Czy można stwierdzić nieważność umowy sprzedaży nieruchomości po 8 latach? Analiza ciekawej sprawy sądowej

Wyobraż sobie, że kupujesz mieszkanie. Następnie je remontujesz i urządzasz. A tu nagle po 8 latach otrzymujesz pozew o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości. Umowy, na podtawie której masz to mieszkanie.

Właśnie w takiej sytuacji znazła się bohaterka tej opowieści. Bardzo ciekawej opowieści.

W 2011 roku Pani Basia kupiła i wyremontowała mieszkanie.

Zainwestowała w ten projekt wszystkie swoje oszczędności. Była jednak zadowolona, że wreszcie spełniła swoje wielkie marzenie o własnym dachu nad głową.

Kiedy po 8 latach otrzymała pozew, okazało się, że sąsiadka chce ją tego mieszkania pozbawić.

O co chodzi? Czego ta kobieta ode mnie chce? Czy po tylu latach można jeszcze podważać umowę? Czy można podważyć umowę zawartą u notariusza?

To były pytania, z jakimi Pani Basia przyszła do mnie do kancelarii. Przeczytaj, co z tego ostatecznie wynikło i jak wyratowałam Panią Basię z opresji.

Skąd pomysł na stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości?

Zanim jeszcze zdecydowałam się przyjąć od Pani Basi pełnomocnictwo, gruntownie przeanalizowałam akta sprawy. Na tym etapie nie były to obszerne akta, wymagały jednak uważnej lektury i wyciągnięcia odpowiednich wniosków.

Kluczowe okazało się rozpisanie faktów chronologicznie, tak, jak skrótowo robię to tutaj:

• Jeden sąsiad – nazwijmy go Panem Szymonem – zabił drugiego sąsiada Pana Romana.
• Pan Szymon został uznany przez sąd karny za osobę niepoczytalną w chwili dokonywania zabójstwa. W konsekwencji został on umieszczony w zakładzie psychiatrycznym.
• W zakładzie psychiatrycznym Pan Szymon udzielił swojej siostrze pełnomocnictwa do sprzedaży swojego mieszkania. Pełnomocnictwo zostało sporządzone przez notariusza w warunkach szpitalnych, za zgodą lekarzy.
• Na podstawie w/w pełnomocnictwa siostra Pana Szymona sprzedała mieszkanie Pani Basi, mojej Klientce.
• Żona zabitego Pana Romana wystąpiła przeciwko Panu Szymonowi do sądu cywilnego o zadośćuczynienie.
• Sąd cywilny zasądził tytułem zadośćuczynienia kwotę 80.000 zł.
• Komornik w toku sprawy egzekucyjnej zajął część świadczenia z ZUS, innego majątku Pan Szymon nie miał.

Wdowa po zabitym Panie Romanie szukała wszelkich możliwych sposobów, aby jak najszybciej uzyskać zasądzone przez sąd zadośćuczynienie. Jak sama twierdziła w toku postępowania, była to jej jedyna motywacja do wytoczenia powództwa uderzającego w moją Klientkę.

Pytanie, czy w świetle prawa jest to wystarczające, aby de facto próbować pozbawić osobę postronną mieszkania?

Stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości – jakie są tego skutki prawne?

Uznanie przez sąd umowy za nieważną powoduje, że transakcja jest wymazywana z obrotu prawnego. Strony umowy muszą sobie nawzajem zwrócić wszystko to, co otrzymały od kontrahenta.

Przekładając tę ogólną zasadę na grunt tej sprawy:

• Pani Basia musiałaby przenieść prawo własności mieszkania na Pana Szymona,
• Pan Szymon musiałby zwrócić jej pieniądze, które od niej otrzymał tytułem ceny sprzedaży.

Mając na uwadze sytuację na rynku nieruchomości oraz możliwości majątkowe Pana Szymona, moja Klientka w najlepszym wypadku zostałaby z pieniędzmi, za które mogłaby co najwyżej kpić 1/4 mieszkania.

Stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości – kiedy sąd może wydać taki wyrok?

Powodzenie pozwu o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości zależy od oceny sądu, czy zostały spełnione łącznie dwie przesłanki:

• interes prawny powoda (wdowy po zabitym Panu Romanie),
• brak świadomości albo swobody strony umowy w powzięciu decyzji i wyrażeniu woli.

Interes prawny powoda

O interesie prawnym można napisać kilka rozpraw doktorskich i byłoby to łatwiejsze niż wyjaśnienie Ci po ludzku, co to takiego 🙂 Postaram się podjąć ten wysiłek, jednak spłycając bardzo ten temat.

Interes prawny mamy wtedy, gdy jest stan niepewności co do prawa lub stosunku prawnego. Tutaj np. interes prawny istniałby, gdyby była niepewność, czy mieszkanie stanowi składnik majątku Pana Szymona.

Według mnie w tej sprawie wdowa po Panu Romanie nie miała interesu prawnego w wytoczeniu powództwa. Wniosek ten wypływa bezpośrednio z przywołanych faktów.

Udzielenie pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania oraz sprzedaż mieszkania nastąpiły znacznie wcześniej niż wdowa po Panu Romanie wystąpiła do sądu o zapłatę na jej rzecz zadośćuczynienia od zabójcy męża.

Wobec tego sprzedający mieszkanie Pan Szymon w chwili udzielania pełnomocnictwa nie mógł wiedzieć, że będzie przez sąd zobowiązany do zapłaty zadośćuczynienia. Miał zatem prawo rozporządzać swoim majątkiem nie licząc się z koniecznością trzymania go na zaspokojenie nieistniejących wówczas roszczeń.

Interes prawny jest też przesłanką w innych postępowaniach sądowych. Przykładem jest sprawa o ustalenie istnienia stosunku najmu, o której więcej przeczytasz na blogu w artykule: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd.”

Brak świadomości w powzięciu decyzji i wyrażeniu woli

Ocena drugiej przesłanki jest prostsza. Chodzi o stwierdzenie, czy Pan Szymon w chwili udzielania pełnomocnictwa zasadniczo wiedział co robi.

Nie ma przy tym znaczenia, czy podlega leczeniu psychiatrycznemu, czy też nie.

Dopóki nie jest ubezwłasnowolniony ważne jest, że w danej chwili – w chwili udzielania pełnomocnictwa – rozumienie, że dąży do sprzedaży mieszkania.

Tutaj warto wskazać, że osoba przebywająca w szpitalu psychiatrycznym może dokonać czynności objętej aktem notarialnym za zgodą personelu medycznego. Lekarz powinien powiadomić notariusza, jeżeli pacjent przyjmuje leki zaburzające zdolność prawidłowego rozeznania się w podejmowanych działaniach i skutkach tych działań.

Dodatkowo wyjątkową skrupulatność w tym względzie powinien zachować notariusz, upewniając się poprzez serię pytań i odpowiedzi, czy dana osoba chce dokonać czynności notarialnej i jakiej.

Ostatecznie o kwestiach tych przesądzić powinna jednak opinia biegłego psychiatry, działającego na zlecenie sądu. Tak, jak to miało miejsce w tej sprawie.

W odniesieniu do Pana Szymona biegły ocenił, iż w dacie udzielania pełnomocnictwa Pan Szymon dobrze wiedział, co podpisuje i rozumiał skutki swojego działania. Zdaniem biegłego w dokonaniu czynności z należytym rozeznaniem nie przeszkadzały Panu Szymonowi stwierdzone zaburzenia podlegające leczeniu.

Stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości – wyrok Sądu

Sąd Okręgowy w Kaliszu działający jako sąd pierwszej instancji oddalił powództwo w całości.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd oparł o opinię biegłego, którą uznał za kompletną, rzetelną i wiarygodną (mimo prób kwestionowania tej opinii przez powódkę i jej pełnomocnika).

Sąd zwrócił uwagę, że według biegłego Pan Szynom uzasadniał swoją decyzję o sprzedaży mieszkania w sposób rzeczowy i logiczny: nie będzie mu już ono potrzebne, skoro resztę życia spędzi w szpitalu, a nie ma dzieci.

W ocenie Sądu nie zaszły zatem przesłanki uwzględnienia powództwa.

Od wyroku żadna ze stron nie wniosła apelacji. Wyrok jest prawomocny.

Najczęściej zadawane pytania:

Czy można unieważnić umowę sprzedaży nieruchomości?

Tak, także umowę zawartą w formie aktu notarialnego można skutecznie unieważnić w postępowaniu sądowym. W takiej sytuacji jest to możliwe, gdy do jej zawarcia doszło w wyniku wady oświadczenia woli, czyli:

• oświadczenie złożyła osoba znajdująca się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli,
• oświadczenie złożyła jedna strona za zgodą drugiej strony dla pozoru,
• jedna ze stron złożyła oświadczenie pod wpływem istotnego błędu wywołanego przez drugą stronę; choćby bez winy drugiej strony,
• chyba że błąd wywołała druga strona podstępnie – wówczas błąd nie musi być istotny,
• oświadczenie złożyła osoba pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej.

Jakie są konsekwencje nieważności umowy?

Uznanie przez sąd umowy za nieważną powoduje, że transakcja jest wymazywana z obrotu prawnego. Strony umowy muszą sobie nawzajem zwrócić wszystko to, co otrzymały od kontrahenta.

W przypadku umów sprzedaży nieruchomości:

• kupujący zwraca wydaną mu nieruchomość,
• sprzedający zwraca otrzymaną cenę sprzedaży.

Z racji tego, że ideą jest doprowadznie do sytuacji sprzed zawarcia umowy, mogą się też pojawić inne roszczenia.

Czy nieważność umowy sąd bada z urzędu?

W internecie można spotkać bardzo stanowcze odpowiedzi, że tak. Tymczasem mogą być one mylące. Sąd owszem – bada ważność umowy z urzędu – ale uwaga! – gdy w sądzie jest sprawa dotycząca tej umowy.

Pozwól, że wyjaśnię Ci to na przykładzie. Sprzedajesz nieruchomość. Zawierasz umowę, wydajesz nieruchomość, a kupujący Ci nie płaci ceny sprzedaży. Wnosisz do sądu pozew o zapłatę. Sąd bada nie tylko to, czy kupujący zapłacił, lecz również kwestię ważności/nieważności umowy.

Sąd nie będzie badał ważności umowy z własnej inicjatywy, jeżeli nie ma sporu sądowego na tle tejże umowy.

Chcą doprowadzić do stwierdzenia nieważności umowy, należy złożyć w sądzie pozew.

W czym mogę Ci pomóc

Spośród wszystkich spraw sądowych dotyczących nieruchomości, w swojej praktyce najczęściej zajmuję się zasiedzeniami. Nie uciekam jednak o spraw mniej typowych, jeszcze trudniejszych i wymagających ultraindywidualnego podejścia.

Dlatego jeżeli masz nietypowy problem z obszaru prawa nieruchomości, zachęcam Cię do umówienia się na konsultację, podczas której wszystko dokładnie Ci wyjaśnię. W razie potrzeby przyjmę też od Ciebie kopie dokumentów do analizy.

---

---