fbpx

bookmark_borderO pomysłach na omijanie przepisów o szczególnej ochronie najemcy

Niedawno po raz kolejny spotkałam się z pytaniami, które w intencji Klienta miały go doprowadzić do rozwiązania umożliwiającego obejście przepisów o szczególnej ochronie najemcy przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów.

Tym razem intencją właściciela lokalu było zawarcie z kontrahentem umowy o treści świadczącej, że korzystanie z lokalu będzie krótkotrwałe.

W rozumieniu przywołanej ustawy lokalem służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (tylko lokatorzy takich lokali korzystają ze szczególnej ochrony przed wypowiedzeniem stosunku prawnego i eksmisją) nie jest lokal przeznaczony do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujący się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Rozwiązanie polegające na zawarciu umowy krótkoterminowej, niezależnie od wskazanej przyczyny takiego stanu rzeczy jest teoretycznie dopuszczalne z uwagi na ogólnie obowiązującą zasadę swobody umów. Należy mieć jednak w tym względzie na uwadze dwie grupy problemów:

  • konieczność spełnienia formalnych, ustawowych wymogów związanych z prowadzeniem usług hotelarskich lub innych podobnych oraz
  • konieczność udowodnienia w razie sporu sądowego, że umowa była rzeczywiście wykonywana w taki sposób, jak to wynika z jej treści zawartej na podpisanym przez strony dokumencie. Sąd bowiem ocenia rodzaj umowy (a w konsekwencji ustala przepisy mające zastosowanie w sprawie) przez pryzmat ujawnionych w toku postępowania okoliczności faktycznych wskazujących na to, jak umowa była wykonywana przez każdą ze stron. Pisemny dokument z treścią umowy sąd może natomiast ocenić jako czynność prawną dokonaną jedynie dla pozoru, w celu obejścia ustawy o ochronie praw lokatorów.   

Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go:

bookmark_borderObowiązki najemcy i wynajmującego w zakresie napraw

Niedawno zostałam przez klienta poproszona o prawną ocenę sytuacji, w której się znalazł jako najemca lokalu mieszkalnego. W zajmowanym przez niego na podstawie umowy najmu mieszkaniu doszło do awarii rury w łazience, co powodowało regularny wyciek wody.

W umowie najmu znajdowało się postanowienie, z treści którego wynikało, że główne naprawy urządzeń i instalacji w najmowanym lokalu obciążają wynajmującego będącego jednocześnie właścicielem lokalu.  

Właściciel lokalu odmawiał dokonania naprawy (względnie pokrycia jej kosztów) uzasadniając to treścią art. 6b ust. 2 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi bowiem, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Powstało zatem pytanie, czy opisany spór należy rozstrzygnąć w oparciu o przepis ustawy, czy też kierując się treścią zawartej przez strony umowy najmu.

Ponieważ najmowany lokal mieszkalny nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (mieszkanie jest wynajmowane przez osobę fizyczną na wolnym rynku) odpowiedzi na postawione powyżej pytanie należy poszukiwać w treści art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem w umowie najmu strony mogą ustalić prawa i obowiązki w zakresie napraw i konserwacji elementów wyposażenia lokalu w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa. W zaistniałej sytuacji należy więc kierować się treścią wiążącej strony umowy najmu.

Kolejnym problemem, jaki się na tym tle ujawnia, jest brak precyzyjnych postanowień w treści umowy. Ocena, czy dana awaria rury wyczerpuje umowną przesłankę konieczności dokonania naprawy głównej może wszakże okazać się niejednoznaczna, przez co konflikt stron nie zostanie zażegnany.    


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij:

bookmark_borderNajem bez umowy: ustalenie istnienia stosunku najmu przez sąd

Po przeczytaniu tematu tego artykułu zastanawiasz się pewnie, czy rzeczywiście może istnieć stosunek najmu bez umowy? A może już kiedyś coś na ten temat słyszałeś i teraz potrzebujesz sprawdzonej informacji, merytorycznego wyjaśnienia dlaczego czasami tak się dzieje?

W tym wpisie rozwieję Twoje wątpliwości związane z tym zagadnieniem.

Aby lepiej i bardziej obrazowo przedstawić problem istnienia najmu bez umowy opowiem Ci najpierw historię mojego klienta Pana Grzegorza i jego ojca Pana Tomasza.

Najem na podstawie decyzji

W 1980 roku Pan Tomasz – szczęśliwy mąż i ojciec pięciorga dzieci dowiedział się, iż decyzją administracyjną otrzymał możliwość zamieszkania wraz z rodziną w większym mieszkaniu na warszawskim Żoliborzu.  Nie zwlekając przeprowadził się tam z rodziną, licząc na lepszy byt. Było to mieszkanie stanowiące własność Miasta Stołecznego Warszawy.

Szczęście Pana Tomasza minęło, gdy po kilku latach od przeprowadzki umarła jego żona.

Z czasem dzieci Pana Tomasza dorastały i czworo z nich wyprowadziło się z mieszkania, które było ich domem rodzinnym. 

W końcu Pan Tomasz ożenił się ponownie i także wyprowadził się z tego mieszkania. Po swojej wyprowadzce Pan Tomasz napisał pismo do Urzędu Miasta z informacją, że już tam nie mieszka, a korzysta z tego mieszkania tylko jego najmłodszy syn Grzegorz.

Korzystanie z lokalu bez umowy

katarzyna-zdun-najem-komentarz-lokatorzy

Pan Grzegorz mieszkał w tym mieszkaniu od urodzenia. Korzystał z niego jako członek rodziny najemcy – Pana Tomasza. Po tym, jak jego ojciec wyprowadził się z mieszkania, Pan Grzegorza zajmował je sam. Od tamtej pory Pan Grzegorz sam płacił czynsz najmu i sam załatwiał wszystkie sprawy lokatorskie w Urzędzie Miasta. 

Sytuacja lokalowa Pana Grzegorza nie zmieniała się przez lata. Pan Grzegorz był więc przekonany, że jest najemcą tego mieszkania i ma pełne prawo z niego korzystać.

Tak było do czasu aż na początku 2015 roku Miasto Stołeczne Warszawa:

  • wypowiedziało najem Panu Tomaszowi, jako przyczynę wskazując niezamieszkiwanie w lokalu przez okres 12 miesięcy,
  • wezwało Pana Grzegorza do opuszczenia i poróżnienia lokalu (czyli eksmisji), wskazując, iż zajmuje on lokal bez tytułu prawnego, czyli bez umowy.

Otrzymanie tych pism spowodowało, iż Pan Grzegorz zaczął poszukiwać sposobu rozwiązania swojej sytuacji lokalowej. Wtedy skontaktował się ze mną i usłyszał, jakie miał możliwości działania:

  • oczekiwanie, aż zostanie pozwany o eksmisję i podjęcie obrony w tym postępowaniu albo
  • pozwanie samemu Miasta Stołecznego Warszawy o ustalenie istnienia stosunku najmu.

Sprawa sądowa

Pan Grzegorz zdecydował się na drugi wariant. Ocenił, iż woli występować w roli atakującego niż biernie czekać, co zrobi Miasto.  

Sporządziłam więc i wniosłam w imieniu Pana Grzegorza pozew. 

Sąd przeprowadził zgłoszone przeze mnie w pozwie dowody. Na tej podstawie ustalił, że sytuacja wyglądała tak, jak to opisałam w uzasadnieniu pozwu, a co skrótowo przedstawiam tutaj.

Dlatego Sąd zastosował art. 60 k.c. i wydał wyrok, w którym ustalił istnienie stosunku najmu mieszkania na Żoliborzu na czas nieoznaczony. 

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza potwierdził więc, iż Pan Grzegorz był wtedy najemcą i mógł korzystać z mieszkania. W konsekwencji Miasto nie miało już podstaw do żądania od niego opuszczenia tego lokalu. 

Najem bez umowy – wyjaśnienie podstawy prawnej

Od czasu wyroku sytuację prawną Pana Grzegorza bezspornie regulowały przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi Miasto musiałoby najpierw wypowiedzieć Panu Grzegorzowi najem i uzasadnić rzeczywiste powody wypowiedzenia. Dopiero później Miasto mogłoby żądać opuszczenia mieszkania przez Pana Grzegorza.

Rozstrzygnięcie sprawy Sąd oparł o art. 60 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią oświadczenia woli zmierzające do zawarcia umowy mogą być wyrażone także w sposób dorozumiany, jeżeli całość zachowania każdej ze stron ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. W tym wypadku wyrażenie woli w sposób dorozumiany polegało na faktycznym wykonywaniu przez obie strony praw i obowiązków tak, jakby łączyła je umowa najmu. 

W tym miejscu warto podkreślić, iż przepis art. 60 kodeksu cywilnego ma zastosowanie także do najmu lokali użytkowych. Wynika to z tego, że również w tym wypadku umowa najmu nie musi być zawarta w żadnej szczególnej formie, np. pisemnej czy aktu notarialnego. Natomiast wszędzie tam, gdzie wystarczająca do zawarcia umowy jest forma ustna, jej zawarcie może nastąpić w sposób dorozumiany.

Aby art. 60 kodeksu cywilnego miał zastosowanie ważne jest z kolei zaistnienie takich okoliczności, które sąd będzie mógł ocenić jako typowe zachowania stron stosunku najmu.

W opisanym przeze mnie przykładzie czytelne są następujące zachowania obu stron, świadczące o wiążącym je stosunku najmu:

  • Pan Grzegorz postępował w sposób właściwy najemcy, gdyż regulował czynsz i we wszystkich kwestiach wymagających zgody właściciela zwracał się sam bezpośrednio do Miasta,
  • Miasto Stołeczne Warszawa przyjmowało od Pana Grzegorza opłaty tytułem czynszu najmu, akceptowało (przez przynajmniej 3 lata) fakt korzystania z mieszkania przez Pana Grzegorza, prowadziło z nim korespondencję, jak z najemcą.

Wyrok Sądu Rejonowego jest wyrokiem prawomocnym. Sąd Okręgowy oddalił bowiem apelację wniesioną przez Miasto Stołeczne Warszawa, a w sprawie nie było możliwości wniesienia skargi kasacyjnej do Sądu Najwyższego.

Od wydania wyroku przez Sąd Okręgowy Pan Grzegorz znów śpi spokojnie, bez obawy o utratę mieszkania.

Więcej o korzyściach wynikających dla najemcy z ochrony praw lokatorów przewidzianej ustawą przeczytasz na blogu w następujących wpisach:

Teraz możesz śledzić blog na Facebook: https://www.facebook.com/praworzeczowe


Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go: