fbpx

bookmark_borderCzy można bezpiecznie kupić mieszkanie w zadłużonej spółdzielni?

Niedawno podczas porady prawnej udzielałam odpowiedzi na tak postawione pytanie.

Ponieważ okazuje się, że podobne wątpliwości pojawiają się dość często u osób zainteresowanych nabyciem mieszkania (a ściślej: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), zdecydowałam się podjąć ten temat także na blogu.

Precyzując jeszcze postawione w temacie pytanie dodam, że chodzi o takie zadłużenie spółdzielni mieszkaniowej, które może spowodować wszczęcie postępowania likwidacyjnego, upadłościowego, czy egzekucyjnego.

Na przedstawione pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej: można bez ryzyka nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, gdy spółdzielni grozi likwidacja, upadłość albo sprzedaż majątku w toku postępowania egzekucyjnego.

Konkluzja taka wynika z regulujących tę kwestię przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z ich treścią, jeżeli w toku jednego z w/w postępowań nabywcą budynku albo udziału w budynku będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, dotychczasowemu członkowi upadłej spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej nowej spółdzielni (nabywcy budynku, w którym znajduje się lokal). Wobec tej nowej spółdzielni przysługuje również roszczenie o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność tego lokalu. Natomiast, gdy nabywcą budynku w takim wypadku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, lecz inny podmiot, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu. Przekształcenie następuje z mocy prawa – nie jest do tego wymagane podjęcie jakiejkolwiek czynności.


Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go:

bookmark_borderZarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi, których jest współwłaścicielem, także wówczas, gdy w budynku znajdują się lokale stanowiące własność innych osób. Jest to jednocześnie uprawnienie i obowiązek spółdzielni mieszkaniowej, wynikający wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową ustaje dopiero z chwilą, kiedy w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, tzn. spółdzielnia mieszkaniowa przestanie być właścicielem wszystkich lokali. Oznacza to, że nabywając mieszkanie lub lokal użytkowy w budynku wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową musimy się liczyć z tym, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany przez tę spółdzielnię.

Nie jest wszakże pewne, czy i kiedy spółdzielnia mieszkaniowa wyodrębni pod względem prawnym i sprzeda wszystkie pozostałe lokale. Sprzedanie bowiem przez spółdzielnię mieszkaniową lokalu jako spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie powoduje ustania zarządu sprawowanego przez spółdzielnię.

W takiej sytuacji zmiana zarządcy nieruchomości wspólnej możliwa jest tylko poprzez zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali – w tym spółdzielnię mieszkaniową – umowy w formie aktu notarialnego. Dojście takiej umowy do skutku jest jednak bardzo mało prawdopodobne.

Dopóki spółdzielnia mieszkaniowa będzie właścicielem jakiś lokali, zakładać należy, iż nie wyrazi zgody na zmianę zarządcy nieruchomości wspólnej. Problemem przy zawieraniu w/w umowy może być także znaczna liczba właścicieli lokali, z których każdy musi wyrazić zgodę na jej treść i stawić się w terminie w kancelarii notarialnej celem jej podpisania.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej, poprzez swoje organy podejmuje wszelkie decyzje odnośnie tej nieruchomości, zarówno decyzje zwykłego zarządu, jak i przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Decyzje organów spółdzielni mieszkaniowej dotyczące zarządu nieruchomością wspólną mogą być kwestionowane jedynie przez członków tej spółdzielni. Osoba będąca właścicielem lokalu, ale nie będąca członkiem spółdzielni nie może więc w jakikolwiek sposób wpływać na decydowanie o zarządzie nieruchomością wspólną, w tym nie może domagać się uchylenia przez sąd uchwały naruszającej jej interesy.

Jeżeli więc właściciel lokalu chce uzyskać możliwość zaskarżania do sądu uchwał spółdzielni mieszkaniowej dotyczących zarządu nieruchomością wspólną musi najpierw uzyskać status członka spółdzielni, co wymaga wszczęcia odpowiedniej procedury wewnątrz spółdzielni.