fbpx

bookmark_borderJak wygrać sprawę o wydanie rzeczy ruchomej?

Klient kupił na rynku wtórnym dom wraz z całym wyposażeniem. Z euforią wprowadzał się tam wraz z żoną i małymi dziećmi. Odmalował ściany, powiesił obrazy, ułożył wszystko w szafach i zaczynał przyzwyczajać się do nowego układu pomieszczeń, gdy w skrzynce na listy znalazł wezwanie.

Skąd nagle wezwanie do wydania rzeczy?

Wezwanie do wydania rzeczy ruchomej przesłała agencja ochrony, z którą mieli zawartą umowę poprzedni właściciele nieruchomości. Chodziło o jednostkę nadawczą systemu alarmowego.

Klient zdecydował, że rzeczy nie odda, ponieważ za nią zapłacił. Tak, jak za wszystkie inne rzeczy, które w chwili sprzedaży znajdowały się w domu.

Poza tym, jednostka nadawcza była na trwałe przymocowana do ściany. Jej usunięcie oznaczałoby więc konieczność ponownego odnowienia świeżo pomalowanej ściany. A oczywiście agencja ochrony nie zamierzała ponosić kosztów z tym związanych.

Ostatecznie firma ochroniarska pozwała mojego Klienta o wydanie rzeczy. Po trwającym kilka lat procesie w listopadzie Sąd I instancji zakończył sprawę.

Jak się skutecznie bronić w sprawie o wydanie rzeczy?

Agencja ochrony opierała pozew na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących prawa własności. Argumentowała, że jest właścicielem rzeczy, która nie została jej zwrócona po wygaśnięciu umowy o ochronę danej nieruchomości. Obowiązek zwrotu jednostki nadawczej wynikał też z umowy o ochronę.

W zaistniałej sytuacji wszystkie przysłowiowe asy w rękawie miał jednak mój Klient.

  • Agencja ochrony nie potrafiła udowodnić, że jest właścicielem rzeczy. (Wynikało to z działań dwóch powiązanych ze sobą spółek, które w niejasny sposób „przekazywały” sobie klientów i mienie.)
  • Klient wszedł w posiadanie rzeczy w dobrej wierze. Zadbał o to, aby do umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego był załączony wykaz wszystkich rzeczy ruchomych, które nabywał wraz z domem jako jego wyposażenie.
  • Dodatkowo w akcie notarialnym było oświadczenie sprzedających, iż wydają przedmiot sprzedaży w stanie wolnym od wszelkich obciążeń. Mając na uwadze konstrukcję całej umowy przedmiotem sprzedaży była nieruchomość wraz ze wszystkimi rzeczami ruchomymi (wyposażeniem). Był to dodatkowy argument na rzecz dobrej wiary mojego Klienta.
  • Poza tym przesłuchiwana jako świadek kobieta, która sprzedawała dom, przyznała, że nie informowała kupującego o treści umowy z agencją ochrony ani konieczności zwrotu jednostki nadawczej. Uznała, że to jej sprawy i kupujący nie musi o tym wiedzieć. Kolejny dowód dobrej wiary mojego Klienta.
  • Agencja ochrony i powołani przez nią świadkowie nie potrafili sensownie wyjaśnić, dlaczego agencja domagała się zwrotu rzeczy od mojego Klienta zamiast od osób, z którymi mała zawartą umowę o ochronę.

Sąd I instancji ocenił więc, że agencja ochrony nie udowodniła zasadności żądania zgłoszonego w pozwie.

Co więcej, Sąd stwierdził, że w sprawie ma zastosowanie art. 169 kodeksu cywilnego, na mocy którego mój Klient stał się właścicielem spornej rzeczy. Przepis ten w pewnych sytuacjach sankcjonuje nabycie rzeczy ruchomej od nieuprawnionego.

Podsumowanie

Sprawa, którą tu opisuję zakończyła się wyrokiem Sądu I instancji. Wyrok ten nie jest jeszcze prawomocny. Jeżeli agencja ochrony zdecyduje się na wniesienie apelacji, zaktualizuję ten artykuł o wnioski z postępowania apelacyjnego.

Tymczasem Klient jest zadowolony. Nie obawia się już kolejnych podobnych roszczeń odnośnie innych przedmiotów, nie tylko tych nabytych wraz z domem.

Omawiana sprawa ma też szerszy wymiar. Jest bowiem przykładem na to, jak należycie dbać o treść umowy, także gdy jest sporządzana przez notariusza. Istotne okazało się sporządzenie wykazu rzeczy ruchomych nabywanych wraz z nieruchomością i uczynienie z niego załącznika do umowy. Więcej na ten temat możesz przeczytać tutaj: „Co powinieneś zrobić, zanim kupisz nieruchomość?”.


Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź poprowadzenia sprawy sądowej przez profesjonalistę, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.

bookmark_borderCo powinieneś zrobić, zanim kupisz nieruchomość?

Przed zakupem nieruchomości z pewnością warto się jej uważnie przyjrzeć. W rzeczywistości oraz od strony prawnej. Audyt prawny nieruchomości nie musi być jednak taki straszny, jakby się mogło wydać. Tak prawdę mówiąc w wielu wypadkach możesz go wykonać nawet na „ostatniej prostej”. W jaki sposób?

Porozmawiaj z pośrednikiem

Jeżeli do transakcji dochodzi z udziałem pośrednika w handlu nieruchomościami postaraj się dowiedzieć od niego jak najwięcej.

Na Twoje życzenie pośrednik powinien przedstawić Ci wszelkie dokumenty dotyczące nieruchomości, przynajmniej do wglądu.

Również pośrednika możesz poprosić o listę dokumentów, których następnie żąda notariusz w celu sporządzenia umowy. Następnie przez pośrednika upominaj się o wgląd ich treść.

Zacznij oczywiście od zapoznania się z aktualną treścią wpisów w księdze wieczystej. Łatwo, szybko i bez opłat zrobisz to korzystając z przeglądarki Ministerstwa Sprawiedliwości dostępnej tutaj. Wystarczy tylko, że wpiszesz podany przez pośrednika numer księgi.

Stan prawny może jednak wynikać z innych dokumentów, które przesądzają o możliwości zagospodarowania terenu. Tu wchodzi w grę cały szereg regulacji dotyczących mi.in. planowania przestrzennego, rewitalizacji, czy ochrony przyrody.

Pytaj notariusza

Jeżeli myślisz, że na takie dochodzenie jest już za późno, bo właśnie siadasz przy stole w kancelarii notarialnej, żeby podpisać umowę, to mam dla Ciebie dobrą wiadomość. To jest cały czas dobry moment na zadawanie pytań.

Wtedy najlepiej zadawać pytania notariuszowi.

Notariusz, nawet jeżeli jego wyboru dokonał sprzedający, ma obowiązek zachować bezstronność i udzielać informacji o umowie obu jej stronom. Jego rolą jest zadbanie o to, aby każdy wiedział, jaką umowę zawiera.

Projekt aktu notarialnego

Nie bój się poprosić notariusza o projekt aktu notarialnego. Dobrym rozwiązaniem jest poproszenie notariusza, aby przesłał projekt e-mailem na 2-3 dni przed umówionym terminem zawarcia umowy. Wtedy można go spokojnie przeanalizować, a także skonsultować z prawnikiem.

Zwróć się o projekt aktu notarialnego zanim notariusz zacznie go odczytywać. Często notariusze sami dają stronom projekt na tym etapie. Ważne jest jednak, abyś zrobił z niego użytek.

Śledź uważnie to, co czyta notariusz. Jeżeli zdarzy się, że coś jest dla Ciebie niezrozumiałe, czy masz wątpliwości – pytaj. Pytaj tak długo, dopóki wszystko nie będzie dla Ciebie absolutnie jasne.

Załączniki

Zwróć uwagę na wykaz dokumentów, które notariusz załącza do umowy. Z nich właśnie wynika stan prawny nieruchomości. Zapoznaj się z ich treścią poprzez opis w akcie notarialnym (przynajmniej). Dzięki temu możesz uniknąć nieprzyjemnego zaskoczenia w przyszłości.

Masz wątpliwości – zrezygnuj z podpisania umowy

Jeżeli uważna lektura projektu umowy budzi Twoje wątpliwości, możesz zrezygnować z jej podpisania.

Jest to bardzo ważne. Po podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego w zasadzie nie masz już możliwości uniknięcia skutków prawnych z niej wynikających (chyba, że wynika to jasno z postanowień umowy). Nie będzie mieć znaczenia to, że zmieniłeś zdanie, czy ocenisz, że zostałeś wprowadzony w błąd.

Odmawiając podpisania umowy w danym dniu możesz poprosić o przełożenie spotkania u notariusza na inny termin. W międzyczasie zdążysz poradzić się swojego prawnika i wtedy zdecydujesz, co robić.

Pamiętaj jednak, że notariuszowi należy się wynagrodzenie za wykonaną pracę. W końcu przygotował projekt umowy. Ponieważ to z Twojej winy umowa nie zostaje podpisana (zakładamy, że druga strona była gotowa złożyć swój podpis), to Ciebie w całości obciąża taksa notarialna. Wysokość taksy notarialnej za projekt umowy reguluje paragraf 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, dostępnego tutaj.

Podsumowanie

Chcę, aby ten wpis był dobrze zrozumiany. Nie namawiam w nim do bezrefleksyjnego rezygnowania z zawierania umów w ostatniej chwili. Takie postępowanie uważam za nieetyczne i nieuczciwe wobec wszystkich zaangażowanych w obsługę takiej umowy (kontrahenta, pośrednika, notariusza).

Niemniej ostatnio coraz częściej spotykam się z sytuacjami, w których Klienci kupili przysłowiowego kota w worku.

Licząc na korzystną transakcję zawarli umowy, których nawet uważnie nie przeczytali / wysłuchali i teraz nie mają już możliwości zrobienia kroku wstecz.

Dlatego zachęcam, aby dołożyć starań i przed umówieniem się u notariusza dowiedzieć się wszystkiego, a projekt aktu notarialnego przeanalizować wcześniej. Jeżeli jednak z jakiegoś powodu się tego zaniedba, to jeszcze nie wszystko stracone (przynajmniej dopóki nie ma podpisu).


Tutaj przeczytasz o sprawie, w której zapobiegliwość na etapie przygotowywania umowy uratowała mojego Klienta przed przegraniem sprawy w sądzie: „Jak wygrać sprawę o wydanie rzeczy ruchomej?” (Zdradzę Ci już teraz, że chodzi o element wyposażenia domu).


Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź poprowadzenia sprawy sądowej przez profesjonalistę, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.

bookmark_borderNabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego

Z chwilą śmierci spadkodawcy (otwarcie spadku) na spadkobiercę lub spadkobierców przechodzi z mocy prawa ogół praw i obowiązków majątkowych zmarłego, co dotyczy także prawa własności do nieruchomości, użytkowania wieczystego nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. 

W braku powołania przez spadkodawcę spadkobiercy testamentowego, dziedziczenie następuje na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (tzw. dziedziczenie ustawowe), które określają również porządek dziedziczenia.
Nabycie tytułu prawnego do nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego następuje z mocy prawa, natomiast potwierdzenie przejścia praw i obowiązków na spadkobiercę ustawowego następuje w jednym z dwóch trybów:
  • postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia spadku,
  • aktem notarialnym – akt poświadczenia dziedziczenia.

Wybór jednego z wymienionych trybów należy do spadkobiercy.

Jeżeli jest więcej spadkobierców, a wszyscy lub niektórzy z nich nie chcą być współwłaścicielami nieruchomości wraz z pozostałymi spadkobiercami, dopuszczalne jest dokonanie działu spadku i zniesienie współwłasności. Także w tym wypadku możliwe są dwa rozwiązania:
  • postępowanie sądowe w przedmiocie działu spadku i zniesienia współwłasności,
  • umowa, która w odniesieniu do składnika majątkowego, jakim jest nieruchomość, dla swojej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Warto przy tym mieć na uwadze, że ugodowe załatwienie sprawy może nastąpić również w postępowaniu sądowym, co wpływa na niższą wysokość opłaty sądowej.


Jeżeli podoba Ci się ten artykuł, udostępnij go: