Na co zwracać uwagę w umowie deweloperskiej?

Celem umowy deweloperskiej jest zabezpieczenie Twoich interesów przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera. Dlatego powinieneś wiedzieć, na co zwracać uwagę w umowie deweloperskiej przed jej podpisaniem.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest umową, jaką zawierasz z deweloperem, gdy chcesz kupić nowe mieszkanie, które jeszcze nie zostało wybudowane. To taka najprostsza definicja umowy deweloperskiej.

Bardziej kompleksowe i zarazem złożone ujęcie tej umowy zawiera definicja ustawowa zawarta w art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

umowa deweloperska oznacza umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Aktualny tekst ustawy znajdziesz tutaj.

Umowę deweloperską możesz skutecznie zawrzeć wyłącznie u notariusza. Ustawodawca uzależnił bowiem jej ważność od zachowania formy aktu notarialnego.

Na co zwracać uwagę w umowie deweloperskiej?

Poniżej nie przedstawiam pełnej listy postanowień, jakie muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej. Myślę, że oczywiste jest dla Ciebie, że umowa taka musi np. zawierać Twoje dane osobowe, skoro jesteś jej stroną.

Dlatego w tym miejscu koncentruję się na postanowieniach umowy deweloperskiej, na które moim zdaniem powinieneś zwrócić szczególną uwagę. To w tych obszarach umowy kryją się klucze do lepszego zabezpieczenia Twojego interesu w tej transakcji.

Informacje o deweloperze

Przed zawarciem umowy deweloperskiej postaraj się dowiedzieć jak najwięcej o deweloperze.

Podstawowe informacje znajdziesz w Krajowym Rejestrze Sądowym. Jeżeli deweloperem jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jej dane o prowadzonym przedsiębiorstwie odnajdziesz w CEIDG.

Informacje o nieruchomości

Zbierz komplet informacji o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie w tym szczególnie o stanie prawnym nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości łatwo sprawdzisz w księdze wieczystej nieruchomości dostępnej tutaj – w wyszukiwarce Ministra Sprawiedliwości.

Cena

Cena nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej jest jednym z najważniejszych postanowień umowy.

Sprawdź, czy została wpisana do umowy dokładnie taka cena, jaką ustaliłeś z deweloperem.

Upewnij się, że termin i sposób zapłaty ceny również są zgodne z wcześniejszymi ustaleniami. Zwróć uwagę na rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który zobowiązujesz się dokonywać wpłat.

Pamiętaj, że Twoje środki najbezpieczniejsze są na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Termin realizacji inwestycji i odbiór lokalu

Ważne dla Ciebie postanowienia umowy deweloperskiej dotyczą terminów:

• ukończenia budowy,
• odbioru lokalu,
• przeniesienia na Ciebie prawa własności do lokalu.

Opóźnienia po stronie dewelopera powinny zostać obwarowane karami umownymi na Twoją rzecz.

Warunki odstąpienia od umowy

W umowie deweloperskiej zwróć uwagę na możliwość odstąpienia od umowy.

Prześledź dokładnie, jakie umowa przewiduje warunki odstąpienia od umowy oraz co powinieneś zrobić, aby skutecznie z tego prawa skorzystać.

Zwróć uwagę na uregulowanie w umowie kwestii zwrotu pieniędzy, które do tej pory wpłaciłeś na rachunek powierniczy.

Kary umowne i odsetki

Umowa deweloperska może przewidywać kary umowne i odsetki, gdy jedna ze stron nie dotrzyma jakiegoś terminu.

Tobie mogą zagrażać odsetki, gdy nie dokonujesz w terminach wpłat na poczet ceny.

Deweloper może być zobowiązany płacić Ci kary umowne za opóźnienia w realizacji inwestycji, czy odbiorze lokalu.

Odbiór lokalu

W umowie deweloperskiej ważnym dla Ciebie postanowieniem jest wskazanie terminu i sposobu, w jaki deweloper zawiadomi Cię o odbiorze lokalu.

Jest to korespondencja, której powinieneś bardzo pilnować.

Standard lokalu

Zwróć uwagę na to, jak umowa określa powierzchnie lokalu, powierzchnię użytkową lokalu, układ pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

W tym zakresie ważny jest sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna jest rodzajem umowy deweloperskiej. Jak sama nazwa wskazuje służy rezerwacji mieszkania do czasu podjęcia decyzji o zawarciu umowy deweloperskiej.

Więcej o umowie rezerwacyjnej przeczytasz na blogu w artykule: „Umowa rezerwacyjna: co powinieneś o niej wiedzieć, zanim ją podpiszesz”.

Najczęściej zadawane pytania:

Co trzeba wiedzieć przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto sprawdzić:

• wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym dotyczące spółki będącej deweloperem,
• zapoznać się z prospektem informacyjnym, wzorem umowy deweloperskiej, dokumentacją inwestycji,
• przejrzeć księgę wieczystą nieruchomości.

Kto płaci za notariusza przy umowie deweloperskiej?

Nabywca (czyli Ty, kupujący) i deweloper po połowie pokrywacie wynagrodzenie notariusza. Zasada ta dotyczy kosztów wszystkich czynności związanych z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego.

Również po połowie obciążają Ciebie i dewelopera koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Są one konieczne, aby wpisać Twoje prawa z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej nieruchomości.

Jaki jest najczęstszy błąd popełniany przez notariuszy?

Zwykle jest tak, że jedna kancelaria notarialna obsługuje umowy deweloperskiego dla całej inwestycji. Oznacza to w praktyce, że każda umowa przygotowywana jest na wzorze. Nie jest to nic złego. Niemniej z tego powodu najwięcej błędów w takich umowach dotyczy błędów w:

• danych osobowych nabywcy (czyli Twoich),
• oznaczeniu lokalu, który kupujesz,
• cenie i sposobie zapłaty ceny.

Niezależnie od powyższego warto przed podpisaniem dokładnie przeczytać całą umowę. Tak, wiem, jak długie są takie umowy, ale kwota transakcji to jednak nie zakup bułek w sklepie 😉 A błąd może wkraść się wszędzie.

---

---