Wyobraź sobie taką sytuację: jeden z małżonków przychodzi do kancelarii notarialnej i kupuje tylko dla siebie (do swojego majątku osobistego) nieruchomość. Do aktu notarialnego składa oświadczenie, że środki na zakup są jego i tylko jego (stanowią jego majątek osobisty). Wobec tego sam jest nabywcą nieruchomości, a następnie także jej właścicielem.
Po jakimś czasie drugi z małżonków dowiaduje się o tej transakcji. Jest w szoku. Przecież pieniądze, za które została kupiona nieruchomość były wspólnymi pieniędzmi małżonków, ich oszczędnościami z czasu trwania małżeństwa.
Być może nie musisz sobie tego wyobrażać, bo sam znalazłeś się w takiej sytuacji. Czujesz się oszukany i bezradny, ale też zastanawiasz się, co możesz w takiej sytuacji zrobić, żeby odzyskać swoje pieniądze. Jeśli tak, dobrze trafiłeś, czytaj dalej.
Obowiązki notariusza
Na początek wyjaśnię, iż do takiej sytuacji nie powinno dojść. Notariusz nie ma wprawdzie kompetencji do badania na własną rękę skąd pochodzą pieniądze na zakup nieruchomości, ale ma inne narzędzia, z których powinien korzystać:
- w pierwszej kolejności notariusz powinien ustalić, czy osoba kupująca nieruchomość jest w związku małżeński,
- jeśli tak, kolejnym pytaniem notariusza do kupującego powinno być pytanie o ustrój majątkowy małżonków: rozdzielność majątkowa, czy wspólność majątkowa (ustawowa czy rozszerzona),
- dalej notariusz powinien drążyć, czy środki na zakup są z majątku osobistego kupującego, czy z majątku wspólnego małżonków.
To jest absolutna podstawa w pracy każdego notariusza. Notariusz nie może mieć jednak pewności, czy oświadczenia kupującego są prawdziwe. Zwłaszcza, gdy jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje go wspólność majątkowa.
Dlatego kolejnym narzędziem, jakie ma notariusz jest możliwość uzyskania oświadczenia drugiego z małżonków. Notariusz powinien więc:
- uprzedzić kupującego, że podczas odczytywania i sporządzania aktu notarialnego konieczna jest obecność drugiego małżonka, który w akcie potwierdzi, że pieniądze na zakup rzeczywiście stanowią majątek osobisty kupującego
- w braku możliwości osobistego stawienia się w kancelarii notarialnej drugie małżonka oczekiwać obecności jego pełnomocnika albo przedstawienia oświadczenia małżonka w formie aktu notarialnego, który zostanie załączony do umowy sprzedaży.
Od spełnienia tych warunków notariusz powinien uzależniać sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości.
Co możesz zrobić, gdy umowa dojdzie do skutku?
Niestety te standardy nie zawsze są zachowywane. Co wtedy?
Współmałżonek może dochodzić swoich praw w sądzie, domagając się ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości jej rzeczywistego stanu prawnego, tzn. faktu, że jest on współwłaścicielem nieruchomości.
Żądanie takie może zostać zgłoszone i rozpoznane przez sąd także w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego małżonków.
W zależności od okoliczności konkretnej sprawy można też rozważać wystąpienie z powództwem o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży. Wtedy sytuacja prawna wraca do chwili sprzed zawarcia tej umowy. Sprzedający zwraca pieniądze otrzymane tytułem ceny sprzedaży, a kupujący zwraca nabytą nieruchomość. Jest to jednak postępowanie znacznie trudniejsze i bardziej ryzykowne niż dążenie do rozliczenia się z małżonkiem w dwóch wyżej wymienionych rodzajach postępowań.
W każdym wypadku w takim postępowaniu należy wykazać, że nieruchomość została kupiona za środki stanowiące majątek wspólny małżonków.
Podobał Ci się artykuł? Udostępnij go:
