Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaściciela

Zniesienie współwłasności przy braku zgody pozostałych współwłaścicieli jest niezmiennie tematem budzącym wiele, często skrajnych emocji.

Wierzę jednak, że zebranie w jednym miejscu rzetelnej, praktycznej wiedzy dotyczącej współwłasności i sposobów wyjścia z niej ułatwi Ci podjęcie działań w Twoim najlepszym interesie.

Czym jest współwłasność?

Nasz ustawodawca zdecydował, że współwłasność istnieje wówczas, gdy prawo własności do jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie dwóm lub więcej osobom.

Domyślam się, że może to brzmieć dla Ciebie zagadkowo. Jak prawo do nieruchomości ma mi przysłygugiwać niepodzielnie z innym człowiekiem, skoro we wszystkich dokumentach mam wpisane, że jestem właścicielm 1/2? 🤷‍♂️

Wbrew pozorem nie ma tu żadnej sprzeczności.

Twój udział, w tym wypadku 1/2, oznacza, że jesteś współwłaściclem każdego cm2 nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2.

Zdaję sobie sprawę z tego, że to mało intuicyjne. Myśląc o udziale 1/2 w nieruchomości od razu wyobrażamy sobie połowę całej działki lub budynku.

Tymczasem, aby rzeczywiście stać się w takiej sytuacji właścicielem połowy posesji musisz dokonać zniesienia współwłasności. Z dalszej czesci artykułu opowiem Ci, jak to zrobić.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Współwłasność bywa stanem bardzo uciążliwym, o czym mogli się przekonać chociażby bohaterowie innego mojego atykułu: „Współwłasność nieruchomości: jak sobie radzić z konfliktami„.

Jednak nawet wówczas, gdy zarząd nieruchomością wspólną nie jest tak kłopotliwy, możesz być zainteresowny wyjściem ze współwłasności. W tym celu masz do wyboru kilka dróg.

Polubowne zniesienie współwłąsności

Jeżeli razem z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości jesteście zgodni co do tego, żeby:

• wyjść ze współwłasności (czyli ją znieść),
• oraz sposobu, w jaki chcecie to zrobić,

możecie załatwić sprawę zawierając umowę w formie aktu notarialnego. Jest to zdecydowanie najszybszy sposób zniesienia współwłasności.

W takiej sytuacji dopuszczalne jest też zniesienie współwłasności w postępowaniu sądowym. Jest to wówczas tzw. zniesienie współwłasności na zgodny wniosek stron, przy niższej opłacie sądowej. Jest to zazwyczaj rozwiązanie najtańsze, chociaż na rozstrzygnięcie sądu trzeba poczekać dłużej niż na termin u notariusza. 🙂Jednak nie każdemu to przeszkadza.

Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaściciela

Często Klienci pytają mnie, czy mogą domagać się zniesienia współwłasności, gdy inny współwłaściciel się temu sprzeciwia.

Oczywiście, że tak.

Każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności w postępowaniu sądowym. Jeżeli więc złożysz do sądu stosowny wniosek, sąd będzie zmuszony rozstrzygnąć o zniesieniu współwłasności. Brak zgody pozostałych współwłaścicieli nie będzie miał znaczenia.

Stanowisko innych współwłaścicieli może jednak mieć wpływ na to, w jaki sposób sąd rozstrzygnie o sposobie zniesienia współwłasności. Możliwości są trzy i opowiadam o nich poniżej.

Sądowe zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaścicieli

Sposoby zniesienia współwłasności są zasadniczo takie same, niezależnie od tego, czy zawierasz z pozostałymi współwłasciciealmi umowę, czy też jesteś zmuszony do wytoczenia sprawy sądowej wbrew woli innych współwłaścicieli.

Umowa daje wszakże pewną elastyczność, jedanka ramy, w których się poruszamy, w obu wypadkach są takie same.

Dlatego moje poniższe uwagi i spostrzeżenia dotyczące sądowego zniesienia współwłasności w braku zgody pozostały współwłaścicieli możesz śmiało traktować także jako wyznacznik treści umowy o zniesienie współwłasności.

Podział nieruchomości

Chodzi tu o stworzenie dokładnie takiej sytuacji, o jakiej pisałam na wstępie – podział rzeczy w naturze (fizyczny). Innymi słowy, o doprowadzenie do tego, żeby twoja 1/2 w całej nieruchomości stała się osobną, tylko Twoją nieruchomością o powierzchni takiej, jak połowa dotychczasowej działki (w tym wypadku dla ułatwienia niezabudowanej).

Fizyczny podział nieruchomości wymaga udziału geodety, który w szczególności:

• oceni, czy jest dopuszczalny zgodnie ze szczegółowymi regulacjami prawnymi dotyczącymi podziałów geodezyjnych; w tym zakresie istotne rożnice dotyczą gruntów rolnych,
• zaproponuje linie podziału nieruchomości,
• dokona blinasu powierzchni działek, które powstaną po podziale (dzięki temu będzie można stwierdzić, czy konieczne są dopłaty).

Podział fizyczny nieruchomości może polegać nie tylko na podziale gruntu niezabudowanego. W ten sposób można także znieść współwłasność działki zabudowanej.

Jeżeli jest to technicznie możliwe i prawnie dopuszczalne można się nawet pokusić o podział budynku i wydzielenie w nim odrębnych lokali.

Podział rzeczy w naturze jest preferowany przez ustawodawcę i powinien być podstawowym sposobem zniesienia współwłasności. Dopiero ustalenie, iż taki podział jest niemożliwy otwiera drogę do poszukiwania przez sąd innej drogi wyjścia ze współwłasności.

Przyznanie nieruchomości na własność jednego współwłaściciela z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli

Jeżeli nie jest możliwy podział nieruchomości, a jeden ze współwłaścicieli o to wnosi, sąd może zdecydować o przyznaniu całej nieruchomości na wyłączną własność temu współwłaścicielowi. Jednocześnie sąd nakazuje mu spłacić pozostałych współwłaścicieli.

O wysokości spłat decyduje wartość nieruchomości ustalona w toku postępowania przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Taki sposób wyjścia ze współwłasności jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy przynajmniej jeden z uczestników postępowania się tego domaga. Sąd bowiem nie może przymusić współwłaściciela do przejęcia całej nieruchomości z obowiązkowymi spłatami i to niezależnie od sytuacji majątkowej współwłaścicieli.

Jeżeli więc zdarzy się tak, że żaden ze współwłaścicieli nie będzie zainteresowany takim rozwiązaniem, sądowi pozostaje ostani sposób zniesienia współwłasności.

Sprzedaż licytacyjna nieruchomości

W braku możliwości zniesienia współwłasności w inny sposób sąd zarząda sprzedaż licytacyjną nieruchomości oraz decyduje o sposobie podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Sprzedaż licytacyjną prowadzi komornik za wynagrodzeniem (opłata komornicza) i zwrotem wydatków.

Wysokość ceny wywoławczej nieruchomości w sprzedaży licytacyjnej wynika z wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majatkowego.

Jest to zatem chyba najbardziej kosztowny dla współwłaścicieli sposób zniesienia współwłasności. Takie same rezultaty z lepszym wynikiem finansowym daje porozumienie współwłaścicieli dotyczące sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Niestety konflikt powstały w wyniku trwania współwłasności nieraz uniemożliwia takie racjonalne podejście do sprawy wszystkich współwłascicieli.

Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe?

Zniesienie współwłasności zawsze jest możliwe, choć w niektórych wypadkach mocno utrudnione.

Ustawodawca tak uształtował instytucję zniesienia współwłasności, aby niezależnie od stopnia nasilenia konfliktu współwłasność ustała.

Stąd jako ostateczny sposób wyjścia ze współwłasności istnieje sprzedaż licytacyjna nieruchomości.

W pewnych warunkach niemożliwy może być fizyczny podział nieruchomości, co wynika ze szczegółowych regulacji dotyczących zasad podziału geodezyjnego nieruchomości i nieruchomości rolnych.

Czy można nie zgodzić się na zniesienie współwłasności?

Nie raz zdarza się, iż życzeniem współwłaściciela jest trwanie współwłasności i jak najbardziej można taką sytuację zrozumieć. Każdy z nas ma inną perspektywę i inne interesy. Swoje stanowisko w tym względzie można sądowi prezentować w każdej formie – w piśmie procesowym oraz ustnie na rozprawie.

Niemniej warto mieć na uwadze, iż sąd jest związany wnioskiem o zniesienie współwłasności. Wniosek ten wiąże sąd co do konieczności definitywnego rozwiązania współwłasności. Wniosek nie wiąże natomiast sądu w odniesieniu do sposobu zniesienia współwłasności – te kwestie podlegają ocenie sądu.

Sąd zatem musi znieść współwłasność, niezleżnie od tego, czy wszyscy współwłaściciele się na to zgadzają.

Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?

Tak, jeżeli Twój udział wyraża się w ułamku zwykłym (np. 1/2) i nie jest wynikiem współwłasności małżeńskiej, czy umowy spółki cywilnej.

Poza szczególnymi wypadkami współwłasności łącznej (wspólność majątkowa małżeńska, umowa spółki cywilnej), każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzać swoim udziałem, czyli może go sprzedać, darować, zamienić.

Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaściciela – podsumowanie

Chciałabym, abyś po przeczytaniu tego artykułu pamiętała, pamiętał, że brak zgody innego współwłaściciela nie pozbawia Cię możliwości skutecznego domagania się wyjścia ze współwłasności.

W postępowaniu sądowym sąd zniesie współwłasność zawsze, jeżeli tylko chociaż jeden ze współwłaścicieli tego zażąda.

We wniosku o zniesienie współwłasności możesz wskazać sposób zniesienia współwłasności, jaki najbardziej Ci odpowiada:

• podział nieruchomości w naturze (fizyczny),
• nabycie nieruchomości na wyłączną własność ze spłatą pozostałych współwłaścicieli,
• sprzedaż licytacyjną nieruchomości.

Skoro jednak sprawę rozstrzyga sąd, to ostatecznie o sposobie zniesienie współwłąsności decyzduje sąd na podstawie okoliczności sprawy. Może więc okazać się, że do zniesienia współwłasności dojdzie w sposób nieco mniej dla Ciebie korzystny. Niemniej ostatecznie i tak osiągniesz swój cel – uwolnisz się od uciążliwych skutków współwłasności.

Najczęściej zadawane pytania:

Czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Tak, jak najbardziej jest to możliwe w postępowaniu sądowym.

Jakie są sądowe metody zniesienia współwłasności w braku zgody współwłaściciela?

W braku zgody współwłaściciela sąd zniesie współwłasność przez: podział rzeczy w naturze (podział fizyczny) z ewentualnymi dopłatami, przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat, sprzedaż liczytacyjną rzeczy i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości, jeżeli ja tego nie chcę?

Tak, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, także przy sprzeciwnie współwłaściciela nieruchomości.

Sprzedaż licytacyjna powinna być jednak ostatecznością – gdy inne sposoby zniesienia współwłasności okażą się niemożliwe do zrealizowania.

W czym mogę Ci pomóc

Jesteś współwłaścicielem nieruchomości? Nie odpowiada Ci taki stan i chcesz coś z tym zrobić? Zastanawiasz się jakie masz możliwości i który wariant zniesienia współwłasności będzie dla Ciebie najkorzystniejszy?

Chętnie pomogę Ci rozwiać wszelkie wątpliwości podczas indywidualnej konsultacji.

Jesteś już zdecydowany, aby doprowadzić do zniesienia współwłasności?

Mogę poprowadzić sprawę w Twoim imieniu jako profesjonalny pełnomocnik. Twoja sprawa stanie się wtedy moim problemem, a Ty będziesz mógł spać spokojnie.

---

Autor: Katarzyna Zdun-Chyżyńska, radca prawny

---

---