fbpx

bookmark_borderObowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie napraw – ciąg dalszy

Ostatnio opisywałam sytuację sporną pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą (będącym moim Klientem) powstałą na tle konieczności dokonania naprawy jednej z rur. Ponieważ od tamtej pory Klient nie kontaktował się ze mną w tej sprawie, nie znałam jej zakończenia. Jednak pod wpływem Waszego zainteresowania finałem tej historii skorzystałam z okazji, jak się wczoraj nadarzyła i sama zapytałam o to Klienta.  

Dowiedziałam się, że strony spotkały się w mieszkaniu stanowiącym przedmiot najmu i zawarły szczegółowe porozumienie odnośnie obowiązków wynajmującego i najemcy w zakresie napraw w tym lokalu. W treści tego porozumienia zostały wymienione poszczególne elementy instalacji i innego wyposażenia lokalu, które mogą ulec zepsuciu albo awarii bez winy najemcy, przy czym zostały one podzielone na trzy grupy:

  • naprawy dokonywane przez wynajmującego (tu także właściciela lokalu) na jego koszt,
  • naprawy dokonywane przez najemcę na jego koszt,
  • naprawy, których koszt obciąża każdą ze stron po połowie.

Jest to z pewnością dość ciekawy sposób rozwiązania sporu, zwłaszcza w odniesieniu do ostatniego punktu – napraw obciążających w równych częściach każdą ze stron, gdyż nie jest zbyt często spotykane. Od razu spieszę też z wyjaśnieniem, iż porozumienie o takiej treści jest jak najbardziej dopuszczalne. Należy mieć jednak na uwadze, iż umowa taka nie będzie skuteczna w zakresie, w jakim będzie nakładać na najemcę więcej obowiązków niż to wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów (patrz art. 6b ustawy).    


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij:

bookmark_borderObowiązki najemcy i wynajmującego w zakresie napraw

Niedawno zostałam przez klienta poproszona o prawną ocenę sytuacji, w której się znalazł jako najemca lokalu mieszkalnego. W zajmowanym przez niego na podstawie umowy najmu mieszkaniu doszło do awarii rury w łazience, co powodowało regularny wyciek wody.

W umowie najmu znajdowało się postanowienie, z treści którego wynikało, że główne naprawy urządzeń i instalacji w najmowanym lokalu obciążają wynajmującego będącego jednocześnie właścicielem lokalu.  

Właściciel lokalu odmawiał dokonania naprawy (względnie pokrycia jej kosztów) uzasadniając to treścią art. 6b ust. 2 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi bowiem, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Powstało zatem pytanie, czy opisany spór należy rozstrzygnąć w oparciu o przepis ustawy, czy też kierując się treścią zawartej przez strony umowy najmu.

Ponieważ najmowany lokal mieszkalny nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (mieszkanie jest wynajmowane przez osobę fizyczną na wolnym rynku) odpowiedzi na postawione powyżej pytanie należy poszukiwać w treści art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem w umowie najmu strony mogą ustalić prawa i obowiązki w zakresie napraw i konserwacji elementów wyposażenia lokalu w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa. W zaistniałej sytuacji należy więc kierować się treścią wiążącej strony umowy najmu.

Kolejnym problemem, jaki się na tym tle ujawnia, jest brak precyzyjnych postanowień w treści umowy. Ocena, czy dana awaria rury wyczerpuje umowną przesłankę konieczności dokonania naprawy głównej może wszakże okazać się niejednoznaczna https://schule-weiler.de/letter-v/index.html , przez co konflikt stron nie zostanie zażegnany.    


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij:

bookmark_borderWstąpienie w najem po śmierci najemcy

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego. Najemcami danego lokalu w takich okolicznościach stają się następujące osoby:

  • małżonek najemcy, jeżeli nie jest współnajemcą lokalu,
  • dzieci najemcy i jego współmałżonka,
  • inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
  • osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

W każdym wypadku warunkiem wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy jest stałe zamieszkiwanie z tym najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci.

Osoba wstępująca w stosunek najmu po śmierci dotychczasowego najemcy może najem wypowiedzieć, także wówczas, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony.

Jeżeli wstąpienie w stosunek najmu w/w osób jest kwestionowane przez wynajmującego, istnieje możliwość skutecznej obrony swoich praw w toku postępowania sądowego, w szczególności poprzez wystąpienie z pozwem o ustalenie istnienia stosunku najmu.

W orzecznictwie ukształtowało się jednak stanowisko, zgodnie z którym niedopuszczalne jest wstąpienie w stosunek najmu lokalu socjalnego po zmarłym najemcy takiego lokalu. Osobiście nie podzielam tego poglądu, mając jednak na uwadze, iż został on utrwalony uchwałą Sądu Najwyższego, należy mieć go na uwadze analizując stan prawny w przedstawionym zakresie.    


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij: