Współwłasność zachodzi wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Kodeks cywilny wyróżnia przy tym współwłasność łączną i współwłasność w częściach ułamkowych. Współwłasność łączną regulują przepisy, z których ona wynika, np. współwłasność ustawowa małżeńska wynika z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, tam też jest w całości unormowana. Współwłasność w częściach ułamkowych regulują art. 195 i następne kodeksu cywilnego – ten rodzaj współwłasności stanowi przedmiot niniejszego opracowania.
Zakres praw i obowiązków danego współwłaściciela wobec rzeczy wyraża się udziałem, który ma postać ułamka. Udział jest więc częścią wspólnego prawa, co prowadzi do wniosku, że podziałowi podlega nie rzecz, lecz prawo do niej. Stąd podział wspólnego prawa do nieruchomości jest możliwy dopiero po zniesieniu współwłasności.
Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest zawarcie przez współwłaścicieli stosownej umowy. Ponieważ zagadnienie to nie zostało uregulowane ustawowo, powstaje pytanie, jak prawidłowo skonstruować taką umowę?
Do umowy znoszącej współwłasność nieruchomości mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego odnoszące się do czynności prawnych i przeniesienia własności nieruchomości. Przed wszystkim należy pamiętać, że umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 kodeksu cywilnego) i nie może zawierać warunku ani terminu(art. art. 157 par. 1 kodeksu cywilnego). Umowa zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu dla swojej skuteczności wymagać będzie dodatkowego porozumienia stron obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczną realizację postanowień umowy o zniesienie współwłasności.
Możliwości w zakresie szczegółowych postanowień umownych wskazuje art. 212 kodeksu cywilnego odnoszący się do sądowego podziału rzeczy wspólnej. Wynika z niego, że wartość poszczególnych udziałów w rzeczy może być wyrównywana przez dopłaty pieniężne, a poszczególne części nieruchomości mogą być obciążane służebnościami.
Podsumowując, umowa znosząca współwłasność powinna w szczególności regulować:
1. sposób zniesienia współwłasności,
2. oświadczenia o przeniesieniu udziałów (jeżeli taka jest wola stron),
3. postanowienia dotyczące spłat i dopłat, w tym terminy zapłaty (w razie konieczności takich rozliczeń),
4. termin wydania części lub całej nieruchomości.
Dochodzenie roszczeń z umowy o zniesienie współwłasności odbywa się na zasadach ogólnych w postępowaniu procesowym.
Podoba Ci się artykuł? Udostępnij go:
Witam,
mam pytanie, czy umowa o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego poprzez spłatę jednego ze współwłaścicieli może ulec przedawnieniu? Co w przypadku, gdy osoba, która zobowiązała się w umowie do spłaty do niej nie przystąpiła w ciągu 10 lat od zawarcia umowy? Czy można wówczas uznać taką umowę za niebyłą skoro wierzyciel nie dochodził spłat we wspomnianym terminie, a dłużnik nie jest już zainteresowany zniesieniem współwłasności w taki sposób?