fbpx

bookmark_borderObowiązki najemcy i wynajmującego w zakresie napraw

Niedawno zostałam przez klienta poproszona o prawną ocenę sytuacji, w której się znalazł jako najemca lokalu mieszkalnego. W zajmowanym przez niego na podstawie umowy najmu mieszkaniu doszło do awarii rury w łazience, co powodowało regularny wyciek wody.

W umowie najmu znajdowało się postanowienie, z treści którego wynikało, że główne naprawy urządzeń i instalacji w najmowanym lokalu obciążają wynajmującego będącego jednocześnie właścicielem lokalu.  

Właściciel lokalu odmawiał dokonania naprawy (względnie pokrycia jej kosztów) uzasadniając to treścią art. 6b ust. 2 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi bowiem, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Powstało zatem pytanie, czy opisany spór należy rozstrzygnąć w oparciu o przepis ustawy, czy też kierując się treścią zawartej przez strony umowy najmu.

Ponieważ najmowany lokal mieszkalny nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (mieszkanie jest wynajmowane przez osobę fizyczną na wolnym rynku) odpowiedzi na postawione powyżej pytanie należy poszukiwać w treści art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem w umowie najmu strony mogą ustalić prawa i obowiązki w zakresie napraw i konserwacji elementów wyposażenia lokalu w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa. W zaistniałej sytuacji należy więc kierować się treścią wiążącej strony umowy najmu.

Kolejnym problemem, jaki się na tym tle ujawnia, jest brak precyzyjnych postanowień w treści umowy. Ocena, czy dana awaria rury wyczerpuje umowną przesłankę konieczności dokonania naprawy głównej może wszakże okazać się niejednoznaczna https://schule-weiler.de/letter-v/index.html , przez co konflikt stron nie zostanie zażegnany.    


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij:

bookmark_borderWstąpienie w najem po śmierci najemcy

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego. Najemcami danego lokalu w takich okolicznościach stają się następujące osoby:

  • małżonek najemcy, jeżeli nie jest współnajemcą lokalu,
  • dzieci najemcy i jego współmałżonka,
  • inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
  • osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

W każdym wypadku warunkiem wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy jest stałe zamieszkiwanie z tym najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci.

Osoba wstępująca w stosunek najmu po śmierci dotychczasowego najemcy może najem wypowiedzieć, także wówczas, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony.

Jeżeli wstąpienie w stosunek najmu w/w osób jest kwestionowane przez wynajmującego, istnieje możliwość skutecznej obrony swoich praw w toku postępowania sądowego, w szczególności poprzez wystąpienie z pozwem o ustalenie istnienia stosunku najmu.

W orzecznictwie ukształtowało się jednak stanowisko, zgodnie z którym niedopuszczalne jest wstąpienie w stosunek najmu lokalu socjalnego po zmarłym najemcy takiego lokalu. Osobiście nie podzielam tego poglądu, mając jednak na uwadze, iż został on utrwalony uchwałą Sądu Najwyższego, należy mieć go na uwadze analizując stan prawny w przedstawionym zakresie.    


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij:

bookmark_borderNajem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd

Najem mieszkania bez umowy pisemnej – czy to w ogóle jest możliwe? W jaki sposób może do tego dojść? Jak bronić wówczas swoich praw? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w tym artykule inspirowanym historią wziętą z życia i sali sądowej.

Początki – wejście do mieszkania i zamieszkanie w nim

W 1980 roku Pan Tomasz – szczęśliwy mąż i ojciec pięciorga dzieci dowiedział się, iż decyzją administracyjną otrzymał możliwość zamieszkania wraz z rodziną w większym mieszkaniu na warszawskim Żoliborzu.  Szybko przeprowadził się tam z rodziną. Było to mieszkanie stanowiące własność Miasta Stołecznego Warszawy.

Z czasem umarła żona Pana Tomasza, a dzieci kolejno opuszczały mieszkanie stanowiące ich dom rodzinny.

W końcu Pan Tomasz ożenił się ponownie i także wyprowadził się z tego mieszkania. W mieszkaniu został tylko jego najmłodszy, Pan Grzegorz.

Pan Tomasz powiadomił Urząd Miasta o tej sytuacji.

Korzystanie z mieszkania bez umowy pisemnej

Pan Grzegorz mieszkał w tym mieszkaniu od urodzenia. Korzystał z niego jako członek rodziny najemcy – Pana Tomasza. Po tym, jak jego ojciec wyprowadził się z mieszkania, Pan Grzegorza zajmował je sam. Od tamtej pory Pan Grzegorz sam płacił czynsz najmu i sam załatwiał wszystkie sprawy lokatorskie w Urzędzie Miasta. 

Sytuacja lokalowa Pana Grzegorza nie zmieniała się przez lata. Pan Grzegorz był więc przekonany, że jest najemcą tego mieszkania i ma pełne prawo z niego korzystać.

Tak było do czasu… Na początku 2015 roku Miasto Stołeczne Warszawa zaczęło pisemnie domagać się od Pana Grzegorza opuszczenia i opróżnienia mieszkania.

W tej sytuacji Pan Grzegorz po konsultacji ze mną zdecydował się na wytoczenie powództwa przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawie o ustalenie istnienia stosunku najmu.

Sprawa sądowa o ustalenie istnienia stosunku najmu mieszkania

Sąd przeprowadził zgłoszone przeze mnie w pozwie dowody. W szczególności sąd przesłuchał Pana Grzegorza i jego ojca oraz zapoznał się z aktami lokalowymi. Na tej podstawie sąd ustalił, że sytuacja wyglądała tak, jak to opisałam powyżej.

W konsekwencji sąd zastosował art. 60 k.c. i wydał wyrok, w którym ustalił istnienie stosunku najmu mieszkania na czas nieoznaczony. 

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza potwierdził więc, iż Pan Grzegorz był i jest najemcą i może korzystać z mieszkania. Miasto nie miało więc już podstaw do żądania od niego opuszczenia spornego mieszkania. 

Najem mieszkania bez umowy pisemnej – wyjaśnienie podstawy prawnej

Rozstrzygnięcie sprawy Sąd oparł o art. 60 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią oświadczenia woli zmierzające do zawarcia umowy mogą być wyrażone także w sposób dorozumiany, jeżeli całość zachowania każdej ze stron ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. W tym wypadku wyrażenie woli w sposób dorozumiany polegało na faktycznym wykonywaniu przez obie strony praw i obowiązków tak, jakby łączyła je umowa najmu. 

Aby art. 60 kodeksu cywilnego miał zastosowanie ważne jest z kolei zaistnienie takich okoliczności, które sąd będzie mógł ocenić jako typowe zachowania stron stosunku najmu.

W sprawie ważne było nadto istnienie po stronie mojego Klienta interesu prawnego w wytoczeniu powództwa. Interes ten przejawiał się w zakwestionowaniu przez Miasto jego prawa do korzystania z mieszkania na zasadach najmu.

Wyrok Sądu Rejonowego jest wyrokiem prawomocnym. Sąd Okręgowy oddalił bowiem apelację wniesioną przez Miasto Stołeczne Warszawa.

Od wydania wyroku przez Sąd Okręgowy Pan Grzegorz śpi spokojnie, bez obawy o utratę mieszkania.

Więcej o korzyściach wynikających dla najemcy z ochrony praw lokatorów przewidzianej ustawą przeczytasz na blogu w następujących wpisach:

Teraz możesz śledzić blog na Facebook: https://www.facebook.com/praworzeczowe


Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go: