fbpx

Tag: lokal mieszkalny

bookmark_borderJak uniknąć błędów podczas odbioru lokalu mieszkalnego od dewelopera?

Posted on by Katarzyna Zdun-Chyżyńska

Zawierasz umowę deweloperską, dokonujesz wpłat na rachunek powierniczy i co jakiś czas wybierasz się na plac budowy, żeby ocenić postępy prac. Im bliżej końca budowy, tym bardziej gorączkowo czekasz na informację o dacie odbioru lokalu. W końcu otrzymujesz upragnione zawiadomienie i punktualnie zjawiasz się, żeby wreszcie zobaczyć „swoje” wymarzone mieszkanie.

Wchodzisz do środka…

… a tam … No właśnie. Nigdy nie wiesz, co zastaniesz.

Tutaj oczywiście jest miejsce na rozważanie różnych czarnych scenariuszy, gdyż tylko w takich sytuacjach dochodzi do sytuacji konfliktowych.

Wtedy też przydaje się wsparcie prawnika, który podpowie Ci co możesz zrobić. Takim zbiorem przydatnych podpowiedzi dla Ciebie jest ten wpis.

Po pierwsze: masz prawo i obowiązek być przy odbiorze.

To jest podstawowa zasada, gdy nabywasz lokal mieszkalny od dewelopera. Od zasady tej nie ma wyjątków, co jest istotnym wyjątkiem w naszym ustawodawstwie 🙂

Jeżeli nie możesz stawić się na odbiór osobiście, możesz ustanowić pełnomocnika, który dokona wszystkich czynności skutecznie w Twoim imieniu.

Jeżeli zaś uważasz, że nie poradzisz sobie samodzielnie z odbiorem, gdyż nie masz dostatecznej wiedzy ogólnobudowlanej, możesz przyjść na odbiór z kimś, kto taką wiedzę ma. W takich sytuacjach radzę klientom, aby korzystali ze wsparcia ekspertów – osób z odpowiednimi uprawnieniami. Takie osoby mogą później w razie potrzeby sporządzić profesjonalną opinię, która będzie mogła stanowić dowód w sądzie.

Po drugie: kontroluj treść protokołu.

Z odbioru sporządza się protokół, do którego możesz zgłaszać wszystkie wady lokalu mieszkalnego. Korzystaj z tej możliwości za każdym razem, gdy dostrzeżesz jakąś nieprawidłowość. Jeżeli tego nie zrobisz, czekać Cię będzie przechodzenie przez proces reklamacji, który jest dłuższy i obarczony większym ryzykiem odmowy uznania wady i jej usunięcia.

Oprócz samego zgłaszania wad do protokołu istotne jest, abyś kontrolował jego treść. Najlepiej na bieżąco. Dlaczego? Tylko w ten sposób będziesz mieć pewność, iż protokół obejmuje wszystkie usterki, które zgłosiłeś.

Zgłoszenie wady jest skuteczne tylko wówczas, gdy znajduje się w protokole. Bez kontroli treści protokołu jest ryzyko, że ktoś coś przegapi, niedosłyszy, czy o czymś zapomni (w chaosie, jaki często panuje podczas odbioru takie rzeczy po prostu się zdarzają).

Po trzecie: możesz odmówić odbioru, gdy stwierdzisz wadę istotną lokalu.

W ustawie regulującej umowę deweloperską nie ma definicji wady istotnej. Nie ma jej również w innych ustawach, którymi można by się tu posiłkować.

Ocena, czy wada jest istotna jest więc oceną subiektywną i podlega ocenie w kontekście konkretnego przypadku.

W orzecznictwie i literaturze wskazuje się, że wada istotna to taka wada, z powodu której nie zdecydowałbyś się na zawarcie umowy (zakup), gdybyś o niej wcześniej wiedział. Chodzi tu jednak o zawarcie umowy jako takiej, a nie tylko oczekiwanie obniżenia ceny z powodu wady.

Korzystając z tego drogowskazu oceniaj zgłaszane wady, a jeżeli choćby jedną z nich ocenisz jako istotną, zadbaj o wpisanie tego do protokołu. Jeżeli deweloper odmówi uznania jej w protokole, możesz odmówić dokonania odbioru.

Jeżeli zaś deweloper uzna w protokole wadę istotną i nie usunie jej w wyznaczonych terminach, możesz odstąpić od umowy.

Uznanie i odmowa uznania wad przez dewelopera.

Od dnia podpisania protokołu deweloper ma 14 dni, aby powiadomić Cię o uznaniu wady albo odmowie jej uznania (z podaniem przyczyn odmowy). Brak wiadomości od dewelopera w tym czasie oznacza, że uznał wady.

Następnie deweloper ma 30 dni na usunięcie wad, które uznał. Termin ten liczy się od dnia podpisania protokołu. W razie problemów z dochowaniem tego terminu, deweloper ma obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia i uzasadnić opóźnienie.

Jeżeli deweloper w dalszym ciągu opóźnia się z usunięciem wad, przemyjesz inicjatywę i sam wyznaczasz deweloperowi kolejny termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera.

Poza protokołem została wada istotna lokalu.

Jeżeli istotnie tak się stało, nie musisz od razu wpadać w panikę. Jest w ustawie przewidziane wyjście awaryjne z takiej sytuacji.

Zgłoś ją przed podpisaniem z deweloperem umowy przenoszącej własność lokalu.

Zgłoszenie takie, mimo że dokonane po odbiorze lokalu, będzie mieć takie same skutki prawne, jak zgłoszenie wady do protokołu.

Więcej takich kół ratunkowych ustawodawca dla Ciebie nie przewidział. Jeżeli więc przegapiłeś i tę możliwość pozostaje Ci dochodzenie roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi, ale to już temat na kolejny artykuł.

Napracowałam się, aby przygotować dla Ciebie ten artykuł. Jeżeli był Ci pomocny, daj proszę znać w komentarzu 🙂

Na blogu jest wiele wartościowych artykułów, w których dzielę się z Tobą swoją wiedzą i doświadczeniem, bezpłatnie.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej, płatnej pomocy prawnej (konsultacji lub poprowadzenia sprawy sądowej), skontaktuj się ze mną: tel.: 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl.

bookmark_borderJak obronić się przed eksmisją? Sprawa z życia (i akt) wzięta.

Posted on by KATARZYNA ZDUN-CHYZYNSKA

Prawie 30 lat temu Pani Anna na gwałt poszukiwała dachu nad głową. Udało się. Znajomy z lat szkolnych zgodził się, aby zamieszkała w domu po jego zmarłych dziadkach. Dom był drewniany, stary, z nieszczelnymi oknami i przeciekającym dachem. Uzgodnili, że Pani Anna będzie mieszkać w tym domu ponosząc koszty jego utrzymania oraz dbając o ten dom. Na kartce z zeszytu sporządzili krótką, jednozdaniową umowę. Na podstawie tej umowy Pani Anna zameldowała się w tym domu. Po blisko 30 latach od tamtych wydarzeń Pani Anna otrzymała z sądu pozew o eksmisję. Nakazu eksmisji żąda inna spadkobierczyni dawnych właścicieli domu. Co Pani Anna może zrobić, żeby obronić się przed eksmisją?

Po pierwsze – umowa na piśmie.

Skuteczne żądanie eksmisji wymaga, aby osoba korzystająca z lokalu nie miała do niego tytułu prawnego. Oznacza to zasadniczo jedną z dwóch sytuacji: albo ktoś samowolnie zajął cudzy lokal i w nim mieszka, albo jedna ze stron skutecznie wypowiedziała umowę o korzystanie z lokalu.

Pani Anna zawarła umowę na korzystanie z lokalu. Umowa ta nie została wypowiedziana przez żadną ze stron. Pani Anna ma więc tytuł prawny do lokalu. Wydaje się, że okoliczność ta powinna przesądzać sprawę i stworzyć skuteczną obronę przed eksmisją. Jednak w życiu i sprawach sądowych często pojawiają się komplikacje.

W tym wypadku okazało się, że Pani Anna nie może odnaleźć dokumentu umowy. Tego kawałka papieru, na którym widnieje to jedno, tak ważne dla niej zdanie z podpisem wynajmującego. Co teraz?

Po drugie – umowa ustana.

Teraz wagi nabierają inne dowody – wszystkie, którymi można pokazać sądowi, że rzeczywiście strony zawarły umowę i ją wykonywały na podanych przez Panią Annę zasadach. Umowa o korzystanie z lokalu nie musi mieć bowiem formy pisemnej. Zawrzeć ją można skutecznie także ustnie.

Jakie dowody może Pani Anna wskazać w tej sprawie? Przede wszystkim swoje przesłuchanie. Jest przecież osobą, która najlepiej zna całą sytuację. Rozważać można też wskazanie sądowi innych świadków. Jeżeli nie ma świadków bezpośrednich, którzy byli na miejscu w danym czasie i wszystko słyszeli, pozostają świadkowie tzw. ze słyszenia.

Pomocne w ustaleniach mogą być akta sprawy administracyjnej o zameldowanie Pani Anny w tym domu. W aktach nowszych spraw często znajdują się kopie umów o korzystanie z lokalu. W dawniejszych sprawach meldunkowych bywały sporządzane notatki urzędnicze, z których wynikała podstawa do meldunku. Czasami okoliczności takie wynikają z uzasadnienia decyzji o zameldowaniu.

Jednak co zrobić, gdy mimo tych wysiłków nie uda się Pani Annie dotrzeć do dowodów skłonnych przekonać sąd, że umowa istotnie była zawarta?

Po trzecie – umowa zawarta w sposób dorozumiany.

Pozostaje wówczas przedostatnia deska ratunku: dążenie do ustalenia, że umowa została zawarta w sposób dorozumiany; więcej o tym sposobie zawarcia umowy pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd”.

Ustalenie to wymaga dalszej inicjatywy dowodowej Pani Anny. Przyda się dosłownie wszystko, w oparciu o co sąd będzie wstanie ustali, że strony wykonywały umowę o danej treści.

W szczególnej sytuacji Pani Anny będą to dowody uiszczania opłat z tytułu podatku od nieruchomości (czynszu bowiem Pani Anna nie miała obowiązku płacić i nie płaciła), nakłady poniesione przez Panią Annę na nieruchomość (dokumenty, świadkowie, zdjęcia), zeznania świadków, w tym domowników, przynajmniej częściowo potwierdzające zeznania samej Pani Anny.

Podsumowanie

Jeżeli wszystkie wskazane powyżej możliwości obrony przed eksmisją zawiodą, pozostaje Pani Annie ostatnia deska ratunku. Jest nią możliwość ubiegania się o orzeczeni, iż przysługuje jej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Docelowo nie jest to zapewne rozwiązanie satysfakcjonujące, jednak w sytuacji krytycznej Pani Anna pozostanie z dachem nad głową i czasem na szukanie innych rozwiązań. Jednym z nich będzie dochodzenie od właścicieli nieruchomości zwrotu nakładów koniecznych poniesionych przez Panią Annę na dom, ale to już będzie inna historia.

Na potrzeby niniejszej publikacji imię klientki zmyśliłam. Opisana sytuacja jest autentyczna.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej, napisz na adres: k.zdun@wp.pl albo skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego z zakładce „Kontakt„.

bookmark_borderJak się bronić przed eksmisją? – część 2

Posted on by KATARZYNA ZDUN-CHYZYNSKA

Dzisiaj wracam do ważnego tematu, jakim jest obrona lokatora w sprawie o eksmisję. Zamierzam jednak poruszyć inny niż poprzednio, szczególny rodzaj spraw o opuszczenie i opróżnienie mieszkania.

Chodzi mianowicie o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. W oparciu o ten przepis właściciel może żądać, aby sąd rozwiązał umowę najmu i nakazał eksmisję z lokalu, jeżeli nie ma podstaw do wypowiedzenia takiej umowy w myśl przepisów ustawy.

Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy najmu i eksmisję

Jedną z przesłanek uprawniających właściciela do zgłoszenia w/w żądania są „ważne przyczyny”. Jest to tak ogólna przesłanka, że trudno ją zdefiniować bez odnoszenia się do konkretnych przykładów. Zresztą nie jest to moją intencją w tym wpisie.

Chcę za to pokazać kilka sytuacji, które zdaniem sądów okazały się nie spełniać tego kryterium.

Tytuł prawny do innego lokalu jako ważna przyczyna rozwiązania umowy najmu i eksmisji

W sprawach, które miałam przyjemność poprowadzić, moi klienci zostali pozwani przez Miasto, ponieważ mieli tytuł prawny do innych nieruchomości. W ocenie Miasta, uprawnienia do tych innych nieruchomości miały stanowić „ważną przyczynę” uzasadniające powództwo.

Na pierwszy rzut oka taka argumentacja może się wydawać całkiem sensowna. Po co ktoś ma zajmować lokal komunalny, skoro może mieszkać gdzie indziej?

Właśnie – diabeł, jak zawsze, tkwi w szczegółach. Nie chodzi tu bowiem, o jakikolwiek tytuł prawny do jakiegokolwiek lokalu.

Tytuł prawny ma dawać lokatorowi rzeczywistą, prawną możliwość korzystania z lokalu.

Sam lokal musi być natomiast lokalem mieszkalnym i nadawać się do zamieszkania w sensie faktycznym (stan techniczny i wyposażenie).

Właśnie takie rozumowanie sądów legło u podstaw korzystnych dla moich klientów wyroków sądowych.

Sądy uznały bowiem, że nie nadają się do zamieszkania – z przyczyn faktycznych bądź prawnych – nieruchomości:

  • stanowiące współwłasność lokatora i innych osób, jeżeli pozostali współwłaściciela chcą z nich w jakiś sposób korzystać,
  • bez ogrzewania – wykorzystywane jako domy letniskowe,
  • wprawdzie ogrzewane i wyposażone w inne niezbędne instalacje, ale wykorzystywane jako domy letniskowe z uwagi na odległe położenie od miejsca zamieszkania i pracy lokatorów, którzy nie mają możliwości znalezienia pracy w miejscu położenia domu.

Sytuacja majątkowa jako ważna przyczyna rozwiązania najmu i eksmisji

W tym względzie oceny sądów w prowadzonych przeze mnie sprawach opierały się nie tylko na wycenach praw do nieruchomości.

Sądy uwzględniały też zadłużenie hipoteczne nieruchomości wchodzących do majątków lokatorów, inne długi lokatorów, bieżące dochody i koszty utrzymania lokatorów.

W odniesieniu do kosztów utrzymania lokatorów nie bez znaczenia były ich sytuacje zdrowotne, w tym organizacja i koszty leczenia.

Porozumienie co do warunków i terminu rozwiązania umowy najmu

Oprócz w/w przesłanki „ważnych powodów” właściciel mieszkania ma obowiązek udowodnić, iż próbował się z lokatorem porozumieć odnośnie rozwiązania umowy.

Porozumienie – jeżeli do niego dojdzie – będzie skuteczne, gdy swoją treścią obejmie zarówno warunki, jak i termin rozwiązania umowy najmu.

Wykazanie próby porozumienia polega zazwyczaj na okazaniu sądowi korespondencji o odpowiedniej treści kierowanej do pozwanego lokatora. Jeżeli lokator na pisma nie odpisał bądź odmówił porozumienia, właściciel ma od strony formalnej otwartą drogę do wniesienia sprawy do sądu. Chociaż, jak wynika z przytoczonych powyżej przykładów, wcale nie oznacza to dla niego sukcesu. Lokator ma więc o co powalczyć, żeby nie utracić dachu nad głową.

O tym, kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć Ci umowę najmu przeczytasz tutaj: https://katarzynazdun.pl/wypowiedzenie-najmu-mieszkania-poradnik-dla-wlasciciela/.

Jeżeli jesteś zainteresowany poradą prawną lub zleceniem prowadzenia sprawy sądowej, zapraszam do kontaktu: tel. 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl, formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.