obrona w sądzie - Mecenas Katarzyna Zdun-Chyżyńska: prawo nieruchomości, spadki i prawo rodzinne

Obrona w sprawie o eksmisję – jak sobie radzić w procesie?

Posted on 15 lutego 20222 lutego 2023 by KATARZYNA ZDUN-CHYZYNSKA

Często na blogu poruszam tematy związane z obroną w sprawie o eksmisję z lokalu mieszkalnego. Podpowiadam, jakie argumenty wykorzystać w sporze z właścicielem lokalu, aby zwiększyć swoje szanse na oczekiwany rezultat. Spór taki zazwyczaj kończy się jednak w sądzie. To oznacza, że o sile argumentów decydują także kwestie formalne związane z ich przedstawianiem sądowi. Proces sądowy jest bowiem sformalizowany, przez co na wyniku sprawy mogą zaważyć takie czynniki jak choćby czas, w którym dany argument został przedstawiony sądowi. Procedura cywilna dla niewtajemniczonych może okazać się swoistym polem minowym. W tym poście chcę Ci podpowiedzieć, jak przez to pole minowe przejść. Do dzieła!

Odpowiedź na pozew w sprawie o eksmisję

Doręczając Ci odpis pozwu sąd może zobowiązać Cię do złożenia odpowiedzi na pozew we wskazanym w piśmie terminie. Zazwyczaj sądy z tego korzystają i takie zobowiązanie zamieszczają w treści pisma przewodniego, do którego dołączony jest egzemplarz pozwu. Ważne jest zatem uważne czytanie całej korespondencji przychodzącej z sądu.

Zobowiązanie Cię do odpowiedzi na pozew jest zwykle obwarowane tzw. rygorem, czyli utratą możliwości późniejszego zgłaszania twierdzeń, wniosków i dowodów.

Brak złożenia odpowiedzi na pozew bądź złożenie jej po wyznaczonym terminie może więc spowodować, że żadne Twoje argumenty nie będą brane przez sąd pod uwagę. Sąd zwróci Ci spóźnione pismo. Nie będzie go więc w aktach sprawy.

Pamiętaj zatem, że złożenie odpowiedzi na pozew jest obligatoryjne.

Obowiązkowe postępowanie dowodowe w sprawie o eksmisję

Surowość regulacji dotyczącej obligatoryjności odpowiedzi na pozew łagodzi nieco specjalne rozwiązanie przyjęte w sprawach o eksmisję. Otóż w takich wypadkach sąd ma obowiązek przeprowadzić postępowanie dowodowe. Nie może oprzeć rozstrzygnięcia wyłącznie na twierdzeniach pozwu.

Lepiej jednak nie dać się zwieść. Brak złożenia w terminie odpowiedzi na pozew z zasady zamyka bowiem drogę do przedstawiania własnych argumentów i dowodów na ich poparcie.

Sąd może więc ograniczyć obligatoryjne postępowanie dowodowe do przesłuchania Ciebie, jako strony postępowania. Jednak bez dodatkowych dowodów, których nie przedstawiłeś na czas, możesz mieć kłopot z formalnym wykazaniem prawdziwości swoich zeznań. Ocen w tym zakresie dokona sąd mając przede wszystkim na uwadze to, co zostało przedstawione w pozwie.

Pouczenia w sprawie o eksmisję – dlaczego warto je czytać?

Sąd wraz z egzemplarzem pozwu przesyła Ci pouczenia. Jest to kilka stron przepisów procedury cywilnej, których poza prawnikami zwykle nikt nie zna. Zwykle też nikt tych pouczeń nie czyta. A szkoda, bo warto. Zwłaszcza, jeżeli nie od razu idziesz ze sprawą do specjalisty. Dlaczego?

Z pouczeń dowiesz się, jakie mogą być procesowe skutki Twoich działań bądź zaniechań. Uzbrajasz się więc w wiedzę, która nie musi być wcale wiedzą tajemną.

Jeżeli zastosujesz się do treści pouczenia, zawsze zrobisz dobrze. Gdy okaże się, że przesłane Ci pouczenie było błędne, nie ponosisz negatywnych tego konsekwencji. Jest to bardzo ważna gwarancja w czasach szybko zmieniających się przepisów.

Ciekawa jestem, Twoich doświadczeń związanych z procesem cywilnym. Podziel się nimi w komentarzu.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź powierzenia obrony w swojej sprawie o eksmisję profesjonaliście, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.

Jak obronić się przed eksmisją? Sprawa z życia (i akt) wzięta.

Posted on 18 stycznia 20222 lutego 2023 by KATARZYNA ZDUN-CHYZYNSKA

Prawie 30 lat temu Pani Anna na gwałt poszukiwała dachu nad głową. Udało się. Znajomy z lat szkolnych zgodził się, aby zamieszkała w domu po jego zmarłych dziadkach. Dom był drewniany, stary, z nieszczelnymi oknami i przeciekającym dachem. Uzgodnili, że Pani Anna będzie mieszkać w tym domu ponosząc koszty jego utrzymania oraz dbając o ten dom. Na kartce z zeszytu sporządzili krótką, jednozdaniową umowę. Na podstawie tej umowy Pani Anna zameldowała się w tym domu. Po blisko 30 latach od tamtych wydarzeń Pani Anna otrzymała z sądu pozew o eksmisję. Nakazu eksmisji żąda inna spadkobierczyni dawnych właścicieli domu. Co Pani Anna może zrobić, żeby obronić się przed eksmisją?

Po pierwsze – umowa na piśmie.

Skuteczne żądanie eksmisji wymaga, aby osoba korzystająca z lokalu nie miała do niego tytułu prawnego. Oznacza to zasadniczo jedną z dwóch sytuacji: albo ktoś samowolnie zajął cudzy lokal i w nim mieszka, albo jedna ze stron skutecznie wypowiedziała umowę o korzystanie z lokalu.

Pani Anna zawarła umowę na korzystanie z lokalu. Umowa ta nie została wypowiedziana przez żadną ze stron. Pani Anna ma więc tytuł prawny do lokalu. Wydaje się, że okoliczność ta powinna przesądzać sprawę i stworzyć skuteczną obronę przed eksmisją. Jednak w życiu i sprawach sądowych często pojawiają się komplikacje.

W tym wypadku okazało się, że Pani Anna nie może odnaleźć dokumentu umowy. Tego kawałka papieru, na którym widnieje to jedno, tak ważne dla niej zdanie z podpisem wynajmującego. Co teraz?

Po drugie – umowa ustana.

Teraz wagi nabierają inne dowody – wszystkie, którymi można pokazać sądowi, że rzeczywiście strony zawarły umowę i ją wykonywały na podanych przez Panią Annę zasadach. Umowa o korzystanie z lokalu nie musi mieć bowiem formy pisemnej. Zawrzeć ją można skutecznie także ustnie.

Jakie dowody może Pani Anna wskazać w tej sprawie? Przede wszystkim swoje przesłuchanie. Jest przecież osobą, która najlepiej zna całą sytuację. Rozważać można też wskazanie sądowi innych świadków. Jeżeli nie ma świadków bezpośrednich, którzy byli na miejscu w danym czasie i wszystko słyszeli, pozostają świadkowie tzw. ze słyszenia.

Pomocne w ustaleniach mogą być akta sprawy administracyjnej o zameldowanie Pani Anny w tym domu. W aktach nowszych spraw często znajdują się kopie umów o korzystanie z lokalu. W dawniejszych sprawach meldunkowych bywały sporządzane notatki urzędnicze, z których wynikała podstawa do meldunku. Czasami okoliczności takie wynikają z uzasadnienia decyzji o zameldowaniu.

Jednak co zrobić, gdy mimo tych wysiłków nie uda się Pani Annie dotrzeć do dowodów skłonnych przekonać sąd, że umowa istotnie była zawarta?

Po trzecie – umowa zawarta w sposób dorozumiany.

Pozostaje wówczas przedostatnia deska ratunku: dążenie do ustalenia, że umowa została zawarta w sposób dorozumiany; więcej o tym sposobie zawarcia umowy pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd”.

Ustalenie to wymaga dalszej inicjatywy dowodowej Pani Anny. Przyda się dosłownie wszystko, w oparciu o co sąd będzie wstanie ustali, że strony wykonywały umowę o danej treści.

W szczególnej sytuacji Pani Anny będą to dowody uiszczania opłat z tytułu podatku od nieruchomości (czynszu bowiem Pani Anna nie miała obowiązku płacić i nie płaciła), nakłady poniesione przez Panią Annę na nieruchomość (dokumenty, świadkowie, zdjęcia), zeznania świadków, w tym domowników, przynajmniej częściowo potwierdzające zeznania samej Pani Anny.

Podsumowanie

Jeżeli wszystkie wskazane powyżej możliwości obrony przed eksmisją zawiodą, pozostaje Pani Annie ostatnia deska ratunku. Jest nią możliwość ubiegania się o orzeczeni, iż przysługuje jej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Docelowo nie jest to zapewne rozwiązanie satysfakcjonujące, jednak w sytuacji krytycznej Pani Anna pozostanie z dachem nad głową i czasem na szukanie innych rozwiązań. Jednym z nich będzie dochodzenie od właścicieli nieruchomości zwrotu nakładów koniecznych poniesionych przez Panią Annę na dom, ale to już będzie inna historia.

Na potrzeby niniejszej publikacji imię klientki zmyśliłam. Opisana sytuacja jest autentyczna.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej, napisz na adres: k.zdun@wp.pl albo skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego z zakładce „Kontakt„.

Jak się bronić przed eksmisją? – część 2

Posted on 4 marca 20212 lutego 2023 by KATARZYNA ZDUN-CHYZYNSKA

Dzisiaj wracam do ważnego tematu, jakim jest obrona lokatora w sprawie o eksmisję. Zamierzam jednak poruszyć inny niż poprzednio, szczególny rodzaj spraw o opuszczenie i opróżnienie mieszkania.

Chodzi mianowicie o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. W oparciu o ten przepis właściciel może żądać, aby sąd rozwiązał umowę najmu i nakazał eksmisję z lokalu, jeżeli nie ma podstaw do wypowiedzenia takiej umowy w myśl przepisów ustawy.

Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy najmu i eksmisję

Jedną z przesłanek uprawniających właściciela do zgłoszenia w/w żądania są „ważne przyczyny”. Jest to tak ogólna przesłanka, że trudno ją zdefiniować bez odnoszenia się do konkretnych przykładów. Zresztą nie jest to moją intencją w tym wpisie.

Chcę za to pokazać kilka sytuacji, które zdaniem sądów okazały się nie spełniać tego kryterium.

Tytuł prawny do innego lokalu jako ważna przyczyna rozwiązania umowy najmu i eksmisji

W sprawach, które miałam przyjemność poprowadzić, moi klienci zostali pozwani przez Miasto, ponieważ mieli tytuł prawny do innych nieruchomości. W ocenie Miasta, uprawnienia do tych innych nieruchomości miały stanowić „ważną przyczynę” uzasadniające powództwo.

Na pierwszy rzut oka taka argumentacja może się wydawać całkiem sensowna. Po co ktoś ma zajmować lokal komunalny, skoro może mieszkać gdzie indziej?

Właśnie – diabeł, jak zawsze, tkwi w szczegółach. Nie chodzi tu bowiem, o jakikolwiek tytuł prawny do jakiegokolwiek lokalu.

Tytuł prawny ma dawać lokatorowi rzeczywistą, prawną możliwość korzystania z lokalu.

Sam lokal musi być natomiast lokalem mieszkalnym i nadawać się do zamieszkania w sensie faktycznym (stan techniczny i wyposażenie).

Właśnie takie rozumowanie sądów legło u podstaw korzystnych dla moich klientów wyroków sądowych.

Sądy uznały bowiem, że nie nadają się do zamieszkania – z przyczyn faktycznych bądź prawnych – nieruchomości:

stanowiące współwłasność lokatora i innych osób, jeżeli pozostali współwłaściciela chcą z nich w jakiś sposób korzystać,
bez ogrzewania – wykorzystywane jako domy letniskowe,
wprawdzie ogrzewane i wyposażone w inne niezbędne instalacje, ale wykorzystywane jako domy letniskowe z uwagi na odległe położenie od miejsca zamieszkania i pracy lokatorów, którzy nie mają możliwości znalezienia pracy w miejscu położenia domu.

Sytuacja majątkowa jako ważna przyczyna rozwiązania najmu i eksmisji

W tym względzie oceny sądów w prowadzonych przeze mnie sprawach opierały się nie tylko na wycenach praw do nieruchomości.

Sądy uwzględniały też zadłużenie hipoteczne nieruchomości wchodzących do majątków lokatorów, inne długi lokatorów, bieżące dochody i koszty utrzymania lokatorów.

W odniesieniu do kosztów utrzymania lokatorów nie bez znaczenia były ich sytuacje zdrowotne, w tym organizacja i koszty leczenia.

Porozumienie co do warunków i terminu rozwiązania umowy najmu

Oprócz w/w przesłanki „ważnych powodów” właściciel mieszkania ma obowiązek udowodnić, iż próbował się z lokatorem porozumieć odnośnie rozwiązania umowy.

Porozumienie – jeżeli do niego dojdzie – będzie skuteczne, gdy swoją treścią obejmie zarówno warunki, jak i termin rozwiązania umowy najmu.

Wykazanie próby porozumienia polega zazwyczaj na okazaniu sądowi korespondencji o odpowiedniej treści kierowanej do pozwanego lokatora. Jeżeli lokator na pisma nie odpisał bądź odmówił porozumienia, właściciel ma od strony formalnej otwartą drogę do wniesienia sprawy do sądu. Chociaż, jak wynika z przytoczonych powyżej przykładów, wcale nie oznacza to dla niego sukcesu. Lokator ma więc o co powalczyć, żeby nie utracić dachu nad głową.

O tym, kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć Ci umowę najmu przeczytasz tutaj: https://katarzynazdun.pl/wypowiedzenie-najmu-mieszkania-poradnik-dla-wlasciciela/.

Jeżeli jesteś zainteresowany poradą prawną lub zleceniem prowadzenia sprawy sądowej, zapraszam do kontaktu: tel. 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl, formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.