fbpx

bookmark_borderHipoteka umowna jako zabezpieczenie spłaty pożyczki

Prawo cywilne przewiduje różne instytucje służące ochronie wierzyciela przed dłużnikiem, który nie spełnia swojego świadczenia. W odniesieniu do wierzytelności pieniężnych, takich jak pożyczka, jedną z najskuteczniejszych form zabezpieczenia jest hipoteka umowa.

Czym jest hipoteka umowna?

Hipoteka umowna jest prawem, które obciąża nieruchomość w taki sposób, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami dłużnika i niezależnie od tego, kto aktualnie jest właścicielem nieruchomości. Może obciążać także na ułamkową część nieruchomości.

Jej ustanowienie wymaga formy aktu notarialnego oraz stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.

Przedmiotem hipoteki może być również użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteką można zabezpieczyć tylko wierzytelność pieniężną, np. zwrot pożyczki i tylko do oznaczonej sumy pieniężnej.

Jak dochodzić roszczeń zabezpieczonych hipoteką umowną?

Zabezpieczenie w postaci ustanowienia hipoteki umownej jest rozwiązaniem bardzo korzystnym dla wierzyciela. Daje mu gwarancję zaspokojenia do kwoty hipoteki (z wyjątkiem sytuacji makroekonomicznej skutkującej istotnym spadkiem cen nieruchomości).

Niemniej samo ustanowienie hipoteki nie ułatwia dochodzenia zapłaty od dłużnika.

W wypadku, gdy dłużnik okaże się niesolidny, wierzyciel domagający się zapłaty musi skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.

Dopiero uzyskanie prawomocnego wyroku zasądzającego od dłużnika zapłatę określonej kwoty umożliwia wszczęcie przeciwko dłużnikowi postępowania egzekucyjnego. W jego toku komornik może dokonać sprzedaży licytacyjnej nieruchomości. Uzyskaną ze sprzedaży cenę komornik rozdziela w pierwszej kolejności mając na względzie wpis hipoteki ujawniony w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką umowną na nieruchomości nie skraca drogi dochodzenia spełnienia świadczenia przez dłużnika. Może jednak stanowić jeden (lecz nie jedyny) z argumentów uzasadniających powództwo. Mimo to zabezpieczenie spłaty pożyczki w ten sposób daje dość duże gwarancje, że w razie wygrania w sądzie sprawy o zapłatę, wierzyciel będzie miał z czego uzyskać zaspokojenie w toku egzekucji komorniczej.

Hipotekę umowną regulują przepisy art. 65 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece (aktualny, ujednolicony tekst ustawy dostępny jest tutaj.)


Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź poprowadzenia swojej sprawy w sądzie przez profesjonalistę, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.

bookmark_borderUtrata nieruchomości za pożyczkę

Po spłacie zadłużenia działka zostanie zwrócona. Tymi słowami jedna z pań, której niedawno pomagałam, została przekonana przez osobę udzielającą jej pożyczki do podpisania u notariusza umowy sprzedaży swojej działki zamiast uzgodnionej wcześniej umowy pożyczki zabezpieczonej hipoteką na tej nieruchomości.

Propozycja zastąpienia umowy pożyczki umową sprzedaży działki z obietnicą zwrotu działki po spłacie pożyczki może i powinna budzić liczne obawy i podejrzenia. Jednakże potrzeba szybkiego uzyskania pożyczki w połączeniu z empatyczną postawą pożyczkodawcy może – niestety – uśpić czujność, a w konsekwencji doprowadzić do podpisania niekorzystnej umowy.

Tak właśnie zrobiła moja klientka. Otrzymała pożyczkę w kwocie 120 000 zł, a tymczasem z treści aktu notarialnego wynika, że swoją nieruchomość sprzedała za cenę prawie dwukrotnie większą. Akt notarialny stanowi przy tym typową umowę sprzedaży, to jest nie zawiera żadnych dodatkowych klauzul, w tym zwłaszcza dotyczących „zwrotu” nieruchomości po zwrocie pożyczki. Oznacza to więc, że chcąc odzyskać nieruchomość – bez wdawania się w spory sądowe – pani powinna ją odkupić http://lindner-dresden.de/buchstabe-g/index.html , a żądana przez kontrahenta cena może być ceną dowolnie przez niego wskazaną. Zwrot pożyczki w umówionym terminie nie gwarantował bowiem klientce odzyskania działki.

Powstały w tej sytuacji problem prawny dotyczy tego, czy i jak można kwestionować zawartą umowę sprzedaży.

W postępowaniu cywilnym można żądać, aby sąd uznał umową za nieważna z jednej z następujących przyczyn:

  • znajdowania się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli zawarcia konkretnej umowy przez osobę domagającą się stwierdzenia nieważności (niezależnie od przyczyny tego stanu, np. upojenie alkoholowe),
  • pozorności oświadczeń woli stron (rzeczywista wola zawarcia umowy o innej treści niż zawarta),
  • błędu co do treści czynności prawnej po stronie osoby żądającej stwierdzenia nieważności,
  • bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej skutkującej zawarciem umowy przez osobę wnoszącą o stwierdzenie nieważności umowy.

W każdym z tych wypadków należy się jednak liczyć z trudnościami dowodowymi wynikającymi z tego, że umowa sprzedaży nieruchomości jest zawierana w formie aktu notarialnego i notariusza (z założenia, choć być może nie zawsze) ma być gwarantem ważności tej umowy.

Walkę z nieuczciwym kontrahentem można też podjąć w postępowaniu karnym, w którym pierwszym etapem jest zawiadomienie prokuratura o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Więcej o podobnych przypadkach do opisanego powyżej można poczytać na stronach Gazety Wyborczej:
http://wyborcza.pl/duzyformat/1,127291,7520514,Lapa_lichwiarza.html
http://wyborcza.biz/biznes/1,100897,15482591,Kto_pomoze_ludziom_tracacym_mieszkania.html