dowolna.

Mam też nadzieję, że teraz także prawidłowo określisz upływ terminu wypowiedzenia. To jest dla Ciebie ważne. Dzięki temu prawidłowo określisz okres, za jaki pobierasz czynsz najmu oraz termin rozliczenia kaucji.

Tylko tyle? Aż tyle. Resztę sprawdzisz sobie wracając do tego artykułu. 😉

Polecam Ci też inne moje artykuły dotyczące najmu mieszkania, w szczególności:

• Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego
• Umowa najmu okazjonalnego w praktyce.

Najczęściej zadawane pytania:

Kiedy mogę wypowiedzieć najem mieszkania?

Najem mieszkania możesz wypowiedzieć przede wszytskim, gdy najemca:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgody z jego przeznaczeniem,
• zaniedbuje lokal, dopuszczając do powstania szkód w lokalu, niszczy cześci wspólne budynku, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności,
• oddał lokal do korzystania innej osobie bez Twojej pisemnej zgody, jeżeli z umowy wynika, iż powinien taką zgodę uzyskać.

Jak mam wypowiedzieć najem mieszkania?

Najem mieszkania musisz wypowiedzieć na piśmie, w którym wskażesz i skonkretyzujesz przyczynę wypowiedzenia.

Pamiętaj o zachowaniu dowodu doręczenia wypowiedzenia najemcy.

Czy mogę wypowiedzieć najem mieszkania bez zachowania okresu wypowiedzenia?

Ustawodawca nie przewidział możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego bez zachowania termu wypowiedzenia.

Najem mieszkania może zakończyć się na 3 sposoby:

• upływ terminu, na który została zawarta umowa,
• wypowiedzenie umowy najmu,
• rozwiązanie umowy przez sąd.

Wypowiedzenie umowy zawsze wiąże się przy tym z koniecznością poszanowania okresu wypowiedzenia wskazanego w ustawie. Są to terminy, które wskazałam powyżej, a wynikające z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W czym mogę Ci pomóc

Jeśli potrzebujesz fachowej obsługi spraw związanych z najmem Twojego mieszkania, jedstem do Twojej dyspozycji.

Chętnie przeanalizuję Twoją sytuację i wyjaśnię Ci, czy i w jaki sposób możesz doprowadzić najem do końca.

Mogę też przygotować Ci oświadczenie o wypowiedzeniu najmu, a także poprowadzić w Twoim imieniu sprawę sądową przeciwko nierzetelnemu najemcy.

---

Autor: Katarzyna Zdun-Chyżyńska, radca prawny

---

---