fbpx

bookmark_borderWypowiedzenie umowy dzierżawy ogrodu działkowego

Jakiś czas temu zakończyłam prowadzenie sprawy dotyczącej wypowiedzenia umowy dzierżawy działki w rodzinnym ogrodzie działkowym.

Moja mocodawczyni zdecydowała się zakwestionować wypowiedzenie jej umowy i wniosła sprawę do sądu.

Niestety nie prowadziłam sprawy w pierwszej instancji. Na tamtym etapie klientka starała się wykazać, że przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy są nieprawdziwe. Przed sądem były więc przeprowadzane różne dowody. Ich ocena przez sąd przełożyła się na negatywny dla klientki wynik sprawy. W sądzie, jak w życiu, z ocenami trudno polemizować, ponieważ z zasady każdy ma własne i potrafi je jakoś (lepiej bądź gorzej) uzasadnić.

Tuż po podjęciu się zadania sporządzenia apelacji od wyroku sądu rejonowego, poszłam do sądowej czytelni zapoznać się z aktami sprawy.

Śledząc akta strona po stronie dotarłam do dokumentu mającego stanowić oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Z powodu związania tajemnicą zawodową nie mogę ujawnić zdjęcia tego, co zobaczyłam, więc postaram się to opisać najdokładniej, jak potrafię w zakresie dotyczącym sedna sprawy.

Była to kartka papieru zadrukowana pismem maszynowym z nagłówkiem „Uchwała nr …. Zarządu Rodzinnego Ogrodu Działkowego im. ….. w ……” z treścią wskazującą na wypowiedzenie umowy mojej klientce ze wskazaniem przyczyn tego wypowiedzenia. Pod treścią były trzy bazgroły, przy czym jeden z tych bazgrołów znajdował się przy pieczęci z imieniem i nazwiskiem oraz funkcją pełnioną przez tę osobę w zarządzie.

Specjalnie używam słowa bazgroły, gdyż to, co tam było, nie przypominało paraf. Jedynie z uwagi na pieczęć przy jednym z tych bazgrołów można było wysnuć wniosek, iż są to zapewne parafy.

Nie wdając się w szczegółowe rozważania odnośnie paraf, parafa nie jest podpisem. Gdyby była, rozróżnienie podpisu i parafy nie miałoby sensu, a słowa te byłyby synonimami.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego (szczególnie na kanwie prawa wekslowego) wykształciło się pojęcie podpisu, przez który należy rozumieć odręczny znak graficzny obejmujący przynajmniej nazwisko osoby podpisującej się. Standardy te z pewnością nie zostały spełnione w przypadku tego, co znajdowało się w aktach sprawy.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ ustawa wyraźnie wymaga, aby wypowiedzenie umowy dzierżawy ogrodu działkowego było dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Forma pisemna czynności prawnej wymaga pod oświadczeniami stron ich podpisów. W konsekwencji barki podpisów powodują niezachowanie właściwej formy prawnej, w tym przypadku obarczonej przez ustawodawcę sankcją nieważności. Skoro z powodu braku właściwej formy oświadczenie o wypowiedzeniu jest nieważne, to nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy, a tym samym stosunek prawny trwa.

Podniesiony problem dotyczył naruszenia przepisów prawa materialnego, więc niezależnie od stanowisk stron sądy obu instancji mają obowiązek jego rozważenia z urzędu. Sąd pierwszej instancji zaniechał dokonania rozważań w tym zakresie.

Co zrobił Sąd Okręgowy w Warszawie rozpoznając apelację opierającą się w/w zarzucie? Oddalił apelację. W uzasadnieniu Sąd podał, że skoro dotychczas kwestia „podpisów” nie był przez powódkę podnoszona, to znaczy, że było dla niej oczywiste, kto te „podpisy” złożył.

Jeśli mam być z Tobą szczera, to po tym uzasadnieniu załamałam się. Nie dlatego, że przegrałam sprawę. To się zdarza, bo taki jest ten zawód. Podejmuję się różnorodnych spraw, często skomplikowanych, których rezultaty nie zawsze są przewidywalne. Tutaj jednak chodzi o coś bardzo, bardzo istotnego: pewność obrotu prawnego.

Ustawodawca przecież celowo przewiduje dla określonych czynności prawnych odpowiednią formę i wskazuje konsekwencje jej niedochowania.

Tymczasem Sąd Okręgowy orzekający jako sąd II instancji, w sprawie niepodlegającej zaskarżeniu skargą kasacyjną, twierdzi, iż dochowanie tej formy może nie mieć znaczenia. Na dodatek w sytuacji, gdy podmiotem niedbającym o tę formę jest podmiot profesjonalny – zarząd ogrodu działkowego.

Podejścia takiego nie jestem w stanie zrozumieć ani zaakceptować. Nie ma też czegoś takiego jak uzupełnienie braku podpisu strony przej jej późniejsze oświadczenie odnośnie tego, kto złożył „podpis”. Nie ma do tego podstawy prawnej (przepisu) w prawie cywilnym… Uzupełnić brak podpisu może tylko strona postępowania sądowego, jeżeli zapomniała podpisać pismo procesowe.

Tytułem podsumowania mogę tylko napisać, że smutno mi z powodu tego, że zdarzają się sądy według których ważne i skuteczne prawnie są czynności prawne (umowy, oświadczenia), które nie spełniają ustawowych kryteriów ważności – w tym wypadku odnośnie formy prawnej.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go:

bookmark_borderO pomysłach na omijanie przepisów o szczególnej ochronie najemcy

Niedawno po raz kolejny spotkałam się z pytaniami, które w intencji Klienta miały go doprowadzić do rozwiązania umożliwiającego obejście przepisów o szczególnej ochronie najemcy przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów.

Tym razem intencją właściciela lokalu było zawarcie z kontrahentem umowy o treści świadczącej, że korzystanie z lokalu będzie krótkotrwałe.

W rozumieniu przywołanej ustawy lokalem służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (tylko lokatorzy takich lokali korzystają ze szczególnej ochrony przed wypowiedzeniem stosunku prawnego i eksmisją) nie jest lokal przeznaczony do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujący się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Rozwiązanie polegające na zawarciu umowy krótkoterminowej, niezależnie od wskazanej przyczyny takiego stanu rzeczy jest teoretycznie dopuszczalne z uwagi na ogólnie obowiązującą zasadę swobody umów. Należy mieć jednak w tym względzie na uwadze dwie grupy problemów:

  • konieczność spełnienia formalnych, ustawowych wymogów związanych z prowadzeniem usług hotelarskich lub innych podobnych oraz
  • konieczność udowodnienia w razie sporu sądowego, że umowa była rzeczywiście wykonywana w taki sposób, jak to wynika z jej treści zawartej na podpisanym przez strony dokumencie. Sąd bowiem ocenia rodzaj umowy (a w konsekwencji ustala przepisy mające zastosowanie w sprawie) przez pryzmat ujawnionych w toku postępowania okoliczności faktycznych wskazujących na to, jak umowa była wykonywana przez każdą ze stron. Pisemny dokument z treścią umowy sąd może natomiast ocenić jako czynność prawną dokonaną jedynie dla pozoru, w celu obejścia ustawy o ochronie praw lokatorów.   

Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go: