Prawo cywilne przewiduje różne instytucje służące ochronie wierzyciela przed dłużnikiem, który nie spełnia swojego świadczenia. W odniesieniu do wierzytelności pieniężnych, takich jak pożyczka, jedną z najskuteczniejszych form zabezpieczenia jest hipoteka umowa.
Czym jest hipoteka umowna?
Hipoteka umowna jest prawem, które obciąża nieruchomość w taki sposób, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami dłużnika i niezależnie od tego, kto aktualnie jest właścicielem nieruchomości. Może obciążać także na ułamkową część nieruchomości.
Jej ustanowienie wymaga formy aktu notarialnego oraz stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być również użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteką można zabezpieczyć tylko wierzytelność pieniężną, np. zwrot pożyczki i tylko do oznaczonej sumy pieniężnej.
Jak dochodzić roszczeń zabezpieczonych hipoteką umowną?
Zabezpieczenie w postaci ustanowienia hipoteki umownej jest rozwiązaniem bardzo korzystnym dla wierzyciela. Daje mu gwarancję zaspokojenia do kwoty hipoteki (z wyjątkiem sytuacji makroekonomicznej skutkującej istotnym spadkiem cen nieruchomości).
Niemniej samo ustanowienie hipoteki nie ułatwia dochodzenia zapłaty od dłużnika.
W wypadku, gdy dłużnik okaże się niesolidny, wierzyciel domagający się zapłaty musi skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.
Dopiero uzyskanie prawomocnego wyroku zasądzającego od dłużnika zapłatę określonej kwoty umożliwia wszczęcie przeciwko dłużnikowi postępowania egzekucyjnego. W jego toku komornik może dokonać sprzedaży licytacyjnej nieruchomości. Uzyskaną ze sprzedaży cenę komornik rozdziela w pierwszej kolejności mając na względzie wpis hipoteki ujawniony w księdze wieczystej.
Podsumowanie
Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką umowną na nieruchomości nie skraca drogi dochodzenia spełnienia świadczenia przez dłużnika. Może jednak stanowić jeden (lecz nie jedyny) z argumentów uzasadniających powództwo. Mimo to zabezpieczenie spłaty pożyczki w ten sposób daje dość duże gwarancje, że w razie wygrania w sądzie sprawy o zapłatę, wierzyciel będzie miał z czego uzyskać zaspokojenie w toku egzekucji komorniczej.
Hipotekę umowną regulują przepisy art. 65 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece (aktualny, ujednolicony tekst ustawy dostępny jest tutaj.)
Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej bądź poprowadzenia swojej sprawy w sądzie przez profesjonalistę, skontaktuj się ze mną poprzez: e-mail: k.zdun@wp.pl, tel. 509-365-338, formularz kontaktowy.
