fbpx

bookmark_borderKiedy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości powstanie konflikt uniemożliwiający prawidłowe zarządzanie nieruchomością

Kiedy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości powstanie konflikt uniemożliwiający prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną należy wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy sądowego rzeczy wspólnej. Łatwo powiedzieć, trudniej wykonać i przewidzieć możliwe konsekwencje ustanowienia takiego zarządu. Poniżej zamieszczam zatem praktyczne informacje dotyczące konstrukcji wniosku oraz przedstawiam ogólne zasady sprawowania zarządu pod nadzorem sądu.

Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym miejscowo według miejsca położenia nieruchomości. Na wstępie podajemy swoje imię, nazwisko i adres zamieszkania jako wnioskodawcy oraz imiona, nazwiska i adresy zamieszkania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości jako uczestników postępowania. Następnie formułujemy do sądu wniosek o ustanowienie zarządu sądowego dla nieruchomości z dokładnym opisem nieruchomości zawierającym w szczególności miejsce jej położenia. Kolejną część wniosku stanowi uzasadnienie, z którego powinno wynikać, dlaczego domagamy się od sądu ustanowienia zarządcy. Wniosek kończy się własnoręcznym podpisem osoby, która go składa.

Przed wystąpieniem z powyższym wnioskiem warto pamiętać, że ustanowienie zarządcy sądowego ogranicza prawa właścicielskie. Od chwili jego ustanowienia zarządca sądowy zajmuje się sprawami zwykłego zarządu z wyłączeniem współwłaścicieli. Dotyczy to m.in. pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy, w tym ich dochodzenia przed sądem, zawierania umów najmu lokali i o dostawę mediów, a także ich wypowiadania. Jednocześnie zarządca ustanowiony przez sąd podlega jego kontroli, która realizuje się poprzez obowiązki składania sądowi sprawozdań w wyznaczonych terminach.


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij go:

bookmark_borderZarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi, których jest współwłaścicielem, także wówczas, gdy w budynku znajdują się lokale stanowiące własność innych osób. Jest to jednocześnie uprawnienie i obowiązek spółdzielni mieszkaniowej, wynikający wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową ustaje dopiero z chwilą, kiedy w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, tzn. spółdzielnia mieszkaniowa przestanie być właścicielem wszystkich lokali. Oznacza to, że nabywając mieszkanie lub lokal użytkowy w budynku wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową musimy się liczyć z tym, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany przez tę spółdzielnię.

Nie jest wszakże pewne, czy i kiedy spółdzielnia mieszkaniowa wyodrębni pod względem prawnym i sprzeda wszystkie pozostałe lokale. Sprzedanie bowiem przez spółdzielnię mieszkaniową lokalu jako spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie powoduje ustania zarządu sprawowanego przez spółdzielnię.

W takiej sytuacji zmiana zarządcy nieruchomości wspólnej możliwa jest tylko poprzez zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali – w tym spółdzielnię mieszkaniową – umowy w formie aktu notarialnego. Dojście takiej umowy do skutku jest jednak bardzo mało prawdopodobne.

Dopóki spółdzielnia mieszkaniowa będzie właścicielem jakiś lokali, zakładać należy, iż nie wyrazi zgody na zmianę zarządcy nieruchomości wspólnej. Problemem przy zawieraniu w/w umowy może być także znaczna liczba właścicieli lokali, z których każdy musi wyrazić zgodę na jej treść i stawić się w terminie w kancelarii notarialnej celem jej podpisania.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej, poprzez swoje organy podejmuje wszelkie decyzje odnośnie tej nieruchomości, zarówno decyzje zwykłego zarządu, jak i przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Decyzje organów spółdzielni mieszkaniowej dotyczące zarządu nieruchomością wspólną mogą być kwestionowane jedynie przez członków tej spółdzielni. Osoba będąca właścicielem lokalu, ale nie będąca członkiem spółdzielni nie może więc w jakikolwiek sposób wpływać na decydowanie o zarządzie nieruchomością wspólną, w tym nie może domagać się uchylenia przez sąd uchwały naruszającej jej interesy.

Jeżeli więc właściciel lokalu chce uzyskać możliwość zaskarżania do sądu uchwał spółdzielni mieszkaniowej dotyczących zarządu nieruchomością wspólną musi najpierw uzyskać status członka spółdzielni, co wymaga wszczęcia odpowiedniej procedury wewnątrz spółdzielni.

bookmark_borderCo może zrobić współwłaściciel pozbawiony korzystania z nieruchomości wspólnej?

   

Współwłaściciel, który bez swojej woli został pozbawiony możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli, może domagać się od nich wynagrodzenia. Jest to wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem współwłaściciela. Każdy współwłaściciel ma wszakże takie samo prawo do korzystania z rzeczy wspólnej.

Z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia można wystąpić do sądu zasadniczo w każdym czasie. Najpóźniej jednak we wniosku o zniesienie współwłasności.

Sprawa o zniesienie współwłasności jest bowiem ostatnim momentem na dokonanie wszelkich rozliczeń między współwłaścicielami dotyczących współwłasności danej rzeczy.

Na potrzeby postępowania sądowego wysokość wynagrodzenia oceni biegły sądowy, trzeba więc pamiętać o zgłoszeniu wniosku dowodowego w tym zakresie.


Podobał Ci się artykuł? Udostępnij go: