Dzisiaj wracam do ważnego tematu, jakim jest obrona lokatora w sprawie o eksmisję. Zamierzam jednak poruszyć inny niż poprzednio, szczególny rodzaj spraw o opuszczenie i opróżnienie mieszkania.
Chodzi mianowicie o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. W oparciu o ten przepis właściciel może żądać, aby sąd rozwiązał umowę najmu i nakazał eksmisję z lokalu, jeżeli nie ma podstaw do wypowiedzenia takiej umowy w myśl przepisów ustawy.
Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy najmu i eksmisję
Jedną z przesłanek uprawniających właściciela do zgłoszenia w/w żądania są „ważne przyczyny”. Jest to tak ogólna przesłanka, że trudno ją zdefiniować bez odnoszenia się do konkretnych przykładów. Zresztą nie jest to moją intencją w tym wpisie.
Chcę za to pokazać kilka sytuacji, które zdaniem sądów okazały się nie spełniać tego kryterium.
Tytuł prawny do innego lokalu jako ważna przyczyna rozwiązania umowy najmu i eksmisji
W sprawach, które miałam przyjemność poprowadzić, moi klienci zostali pozwani przez Miasto, ponieważ mieli tytuł prawny do innych nieruchomości. W ocenie Miasta, uprawnienia do tych innych nieruchomości miały stanowić „ważną przyczynę” uzasadniające powództwo.
Na pierwszy rzut oka taka argumentacja może się wydawać całkiem sensowna. Po co ktoś ma zajmować lokal komunalny, skoro może mieszkać gdzie indziej?
Właśnie – diabeł, jak zawsze, tkwi w szczegółach. Nie chodzi tu bowiem, o jakikolwiek tytuł prawny do jakiegokolwiek lokalu.
Tytuł prawny ma dawać lokatorowi rzeczywistą, prawną możliwość korzystania z lokalu.
Sam lokal musi być natomiast lokalem mieszkalnym i nadawać się do zamieszkania w sensie faktycznym (stan techniczny i wyposażenie).
Właśnie takie rozumowanie sądów legło u podstaw korzystnych dla moich klientów wyroków sądowych.
Sądy uznały bowiem, że nie nadają się do zamieszkania – z przyczyn faktycznych bądź prawnych – nieruchomości:
- stanowiące współwłasność lokatora i innych osób, jeżeli pozostali współwłaściciela chcą z nich w jakiś sposób korzystać,
- bez ogrzewania – wykorzystywane jako domy letniskowe,
- wprawdzie ogrzewane i wyposażone w inne niezbędne instalacje, ale wykorzystywane jako domy letniskowe z uwagi na odległe położenie od miejsca zamieszkania i pracy lokatorów, którzy nie mają możliwości znalezienia pracy w miejscu położenia domu.
Sytuacja majątkowa jako ważna przyczyna rozwiązania najmu i eksmisji
W tym względzie oceny sądów w prowadzonych przeze mnie sprawach opierały się nie tylko na wycenach praw do nieruchomości.
Sądy uwzględniały też zadłużenie hipoteczne nieruchomości wchodzących do majątków lokatorów, inne długi lokatorów, bieżące dochody i koszty utrzymania lokatorów.
W odniesieniu do kosztów utrzymania lokatorów nie bez znaczenia były ich sytuacje zdrowotne, w tym organizacja i koszty leczenia.
Porozumienie co do warunków i terminu rozwiązania umowy najmu
Oprócz w/w przesłanki „ważnych powodów” właściciel mieszkania ma obowiązek udowodnić, iż próbował się z lokatorem porozumieć odnośnie rozwiązania umowy.
Porozumienie – jeżeli do niego dojdzie – będzie skuteczne, gdy swoją treścią obejmie zarówno warunki, jak i termin rozwiązania umowy najmu.
Wykazanie próby porozumienia polega zazwyczaj na okazaniu sądowi korespondencji o odpowiedniej treści kierowanej do pozwanego lokatora. Jeżeli lokator na pisma nie odpisał bądź odmówił porozumienia, właściciel ma od strony formalnej otwartą drogę do wniesienia sprawy do sądu. Chociaż, jak wynika z przytoczonych powyżej przykładów, wcale nie oznacza to dla niego sukcesu. Lokator ma więc o co powalczyć, żeby nie utracić dachu nad głową.
O tym, kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć Ci umowę najmu przeczytasz tutaj: https://katarzynazdun.pl/wypowiedzenie-najmu-mieszkania-poradnik-dla-wlasciciela/.
Jeżeli jesteś zainteresowany poradą prawną lub zleceniem prowadzenia sprawy sądowej, zapraszam do kontaktu: tel. 509-365-338, e-mail: k.zdun@wp.pl, formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.
