fbpx

bookmark_borderO pomysłach na omijanie przepisów o szczególnej ochronie najemcy

Niedawno po raz kolejny spotkałam się z pytaniami, które w intencji Klienta miały go doprowadzić do rozwiązania umożliwiającego obejście przepisów o szczególnej ochronie najemcy przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów.

Tym razem intencją właściciela lokalu było zawarcie z kontrahentem umowy o treści świadczącej, że korzystanie z lokalu będzie krótkotrwałe.

W rozumieniu przywołanej ustawy lokalem służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (tylko lokatorzy takich lokali korzystają ze szczególnej ochrony przed wypowiedzeniem stosunku prawnego i eksmisją) nie jest lokal przeznaczony do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujący się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Rozwiązanie polegające na zawarciu umowy krótkoterminowej, niezależnie od wskazanej przyczyny takiego stanu rzeczy jest teoretycznie dopuszczalne z uwagi na ogólnie obowiązującą zasadę swobody umów. Należy mieć jednak w tym względzie na uwadze dwie grupy problemów:

  • konieczność spełnienia formalnych, ustawowych wymogów związanych z prowadzeniem usług hotelarskich lub innych podobnych oraz
  • konieczność udowodnienia w razie sporu sądowego, że umowa była rzeczywiście wykonywana w taki sposób, jak to wynika z jej treści zawartej na podpisanym przez strony dokumencie. Sąd bowiem ocenia rodzaj umowy (a w konsekwencji ustala przepisy mające zastosowanie w sprawie) przez pryzmat ujawnionych w toku postępowania okoliczności faktycznych wskazujących na to, jak umowa była wykonywana przez każdą ze stron. Pisemny dokument z treścią umowy sąd może natomiast ocenić jako czynność prawną dokonaną jedynie dla pozoru, w celu obejścia ustawy o ochronie praw lokatorów.   

Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go:

bookmark_borderJeszcze o odszkodowaniu od gminy za brak dostarczenia lokalu socjalnego

Wracam jeszcze do poruszonego tu ostatnio tematu, gdyż jest to zagadnienie jednocześnie interesujące i przysparzające kłopotów w praktyce, na co wskazują liczne ciekawe wyroki sądów w tych sprawach, jak również niezliczona ilość pytań, z którymi się spotykam prowadząc szkolenia.

Pytania i wątpliwości dotyczą często sposobu obliczania takiego odszkodowania.

Zasadą jest, że gmina ponosi odpowiedzialność jedynie za normalne, dające się przewidzieć następstwa swojego zaniechania, a naprawienie szkody obejmuje straty, które ponosi właściciel lokalu oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby gmina we właściwym czasie zaoferowała osobom uprawnionym lokal socjalny. Odszkodowanie może zatem obejmować także opłaty związane z korzystaniem z lokalu przez osoby nieuprawnione.  

Podkreślenia jednak wymaga, iż odpowiedzialność odszkodowawcza gminy wobec właściciela lokalu jest niezależna od odpowiedzialności osoby, która lokal zajmuje – za zajmowanie go bez tytułu prawnego. W konsekwencji ustalenie – nawet prawomocnym orzeczeniem sądu – wysokości odszkodowania należnego właścicielowi od byłego lokatora nie ma prostego przełożenia na ustalenie wysokości odszkodowania żądanego od gminy. Odszkodowanie to trzeba zatem od początku obliczyć i w razie potrzeby udowodnić jego wysokość w postępowaniu sądowym.


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij:

bookmark_borderOdszkodowanie od gminy za brak dostarczenia lokalu socjalnego

Często zdarza się, że w wyroku nakazującym eksmisję (opuszczenie i opróżnienie lokalu) sąd przyznaje osobie eksmitowanej uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Wówczas wykonanie wyroku w zakresie nakazu eksmisji zostaje wstrzymane do czasu przedstawienia uprawnionemu oferty najmu lokalu socjalnego. Obowiązek złożenia takiej oferty ciąży na gminie właściwej według miejsca położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Do czasu opuszczenia i opróżnienia lokalu, z którego ma nastąpić eksmisja, osoba eksmitowana ma obowiązek uiszczać co miesiąc odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Ponadto, jeżeli właścicielem lokalu podlegającego opróżnieniu jest podmiot inny niż gmina, może on domagać się od gminy odszkodowania z tytułu niedostarczenia osobie uprawnionej lokalu socjalnego.

Praktycznym problem okazał się jednak termin, od którego zasadne jest żądanie od gminy wymienionego odszkodowania.

Kwestię tę rozstrzygnął niedawno Sąd Najwyższy stwierdzając, że odpowiedzialność odszkodowawcza za zaniechanie wykonania obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego może być przypisana gminie dopiero w momencie, w którym gmina dowiedziała się o takim obowiązku.

Powyższe oznacza, że jeżeli gmina nie brała udziału w postępowaniu sądowym o eksmisję, to można od niej żądać odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego dopiero od chwili, w której da się udowodnić wiedzę gminy o zapadłym w sprawie wyroku, zobowiązującym gminę do dostarczenia takiego lokalu.

Jeżeli więc jesteśmy w sytuacji, gdy dążymy do eksmisji „naszego” lokatora, a sąd przyzna temu lokatorowi uprawnienie do lokalu socjalnego, w naszym interesie jest jak najszybsze zawiadomienie gminy o treści tego wyroku (i zachowanie dowodu, na wypadek ewentualnego sporu), chyba że gmina brała udział w tym postępowaniu.

Wówczas bowiem możemy żądać odszkodowania od jak najwcześniejszej daty – daty, w której do gminy dotarła nasza wiadomość.    


Jeżeli podoba Ci się ten artykuł, udostępnij go: