fbpx

bookmark_borderZmiany w dochodzeniu roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe

Z dniem 29 sierpnia 2015 r. zmianie uległa ustawa o własności lokali. Jednym ze skutków tej nowelizacji jest brak odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli lokalu z tytułu opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej, jeżeli jest to współwłasność w częściach ułamkowych.

Odpowiedzialność solidarna dłużników (w tym wypadku współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych), skoro nie wynika już z przepisów prawa, może powstać w drodze czynności prawnej, to jest umowy współwłaścicieli lokali.

Istotą odpowiedzialności solidarnej dłużników jest to, że wierzyciel (w tym wypadku wspólnota mieszkaniowa) ma wybór, do kogo kierować swoje roszczenia związane w szczególności z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że wspólnota może dochodzić zapłaty całej kwoty od każdego lub niektórych z dłużników razem lub osobno według własnego uznania, co zwiększa jej szansę zaspokojenia.

Wyłączenie więc ustawowej podstawy odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli lokalu w częściach ułamkowych – w braku odmiennej umowy współwłaścicieli lokalu – powoduje ten skutek, że wspólnota mieszkaniowa może dochodzić zapłaty od każdego ze współwłaścicieli osobno kwot przypadających na jego ułamkowy udział w lokalu.

Podkreślić trzeba, że powyższe nie dotyczy współwłasności łącznej (np. gdy lokal jest objęty wspólnością majątkową małżeńską). Wówczas współwłaściciele lokalu nadal z mocy ustawy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej.    


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij:

bookmark_borderKiedy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości powstanie konflikt uniemożliwiający prawidłowe zarządzanie nieruchomością

Kiedy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości powstanie konflikt uniemożliwiający prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną należy wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy sądowego rzeczy wspólnej. Łatwo powiedzieć, trudniej wykonać i przewidzieć możliwe konsekwencje ustanowienia takiego zarządu. Poniżej zamieszczam zatem praktyczne informacje dotyczące konstrukcji wniosku oraz przedstawiam ogólne zasady sprawowania zarządu pod nadzorem sądu.

Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym miejscowo według miejsca położenia nieruchomości. Na wstępie podajemy swoje imię, nazwisko i adres zamieszkania jako wnioskodawcy oraz imiona, nazwiska i adresy zamieszkania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości jako uczestników postępowania. Następnie formułujemy do sądu wniosek o ustanowienie zarządu sądowego dla nieruchomości z dokładnym opisem nieruchomości zawierającym w szczególności miejsce jej położenia. Kolejną część wniosku stanowi uzasadnienie, z którego powinno wynikać, dlaczego domagamy się od sądu ustanowienia zarządcy. Wniosek kończy się własnoręcznym podpisem osoby, która go składa.

Przed wystąpieniem z powyższym wnioskiem warto pamiętać, że ustanowienie zarządcy sądowego ogranicza prawa właścicielskie. Od chwili jego ustanowienia zarządca sądowy zajmuje się sprawami zwykłego zarządu z wyłączeniem współwłaścicieli. Dotyczy to m.in. pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy, w tym ich dochodzenia przed sądem, zawierania umów najmu lokali i o dostawę mediów, a także ich wypowiadania. Jednocześnie zarządca ustanowiony przez sąd podlega jego kontroli, która realizuje się poprzez obowiązki składania sądowi sprawozdań w wyznaczonych terminach.


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij go:

bookmark_borderZarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi, których jest współwłaścicielem, także wówczas, gdy w budynku znajdują się lokale stanowiące własność innych osób. Jest to jednocześnie uprawnienie i obowiązek spółdzielni mieszkaniowej, wynikający wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową ustaje dopiero z chwilą, kiedy w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, tzn. spółdzielnia mieszkaniowa przestanie być właścicielem wszystkich lokali. Oznacza to, że nabywając mieszkanie lub lokal użytkowy w budynku wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową musimy się liczyć z tym, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany przez tę spółdzielnię.

Nie jest wszakże pewne, czy i kiedy spółdzielnia mieszkaniowa wyodrębni pod względem prawnym i sprzeda wszystkie pozostałe lokale. Sprzedanie bowiem przez spółdzielnię mieszkaniową lokalu jako spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie powoduje ustania zarządu sprawowanego przez spółdzielnię.

W takiej sytuacji zmiana zarządcy nieruchomości wspólnej możliwa jest tylko poprzez zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali – w tym spółdzielnię mieszkaniową – umowy w formie aktu notarialnego. Dojście takiej umowy do skutku jest jednak bardzo mało prawdopodobne.

Dopóki spółdzielnia mieszkaniowa będzie właścicielem jakiś lokali, zakładać należy, iż nie wyrazi zgody na zmianę zarządcy nieruchomości wspólnej. Problemem przy zawieraniu w/w umowy może być także znaczna liczba właścicieli lokali, z których każdy musi wyrazić zgodę na jej treść i stawić się w terminie w kancelarii notarialnej celem jej podpisania.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej, poprzez swoje organy podejmuje wszelkie decyzje odnośnie tej nieruchomości, zarówno decyzje zwykłego zarządu, jak i przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Decyzje organów spółdzielni mieszkaniowej dotyczące zarządu nieruchomością wspólną mogą być kwestionowane jedynie przez członków tej spółdzielni. Osoba będąca właścicielem lokalu, ale nie będąca członkiem spółdzielni nie może więc w jakikolwiek sposób wpływać na decydowanie o zarządzie nieruchomością wspólną, w tym nie może domagać się uchylenia przez sąd uchwały naruszającej jej interesy.

Jeżeli więc właściciel lokalu chce uzyskać możliwość zaskarżania do sądu uchwał spółdzielni mieszkaniowej dotyczących zarządu nieruchomością wspólną musi najpierw uzyskać status członka spółdzielni, co wymaga wszczęcia odpowiedniej procedury wewnątrz spółdzielni.