fbpx

Zarząd nieruchomością wspólną

Jeżeli prawo własności do nieruchomości przysługuje więcej niż jednej osobie (lub innemu podmiotowi), każda z tych osób ma wyłączne prawo do sprzedaży lub obciążenia swojego udziału w tym prawie. Natomiast czynności odnoszące się do całej nieruchomości muszą być podejmowane wspólnie przez większość lub wszystkich współwłaścicieli. Sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać określony przez współwłaścicieli w umowie zawierającej stosowne postanowienia na przyszłość lub rozstrzygającej już istniejący problem. W braku zawarcia jednej z wymienionych umów, zastosowanie mają odpowiednie przepisy prawa, które zostały omówione poniżej.  

Przede wszystkim zauważyć należy, iż zarząd nieruchomością wspólną mają prawo i obowiązek wykonywać wszyscy współwłaściciele. W rezultacie czego, dokonywanie czynności związanych z tym zarządem przez jednego ze współwłaścicieli bez zgody pozostałych nie może zostać uznane za prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia.

W zależności od rodzaju podejmowanych działań do czynności zarządu nieruchomością wspólną konieczna będzie zgoda wszystkich lub tylko większości współwłaścicieli, przy czym o uzyskaniu większości przesądza wielkość udziałów w prawie własności (nie zaś liczba osób popierających podjęcie działania).

Zgody współwłaścicieli mających większość udziałów w prawie własności do nieruchomości wymagają bieżące, zwykłe sprawy związane z gospodarowaniem nieruchomością, np. dochodzenie zapłaty czynszu najmu (czynności zwykłego zarządu). Czynności zarządu przekraczające ten zakres, do których należą sprzedaż i obciążenie całej nieruchomości (np. ustanowienie hipoteki lub służebności), muszą być dokonane za zgodą wszystkich współwłaścicieli.  

W razie niedojścia współwłaścicieli do porozumienia, zależnie do rodzaju zamierzonej czynności, każdy bądź większość ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielenie upoważnienia do jej dokonania albo rozstrzygnięcie, czy czynność ma zostać dokonana.

Współwłaściciele mający mniejszość udziałów w prawie własności do nieruchomości mają prawo wystąpić do sądu z żądaniem zaniechania czynności zamierzonej przez większość współwłaścicieli.

Ponadto, na drodze sądowej każdy ze współwłaścicieli może żądać:
zniesienia współwłasności, w tym przez podział nieruchomości, chyba że podział byłby sprzeczny z prawem albo skutkowałby znacznym zmniejszeniem jej wartości,
wyznaczenia zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w sprawach zwykłego zarządu, większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.  

Odmiennie kwestie te są uregulowane w odniesieniu do: wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i towarzystw budownictwa społecznego, o czym będę pisać innym razem.


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij go:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *