fbpx

Jak się bronić przed eksmisją z mieszkania?

Czy skuteczna obrona przed eksmisją z mieszkania jest możliwa? Tak, pod warunkiem, że się ją umiejętnie poprowadzi.

W tym artykule zdradzę kilka wskazówek, jak się za to zabrać.

Tytuł prawny do mieszkania

Brak ważnej umowy w przedmiocie korzystania przez lokatora z mieszkania stanowi według mnie najczęstszą przyczynę postępowań sądowych o eksmisję.

Broniąc się przed eksmisją należy więc przede wszystkim podnosić wszelkie zarzuty dotyczące wadliwości wypowiedzenia takiej umowy. Zarówno odnośnie powołanej w wypowiedzeniu przesłanki uzasadniającej wypowiedzenie, jak również dochowania całej „procedury” poprzedzającej wypowiedzenie. O tym, jak prawidłowo właściciel powinien wypowiedzieć umowę przeczytasz w moim wcześniejszym wpisie: „Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela„.

Niezależnie od powyższego, warto powoływać w sprawie wszelkie twierdzenia i dowody, z których będzie wynikać istnienie umowy uprawniającej do korzystania z lokalu. Chodzi inaczej o tzw. tytuł prawny do lokalu – prawną możliwość mieszkania w nim w związku z istnieniem jakiegoś prawa. Może tu chodzić o umowę (najem, użyczenie, użytkowanie) bądź prawo rzeczowe (najczęściej: służebność mieszkania).

Jeżeli umowa nie została sporządzona i zawarta na piśmie, to jeszcze nic straconego. W większości wypadków można bowiem umowę taką zawrzeć w dowolnej formie (czyli także ustnie), a nawet w sposób dorozumiany.

Zawarcie umowy w sposób dorozumiany

W sposób dorozumiany można zawrzeć przede wszystkim umowę najmu i użyczenia. Są to podstawowe stosunki prawne, na tle których dochodzi do spraw o eksmisję z mieszkania.

W tym wypadku można dowodzić, że umowa została skutecznie zawarta nie z uwagi na jakieś szczególne porozumienie się stron, lecz w wyniku wykonywania jej przez strony.

Powołanie się na istnienie umowy zawartej w sposób dorozumiany wymaga jednak określonej inicjatywy dowodowej strony pozwanej o eksmisję z mieszkania.

Więcej na ten temat, na przykładzie konkretnej sprawy, pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd„.

Uprawnienie do najmu socjalnego lokalu

Już na samym początku postępowania warto zadbać o należytą argumentację również w tym aspekcie sprawy.

Wiem, że uzyskanie takiego uprawnienia nie jest szczytem marzeń w sprawie o eksmisję z mieszkania. Jednak jest to zawsze jakaś alternatywa na wypadek ziszczenia się czarnego scenariusza.

W dotychczasowym lokalu można bowiem mieszkać do czasu otrzymania z gminy oferty najmu socjalnego lokalu. Natomiast sam lokal socjalny zawsze jest jakimś dachem nad głową, np. na czas ubiegania się o najmem lokalu komunalnego.

Podsumowanie

W tym poście przedstawiłam część problematyki koncentrującej się wokół żądania eksmisji z tej przyczyny, że lokator nie ma tytułu prawnego do mieszkania. Niezależnie od tego, czy według twierdzeń pozwu nigdy go nie miał, czy też dlatego, że utracił ten tytuł np. w związku z wypowiedzeniem umowy przez właściciela lokalu.

W kolejnym wpisie chcę poruszyć ten temat w ujęciu spraw prowadzonych w oparciu o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Na tej podstawie sąd może orzec o rozwiązaniu umowy o korzystanie z mieszkania i nakazać eksmisję lokatorów. Do opisania mam bowiem ciekawy materiał ze spraw, które miałam przyjemność z sukcesem poprowadzić.

PS.

Przy okazji tego wpisu chcę się z Tobą podzielić także bardziej osobistą refleksją.

Sprawy tzw. lokalowe, w tym o eksmisje z lokali komunalnych, były jednymi z pierwszych, jakich podejmowałam się jako „świeżo upieczony” radca prawny.

Pomagając klientom – lokatorom w sporach z miastem (właścicielem lokali) zdobyłam doświadczenie, które przekułam na publikacje, w tym komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalej specjalizuję się w tym obszarze, a sprawy lokalowe zajmują szczególne miejsce w mojej praktyce zawodowej.


Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/, e-mail, bądź telefonicznie (dane w zakładce: kontakt).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *