Ostatnio dość dużo miejsca na blogu poświęciłam tematom związanym z najem. Problemy dotyczące najmu lokali mieszkalnych są mi szczególnie bliskie chociażby ze względu na komentarze, które napisałam i liczne szkolenia, które przeprowadziłam. Z pewnością jeszcze nie raz do nich wrócę na blogu. Dzisiaj chcę się podzielić wiedzą o przebiegu postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości jest zagadnieniem dość złożonym. Uznałam więc, że warto zebrać w jednym miejscu najczęstsze pytania klientów i na nie odpowiedzieć. Zatem do dzieła. 🙂
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Na początek opowiem Ci o tym, czym jest zasiedzenie. Nie zawsze jest to bowiem oczywiste dla samych prawników, o czym miałam się okazję przekonać w trakcie mojej już dość bogatej kariery pełnomocnika procesowego.
Zasiedzenie jest tzw. pierwotnym sposobem nabycia własności nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomość nabywa się „po prostu”, a nie od kogoś. Nawet jeżeli wiesz, że nieruchomość ma właściciela i wiesz lub możesz ustalić tego właściciela, to nie zawierasz z nim umowy. Jeżeli taką umowę zawrzesz, to nabędziesz nieruchomość (bądź prawo korzystania z niej) w drodze umowy, a nie zasiedzenia.
Zasiedzieć nieruchomość możesz, jeżeli spełnisz pewne warunki.
Kiedy możesz zasiedzieć nieruchomość?
Jeżeli spełnisz przesłanki określone w ustawie. Spójrz zatem ze mną na treść art. 172 kodeksu cywilnego.
Art. 172 kodeksu cywilnego
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Skoncentruję się na § 1 i 2 tego przepisu. Co wynika z ich treści? Przede wszystkim dwa tajemniczo brzmiące zwroty: posiadanie samoistne oraz dobra/zła wiara.
Co oznacza posiadanie samoistne nieruchomości?
Posiadanie samoistne można najprościej ująć jako sprawowanie władztwa na rzeczą w taki sposób, jak właściciel.
Zachowania posiadacza samoistnego powinny być jednak widoczne dla innych. Przykładowo właściciel jest uprawniony do korzystania ze swojej nieruchomości. Posiadacz samoistny powinien więc manifestować, że korzysta z nieruchomości. W jaki sposób ma to zrobić?
Może na tej nieruchomości przebywać, dbać o nią (np. kosząc trawę), zagospodarować (np. uprawiając ziemię), bądź chociażby ją ogrodzić.
Okolicznością sprzyjającą stwierdzeniu zasiedzenia jest także opłacanie przez posiadacza samoistnego podatku od nieruchomości.
Jako posiadacz samoistny możesz też nieruchomość oddać innej osobie do korzystania, odpłatnie albo nieodpłatnie. W ten sposób również wykonujesz władztwo nad rzeczą.
Posiadanie samoistne można też dobrze wyjaśnić przez zestawienie go z przeciwieństwem – posiadaniem zależnym. Posiadanie zależne występuje, gdy posiadacz korzysta z rzeczy w porozumieniu z jej właścicielem. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa jest ustna, czy pisemna. Przykładami posiadania zależnego są: dzierżawa, najem, służebność, użyczenie, użytkowanie.
Posiadać samoistnie nieruchomość możesz w dobrej wierze albo w złej wierze.
Czym jest dobra bądź zła wiara posiadacza samoistnego?
Dobra wiara oznacza, że nie masz świadomości, że nieruchomość, z której korzystasz, jest cudzą własnością. Stanie się tak na przykład kiedy korzystasz z całości bądź części sąsiedniej nieruchomości, będąc w błędnym przekonaniu co do przebiegu granicy Twojej posesji, a między działkami nie ma słupków granicznych.
Jak już się pewnie domyślasz w złej wierze będziesz, gdy korzystasz z cudzej nieruchomości i doskonale o tym wiesz albo przynajmniej powinieneś wiedzieć przy zachowaniu minimum staranności. Odnosząc się do powyższego przykładu będzie to sytuacja, gdy granice działek są oznaczone w terenie, tylko je zignorowałeś stawiając ogrodzenie dalej, a sąsiad na to nie zareagował.
Dobra albo zła wiara posiadacza samoistnego determinuje kolejną przesłankę zasiedzenia – długość terminu zasiedzenia.
Jak liczyć termin zasiedzenia nieruchomości?
Dobra wiara posiadacza samoistnego powoduje, że zasiedzenie następuje po 20 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego.
Posiadanie samoistne w złej wierze wydłuża okres potrzebny do zasiedzenia do 30 lat. W tym wypadku jednak do własnego czasu posiadania posiadacz samoistny może doliczyć czas posiadania swojego poprzednika. Oczywiście, jeżeli poprzednik również był posiadaczem samoistnym.
Sposób liczenia tych terminów reguluje art. 112 kodeksu cywilnego:
Art. 112 kodeksu cywilnego
Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jednakże przy obliczaniu wieku osoby fizycznej termin upływa z początkiem ostatniego dnia.
Jeżeli bieg 20-letniego terminu rozpoczął się w dniu 10 lipca 2000 r., to do zasiedzenia dojdzie z dniem 10 lipca 2020 r.
Bieg terminu zasiedzenia może jednak zostać przerwany.
Co przerywa bieg terminu zasiedzenia nieruchomości?
Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 123 kodeksu cywilnego:
Art. 123 kodeksu cywilnego
§ 1. Bieg przedawnienia przerywa się:
1)przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
2)przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
3)przez wszczęcie mediacji.
§ 2. (uchylony)
W odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości przyczyny przerwania biegu przedawnienia można skonkretyzować podając następujące przykłady:
1) wniesienie powództwa o naruszenie posiadania,
2) poczynienie z właścicielem nieruchomości ustaleń, z treści których będzie wynikać jego zgoda na korzystanie z nieruchomości przez dotychczasowego posiadacza samoistnego,
3) skierowanie wniosku o mediację w sprawie o naruszenie posiadania albo rozgraniczenie.
Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo.
Kto stwierdza zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie stwierdza sąd rejonowy.
Właściwy miejscowo jest sąd, na którego obszarze działania położona jest nieruchomość, co do której sąd ma rozstrzygać o zasiedzeniu.
Kto jest uczestnikiem postępowania o stwierdzenie zasiedzenia?
Uczestnikiem postępowania jest przede wszystkim wnioskodawca. Wnioskodawca powinien wskazać we wniosku innych zainteresowanych – wszystkich, czyich praw dotyczy wynik postępowania.
Zainteresowanym jest więc przede wszystkim właściciel nieruchomości objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.
Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych bądź nie wskaże (w ocenie sądu) wszystkich zainteresowanych, sąd wzywa innych zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie przez ogłoszenie.
Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?
W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia tak, jak w każdym innym postępowaniu, powinieneś dobrać dowody do tego, co potrzebujesz wykazać. Niemniej specyfika tego postępowania powoduje, że ciężko sobie wyobrazić jego przebieg oraz rozstrzygnięcie sądu bez uprzedniego przeprowadzenia pewnych dowodów. Jakie to dowody?
Przede wszystkim chodzi o dowody z dokumentów urzędowych dotyczących nieruchomości objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia:
- wypis z ewidencji gruntów i budynków,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- odpis aktualny księgi wieczystej (chyba, że dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta).
Ciężko też wyobrazić sobie takie postępowanie bez udziału biegłego geodety. Sąd nie będzie (i słusznie, gdyż nie ma do tego odpowiedniej wiedzy) udawać się w teren i oceniać np. czy płot jest postawiony w granicach sąsiedniej nieruchomości i w jakiej odległości od granicy posesji. To jest zadanie dla geodety, który na podstawie badań w terenie oraz dokumentów geodezyjnych przygotuje opinię.
Innymi dowodami mogą być zeznania świadków i przesłuchanie uczestników postępowania. Należy przy tym pamiętać, iż dla sądu nie ma znaczenia liczba zgłoszonych świadków, lecz treść ich zeznań. Warto więc wnioskować o przesłuchanie tych osób, które rzeczywiście mają wiedzę na dany temat i rzetelnie ją sądowi przekażą.
Problemem wymagającym według mnie osobnego omówienia w tym zakresie jest kwestia uiszczania podatku od nieruchomości. Czy opłacanie podatku jest konieczne, aby skutecznie zasiedzieć nieruchomość? Dowiesz się czytając wpis: „Jaki wpływ na zasiedzenie ma płacenie podatku od nieruchomości?„.
Jak się bronić w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?
Najlepiej starać się, aby do zasiedzenia nie doszło. W tym celu warto wykorzystać wiedzę o tym, co przerywa bieg terminu zasiedzenia.
Poza tym należy kwestionować spełnienie przez wnioskodawcę przesłanek zasiedzenia. W tym zakresie mieszczą się twierdzenia i dowody świadczące, że posiadanie:
- nie było samoistne, lecz zależne,
- nie trwało nieprzerwanie przez 20 bądź 30 lat,
- było w złej wierze, jeżeli trwało nieprzerwanie przynajmniej 20 lat, ale krócej niż 30 lat.
Inne sposoby obrony będą zależeć od szczegółowych okoliczności konkretnej sprawy.
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości i co dalej?
Jeżeli już przebrnąłeś z sukcesem przez sprawę o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomościami, nie zapomnij zawiadomić o tym urzędu skarbowego.
Masz na to miesiąc od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia (dzień powstania obowiązku podatkowego). W wypadku orzeczenia sądu II instancji będzie to data jego wydania. W sytuacji, gdy sprawa zakończyła się prawomocnie w I instancji, datę tę ustalisz telefonicznie w sądzie.
Zgłoszenia dokonujesz na urzędowym formularzu SD-3. Formularz wraz z broszurą informacyjną, która zawiera dodatkowe informacje oraz instrukcję jego wypełnienia znajdziesz tutaj: https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/sd/formularze-do-druku-sd/.
O zasiedzeniu nieruchomości musisz też zawiadomić wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Organ ten ustala i pobiera podatek od nieruchomości. Zgłoszenia dokonujesz na formularzu IN-1. Formularz wraz z broszurą informacyjną ułatwiającą jego wypełnienie dostępny jest tutaj: https://www.podatki.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/formularze/#IN-1.
Warto też pamiętać o zmianie wpisów w księdze wieczystej i ujawnieniu siebie, jako właściciela. 🙂
Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę. Napisz do mnie na adres: k.zdun@wp.pl lub zadzwoń: 509 365 338.
Napracowałam się, aby przygotować dla Ciebie ten artykuł. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, daj znać w komentarzu 🙂
